Que vous souhaitiez vendre ou acheter un bien immobilier, la signature d’une promesse de vente est fortement encouragée. En effet, ce document va matérialiser l’engagement entre le vendeur d’un bien et son acheteur potentiel. Cet accord va intervenir avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Dans cet article, nous vous aidons à mieux comprendre le fonctionnement de la promesse, ainsi que le délai minimum à attendre avant l’acte authentique.
Qu’est-ce que la promesse de vente ?
La promesse unilatérale de vente est un avant contrat qui va officialiser l’accord d’un vendeur à réserver son bien pour le compte d’un acheteur. Cet engagement est défini comme unilatéral car il n’engage en réalité que le vendeur. En revanche, dans le cas d’un compromis de vente ou promesse synallagmatique, les deux parties (vendeur et acheteur) sont engagés et se doivent de respecter leurs engagements tout au long du contrat.
Comme nous l’avons évoqué, le vendeur réserve son bien pour l’acheteur à compter du jour de la signature de la promesse et ce jusqu’à la fin de la validité du contrat. En contrepartie, l'acquéreur doit verser un acompte au vendeur, lui servant ainsi de dépôt de garantie.
Par ailleurs, il existe un droit de rétractation légal d’une durée de 10 jours minimum. Pendant ce délai, l’acheteur a légalement le droit de rompre le contrat. Cependant, s’il ne respecte pas ce délai et décide de rompre le contrat au-delà de la période convenue, il s’expose à des poursuites judiciaires de la part du vendeur.
Pourquoi signer une promesse de vente ?
Tout d’abord, il est important de rappeler qu’il n’est pas obligatoire de signer une promesse dans le cadre d’une vente immobilière. En effet, bien que très hautement recommandée, il n’y a aucune obligation aux yeux de la loi.
Cependant, établir une promesse unilatérale est un très grand gain de temps pour le processus de vente. Lorsque vous rédigez la promesse de vente, de nombreux éléments relatifs à la vente et au bien sont mentionnés. Tous ces éléments ont pour but d’attester des caractéristiques du bien ainsi que des conditions dans lesquelles la vente va se réaliser.
De ce fait, lorsque vous allez signer l’acte authentique auprès du notaire, un certain nombre de points auront déjà été mentionnés et simplifieront donc cette dernière étape. Ainsi, nous vous encourageons toujours à réaliser une promesse de vente, cela sécurisera et facilitera votre transaction immobilière.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Les conditions suspensives, ou également appelées clauses suspensives, sont des éléments qui conditionnent la vente et pouvant figurer dans la promesse vente. En cas de non réalisation d’une des conditions suspensives, le contrat sera alors annulé. Ces clauses ont donc pour but de sécuriser les parties en se protégeant d’un éventuel événement ou de la non-réalisation d’un événement.
La condition suspensive principale et la seule étant obligatoire, est la clause suspensive de crédit. Cette dernière prévoit que si l'acheteur ne trouve pas un prêt immobilier suffisant pour procéder à l’achat du bien, alors la promesse de vente est annulée. L’acquéreur ne s’expose à aucune pénalité grâce à la mention de cette clause dans le contrat.
Par ailleurs, il existe d’autres conditions suspensives, comme la clause de droit de préemption ou la clause de servitude. Dans tous les cas, toutes ces clauses à l'exception de la clause de crédit, sont facultatives et peuvent être négociées entre le vendeur et l'acheteur, lors de la rédaction du contrat.
Où signer la promesse de vente ?
Lorsque vous souhaitez signer votre promesse de vente, trois solutions s’offrent à vous. Selon vos propres intentions, votre choix se portera donc sur une de ces différentes options.
La signature chez le notaire
Le fait de signer la promesse devant un notaire présente le principal avantage d’avoir un homme de l’état pouvant certifier de la validité de la promesse de vente. En effet, tant bien même cet avant contrat n’est pas obligatoire, il n’en demeure pas moins qu’il doit contenir certains éléments.
