Promesse de vente entre particuliers : ce qu'il faut savoir avant de signer

La promesse est une étape majeure dans la vente d’un bien. En effet, elle précède de quelques mois la signature définitive de l’acte de vente chez le notaire, et est une étape obligatoire qui doit être bien réalisée. La signature entre particuliers a des spécificités qu’il faut connaitre. Dans cet article, découvrez le fonctionnement et les particularités des promesses de vente entre particuliers.

C’est quoi une promesse de vente entre particuliers ?

Tout d’abord la promesse de vente ne doit pas être confondue avec le compromis de vente : elle laisse plus de liberté à l’acheteur qui peut décider de lever ou non son option d’achat pendant un certain délai fixé.

La promesse de vente concrétise sur papier un accord de vente d’un bien entre un acheteur et un vendeur. Elle est rédigée juste après la période de négociation. Elle comprend de nombreux éléments tels que le prix, les dates butoirs, les frais annexes, les indemnités d’immobilisation, les clauses particulières…

De plus, elle peut être effectuée de deux manières : devant notaire ou entre particuliers.

Si vous décidez de faire une promesse de vente entre particuliers, il faudra alors redoubler de vigilance pour vous assurer que la rédaction de votre contrat respecte les règles. En effet, une seule erreur de rédaction peut vous réserver de bien mauvaises surprises.

Pourquoi opter pour une promesse de vente entre particuliers ?

Lors d’une promesse de vente entre particuliers, ce sont le vendeur et l’acheteur qui rédigent eux même ce contrat. Cette promesse a exactement la même valeur légale qu’une promesse rédigée par un notaire, à condition de respecter un certain nombre de points.

Les raisons qui peuvent pousser à opter pour cette solution sont :

• La flexibilité : Il est bien plus rapide de rédiger soit même cette promesse de vente. Prendre rendez-vous avec un notaire peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois dans certaines régions…
• Le prix : Faire appel à un notaire coute de l’argent (plusieurs centaines d’euros) que peuvent économiser l’acheteur et le vendeur en rédigeant eux mêmes la promesse de vente.

Combien ça coûte ?

Pour qu’une promesse de vente soit valide, il faut l’enregistrer au service des impôts. Le vendeur ou l’acheteur peuvent tous deux effectuer cet enregistrement auprès du Trésor Public de leurs domiciles respectifs.

L’enregistrement coûte 125 euros.

Quels sont les éléments d’une promesse de vente entre particuliers ?

Une promesse de vente entre particuliers, appelée aussi promesse unilatérale sous seing privé, doit contenir les éléments suivants :

• Présentation du bien
• Présentation des deux parties (acheteur et vendeur)
• La situation actuelle du logement (en location, hypothèque…)
• Mentions légales
• Date butoir de levée d’option pour l’acheteur (fixée librement entre l’acheteur et le vendeur)
• Prix du bien (qui sera payé seulement à la signature de l’acte de vente)
• Frais annexes (frais d’agence par exemple)
• Indemnité d’immobilisation(fixée librement entre les deux parties encore une fois)
• Plan de financement
• Les clauses suspensives
• Droit de rétractations
• Le Dossier de diagnostic technique (DDT)

Les éléments à bien surveiller

Indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation est une somme d’argent qui sera conservée par le vendeur dans le cas où l’acheteur décidait de ne plus acheter le bien.
Ainsi, l’acheteur et le vendeur peuvent fixer la somme qu’ils souhaitent. Cette somme peut grandement varier. En effet, elle peut aller d’un montant dérisoire et symbolique, jusqu’à 10% de la valeur du bien (maximum fixée par la loi).

Ainsi, l’indemnité d’immobilisation est souvent l’un des grands enjeux de négociations de la rédaction de la promesse de vente entre particuliers.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont des clauses qui peuvent faire annuler la vente en cas de non réalisation. Elles sont primordiales car elles empêchent que l’acheteur se retrouve dans des situations trop délicates.

Il s’agit, par exemple, de la réalisation de la vente d’un autre bien, l’obtention d’un prêt, ou encore l’absence de préemption et de servitude.

En conclusion, la rédaction d’une promesse de vente entre particuliers est tout à fait possible. Il suffit de bien avoir en tête tous les éléments importants et de connaitre leurs fonctionnements. Il faut par exemple connaitre les diagnostics à fournir obligatoirement dans le Dossier de diagnostic techniques (voir guide sur les Diagnostics obligatoires).