Pour tout projet immobilier, dès lors que vous souhaitez acheter un bien, vous devez signer une promesse ou un compromis de vente. Cet avant-contrat est inscrit dans le code civil et symbolise un engagement entre le vendeur d’un bien et le futur acquéreur.
Certains éléments capitaux y figurent et sont appelés condition suspensive ou clause suspensive. Si l'une des conditions suspensives n’est pas respectée, alors le contrat est caduc.
Cependant, c’est une condition qui ne dépend pas seulement de la volonté de l’acheteur. Elle peut également être causée par un acteur extérieur.
Existe-t-il une condition suspensive obligatoire ?
Dans le droit français, il n'existe qu'une seule condition suspensive obligatoire : l’obtention d’un prêt nécessaire au financement de l’acquisition du bien immobilier. Cette clause protectrice est valable pour l’achat d’un logement, d’un bien à usage mixte et d’un terrain destiné à la construction d’un local.
Quelles sont les conditions suspensives les plus courantes ?
Pour rappel, si une seule des conditions n’est pas réalisée, alors l’avant-contrat est caduc. De ce fait, l’acompte ( ou dépôt de garantie ) sur le prix de vente versé par le potentiel acheteur lui est remboursé.
En revanche, si toutes les conditions suspensives sont remplies, alors le vendeur et l’acheteur sont définitivement engagés. Signifiant ainsi la suite du processus de vente avec la signature de l’acte authentique devant un notaire.
Comme évoqué précédemment, la condition suspensive la plus courante est donc l’obtention d’un prêt bancaire. Néanmoins, il existe d’autres clauses suspensives tout aussi importantes et intéressantes pour le futur acquéreur du bien.
La clause d’obtention de crédit immobilier
Nous avons abordé le sujet de cette clause obligatoire, mais voici donc les conditions qu’elle implique :
Si l’acheteur n’obtient pas d’un établissement bancaire, un prêt suffisant pour acheter le bien immobilier, alors cela annule son contrat. Néanmoins, il n’a pas d’obligation d’achat, malgré la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente au préalable.
N'oubliez pas que la condition suspensive de crédit immobilier est obligatoire selon le code civil, l’acheteur n’a donc aucune pénalité. Les délais de validité de cette condition sont généralement compris entre deux et quatre mois, mais doivent être d’au minimum un mois.
La clause de servitude administrative ou privée
La servitude est une contrainte imposée au propriétaire d’un bien au profit du propriétaire d’un autre bien. Le droit de passage (l’autorisation de passer chez son voisin pour une personne habitant sur un terrain enclavé) est un exemple de servitude.
Attention, les servitudes se transmettent de propriétaire en propriétaire. Soyez donc vigilant et veillez à bien vérifier l’absence de servitude avant de signer un contrat quel qu’il soit.
La clause du droit de préemption par un locataire ou la commune
La commune a un pouvoir de préemption : dans certains cas, elle peut s’interposer entre le vendeur et l’acquéreur, et acheter elle-même le bien. Ce droit ne concerne que certaines zones géographiques et la commune doit justifier de cet achat immobilier par un projet d’intérêt public.
Tous les locataires ayant signé un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ont un droit de préemption. Le vendeur doit envoyer une proposition de vente à son locataire dans des délais de 6 mois avant la fin du bail. Ce dernier à deux mois pour utiliser son droit de préemption. S’il ne donne pas suite et à défaut d'un souhait d'acheter le bien, il doit quitter l’appartement.
L’obtention d’une autorisation administrative par l’acheteur
Cette condition suspensive concerne un acheteur qui obtient un permis de construire ou de démolir. Dans ces cas-là, il peut demander l’annulation de l’avant-contrat de vente. Cette clause suspensive s'utilise dans le cas où l’acheteur a finalement l’intention de construire une autre maison sur son terrain ou au contraire se débarrasser de son logement. C’est un cas extrêmement rare, mais qui peut tout de même arriver.
Pour résumer, il faut donc bien faire attention, et prendre en considération toutes ces clauses suspensives potentielles. Elles ont le pouvoir d’annuler un compromis ou une promesse de vente. Il faut donc vous assurer de toutes les connaître avant d’entamer la mise en vente d’un bien immobilier.
Chez Liberkeys, nous vous conseillons de solliciter les services d'un notaire ou d'un agent immobilier. En effet, comme nous avons pu l'évoquer au cours de cet article, rédiger un contrat et les clauses suspensives adéquates est loin d'être simple. D’autant plus que la moindre erreur pourra vous exposer à des sanctions.
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