Par ailleurs, il pourra vous aider à constituer le dossier de diagnostic, qui recense tous les différents diagnostics immobiliers obligatoires. Sans lui, vous devrez assembler ce dossier par vous-même, en évitant tout oubli ou erreur pouvant ainsi entraîner l’annulation de la vente.
Le notaire a donc la mission de vous aider à ne pas commettre d’erreurs. De plus, dans le but de signer l’acte authentique, la signature de la promesse chez le notaire facilitera grandement la signature de cette dernière étape.
La signature dans une agence immobilière
Au même titre que la signature en présence d’un notaire, un agent immobilier pourra également vous aider à constituer la promesse et ne pas omettre certains éléments.
Dans le cas où une agence a été mandatée pour réaliser la vente du bien immobilier, il apparaît comme plus qu’intéressant de se tourner vers elle pour vous aider dans la rédaction et la signature de la promesse de vente.
La signature entre particuliers
Également qualifié de signature sous seing privé, la signature entre particuliers consiste à ne rédiger et à ne signer la promesse de vente qu’en présence du vendeur et de l’acheteur.
Cette solution s’apparente à une alternative au deux premières, essentiellement d’un point de vue financier. Certes, il ne vous coûtera pas la même somme que si vous avez sollicité un notaire. Néanmoins, vous devez redoubler de vigilance au moment de la rédaction du contrat, car la moindre erreur et c’est toute la vente qui peut être annulée.
Existe-t-il un délai de rétraction ?
Selon le code civil, un délai légal de rétractation d’une durée minimum de 10 jours est à appliquer dans le cadre d’une promesse de vente. Le décompte de ces 10 jours démarre le lendemain de la signature et ils sont considérés comme des jours normaux. Autrement dit, ils ne sont pas à décompter comme des jours ouvrés.
Cependant, dans le cas de figure où le dernier jour du délai de rétractation tombe un jour du week-end ou un jour férié, la fin du délai ne sera alors effective qu’au premier jour ouvrable suivant.
Par ailleurs, ce délai minimum de rétractation peut tout à fait être négocié entre l’acheteur potentiel et le vendeur. Toutefois, dans le cas du vendeur, ce n’est pas dans son intérêt de faire durer la vente et entraîner le retrait de son bien hors du marché immobilier trop longtemps.
En revanche, dans le cas de l’acquéreur, ce délai de réflexion peut être utile pour prendre du recul sur la situation et les caractéristiques du bien avant de procéder à l'officialisation de l’achat immobilier.
Attention, si l’acheteur décide de renoncer au contrat en dehors du délai de rétractation, il s’engage à des pénalités. En effet, le vendeur peut décider de saisir la justice pouvant ainsi aller jusqu’à forcer la vente. Néanmoins, dans la plupart des cas, le vendeur va simplement conserver l’indemnité d’immobilisation que l’acquéreur avait préalablement versé sous forme d’acompte.
Quand signer l’acte authentique ?
Une fois que la promesse unilatérale a été signée, il faut encore s’armer de patience avant de pouvoir officiellement sceller la vente et recevoir le titre de propriété. D’une manière générale, après la signature de la promesse, il faut compter entre 60 et 90 jours pour signer l’acte authentique chez le notaire.
Ce délai moyen peut être négocié par les deux parties lors de la rédaction du contrat, mais la plupart du temps il ne sera pas inférieur à 6 semaines.
En effet, il est nécessaire d’avoir un délai minimum de 2 à 3 mois, afin de laisser le temps à l’acquéreur de pouvoir trouver un crédit immobilier, lui permettant de pouvoir concrétiser l’achat immobilier.
D’autre part, d’un point de vue administratif et notarial, beaucoup de documents sont à prévoir et un délai trop court ne permettra pas d’assembler le dossier complet dans les temps.
Une fois que tous les documents nécessaires sont rassemblés, il ne vous reste plus qu’à organiser un rendez-vous avec le notaire afin de parapher l’acte authentique et acter le transfert de propriété.
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