Que vous soyez vendeur ou acheteur, la promesse de vente est une notion avec laquelle vous devez être familier. Ce contrat primordial intervient avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Alors si vous souhaitez mieux comprendre les enjeux liés à la promesse et connaître la différence avec le compromis de vente, cet article est fait pour vous.
Qu’est-ce que la promesse de vente ?
La promesse de vente ou promesse unilatérale, est un contrat qui engage le vendeur d’un bien immobilier avec le futur acquéreur. Cet engagement que prennent les deux parties a pour but de sceller officiellement l’intérêt de l’acheteur pour le bien immobilier.
A partir de la date de la signature et jusqu’à la fin de la validité de la promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver son bien uniquement pour l'acheteur avec lequel il a conclu cet accord.
L’acheteur verse alors un acompte au titre de l’indemnité d'immobilisation, servant ainsi de garantie financière au vendeur. Si l’acquéreur ne renonce pas à l’achat, cette somme sera alors déduite du prix de vente final.
A la différence du compromis de vente (ou promesse synallagmatique), qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur, la promesse de vente n’engage uniquement le vendeur. Laissant ainsi plus de liberté pour l’acheteur.
Mais attention, en cas de non-respect du contrat par l’acheteur, il s’expose à des poursuites judiciaires de la part du vendeur.
La promesse de vente est-elle obligatoire ?
Bien que la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente soient omniprésents dans quasiment tous les processus immobiliers. Établir une promesse de vente n’en demeure pas pour autant obligatoire. De ce fait, il vous est légalement possible de conclure une vente immobilière sans avoir paraphé de contrat de ce type au préalable.
Néanmoins, même si la promesse n’est pas obligatoire, elle apporte une garantie certaine à la bonne vente du bien. En effet, à travers cet accord, de nombreuses conditions permettent de mieux sécuriser la vente, simplifiant ainsi la fin du processus de vente et la signature de l’acte authentique.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Dès lors que vous rédigez une promesse ou un compromis de vente, vous avez la possibilité d’y faire inscrire des conditions suspensives ou également appelées clauses suspensives. Une condition suspensive permet de faire annuler le contrat sans pour autant l’enfreindre.
En effet, si une des deux parties ne respecte pas le contrat alors il s’engage à des sanctions. Ajouter une clause suspensive offre donc la possibilité de résilier le contrat si une condition ne s’est pas réalisée.
Il existe de nombreuses conditions suspensives différentes, mais il n'existe qu'une seule clause obligatoire, celle liée à l’obtention d’un crédit immobilier. En effet, l’acheteur peut signifier qu’il ne procédera pas à l’achat du bien s'il n’obtient pas de prêt immobilier lui permettant de financer la transaction.
Par ailleurs, on retrouve également la clause de préemption, d’absence de servitude ou encore une clause conditionnant la vente à la vente d’un autre bien immobilier. C’est le cas lorsqu’un acheteur est également vendeur d’un bien et qu’il ne souhaite acheter que si son bien est vendu.
C’est pourquoi, pour toute signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, nous vous conseillons de faire appel à un notaire ou un agent immobilier. Ces derniers sauront vous aiguiller au mieux, afin de rédiger le contrat présentant la meilleure garantie pour vous.
Que doit contenir une promesse de vente ?
Les informations relatives aux deux parties
Le vendeur et l’acheteur doivent décliner leur identité sur la promesse de vente immobilière. Il doit y avoir mention du nom, prénom, adresse et date et lieu de naissance. Si vous êtes marié(e), précisez ces dernières informations pour votre conjoint ainsi que la date et le lieu de mariage.
Délai de validité
Sur la promesse de vente, il doit figurer le délai de validité de celle-ci. Au-delà de cette période, l’option que vous aviez précédemment posée sur le logement n’est plus valable. Cela signifie que le vendeur peut vendre son logement à d’autres personnes intéressées. Cette durée est à fixer entre les deux parties mais peut tout à fait être négociée.
Cependant, n’oubliez pas qu’il n’est pas dans l’intérêt du vendeur d’étendre cette durée de validité. En effet, le vendeur immobilise son bien pour une période donnée pendant laquelle il ne peut plus faire avancer son projet de vente.
Prix de vente
Le prix du bien immobilier doit bien évidemment être clairement indiqué sur la promesse de vente immobilière. Pour rappel, vous ne devez payer que si vous décidez finalement d'acheter, auquel cas vous ne réglez la somme qu'à la signature de l'acte de vente.
Par ailleurs, vous devez indiquer les modalités de paiement dans le contrat.
Les frais annexes apparaissent aussi sur la promesse de vente. Comme par exemple le montant des frais d’agence engagés.
L’indemnité d’immobilisation
On retrouve aussi dans la promesse de vente, les indemnités d’immobilisation, librement fixées entre le vendeur et l’acheteur. Il s’agit d’une somme d’argent que l’acheteur verse au vendeur en tant que compensation, agissant comme un dépôt de garantie. Le montant se situe généralement entre 5 et 10 % du prix de vente.
En effet, l’immobilisation du bien peut représenter un coût pour le vendeur.
Attention, si vous décidez d’un montant pour ces indemnités, vous le devez au vendeur, même si vous avez finalement pris la décision de ne pas acheter son bien. Toutefois, si vous l’achetez, vous pouvez déduire la somme versée du prix d’achat.
Informations supplémentaires
Vous aurez aussi à mentionner votre plan de financement, c’est-à-dire les moyens que vous allez engager pour pouvoir financer votre achat.
Le vendeur fournit également, dans le cadre de la promesse de vente, le Dossier de diagnostic technique qui a pour objectif de vous informer des différents aspects du logement que vous projetez d’acheter.
Enfin, la promesse de vente inclut la mention du droit et du délai de rétractation dont dispose l’acheteur. Ce délai s’élève selon le code civil à 10 jours minimum.
Comment signer la promesse de vente ?
Pour signer la promesse unilatérale de vente, vous disposez de 3 solutions :
- La signature chez le notaire : c’est la solution la plus sûre et votre meilleure garantie si vous ne souhaitez pas réaliser d’impairs. En effet, le notaire a une mission d’autorité publique, son rang en fait une personne de confiance qui pourra vous aider au mieux dans la rédaction du contrat.
- La signature dans une agence immobilière : c’est également une très bonne solution si vous avez sollicité une agence pour la vente ou la recherche d’un bien. Le professionnalisme de l’agent immobilier vous permettra d’éviter les potentielles erreurs lors de la réalisation et la signature de la promesse.
- La signature entre particuliers : c’est la solution la moins chère car elle vous évitera de dépenser certains frais liés à l’écriture du contrat. Néanmoins, si vous décidez de signer la promesse de vente sous seing privé, vous devez redoubler de vigilance afin d’éviter tout manquement à la loi. Qu’il s’agisse d’un simple oubli d’un document ou d’une mention obligatoire oubliée.
Quel est le délai de rétractation ?
Selon le code civil, la promesse d’achat offre à l'acheteur un délai légal de rétractation de 10 jours. Ceci à compter du lendemain de la présentation de la lettre notifiant de l’acte. Cependant, la durée de ce délai de rétractation peut être discutée et révisée d’un commun accord entre les deux parties lors de la rédaction de la promesse.
Concernant le décompte des jours, ils sont considérés comme normaux et non comme des jours ouvrés. Cependant, si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche ou un jour férié, sa fin ne s’établira qu’au premier jour ouvrable suivant.
Par ailleurs, ce droit à la rétraction permet à l’acheteur potentiel de l’utiliser comme un délai de réflexion. En effet, il est toujours possible qu’en tant qu’acheteur vous émettiez un doute et n’êtes plus aussi certain de vouloir procéder à cet achat immobilier.
En revanche, dans le cas où vous souhaitez vous rétracter hors du délai indiqué dans le contrat, le vendeur peut saisir la justice pour forcer la vente ou exiger des dommages et intérêts.
Résumé du contenu de la promesse de vente
- Présentation du bien immobilier
- Présentation des deux parties (acheteur et vendeur)
- La situation actuelle du logement
- Date butoir de levée d'option pour l'acheteur (vous ne réservez plus le bien)
- Prix du bien
- Modalités de paiement
- Frais annexes
- Indemnité d'immobilisation
- Plan de financement
- Les clauses suspensives
- Droit et délai de rétractation
- Le Dossier de diagnostic technique (DDT)
- Mentions légales
- Votre signature
Pour conclure, que vous souhaitez signer une promesse ou un compromis de vente, le plus important est de vous assurer de son contenu. Il faut également garder à l’esprit que c’est un accord mutuel de confiance, symbolisant la dernière étape avant l’acte authentique. Ce temps limité que vous offre la promesse de vente est donc à utiliser à bon escient.
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