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Chez Liberkeys, notre équipe de data scientists scrute et rassemble toutes les sources de données permettant une estimation précise d'un appartement ou une maison. C'est +40 sources de données qui permettent d'établir en quelques instants le prix de votre bien : dvf (la base de données des notaires), prix des biens que nous avons vendus, prix des annonces sur le marché via notre partenaire Yanport, toutes les données rendues disponibles par le gouvernement....
Pour gagner en fiabilité, nous vous conseillons de remplir le maximum d'informations sur votre bien, cela n'en améliorera que la pertinence de notre algorithme d'estimation immobilière.
L’estimation immobilière est souvent considérée comme la première étape dans la vente d'une propriété. Aussi appelée évaluation immobilière, elle consiste à définir le prix de votre logement afin que celui-ci se vende dans les meilleurs délais et au meilleur prix.
Il ne faut pas la confondre avec l’expertise immobilière qui elle, vise à déterminer la valeur vénale. Cette dernière est utilisée pour le calcul sur les droits fiscaux lorsqu'un bien change de propriétaire, c’est généralement le cas pour une vente, mais aussi lors d’une donation ou succession. Par ailleurs, l’expertise immobilière sert également à calculer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
La valorisation immobilière vient souvent valider ou invalider un projet de vente et répondre aux interrogations qu’un propriétaire peut se poser sur l’état du marché autour de chez lui.
Elle a donc un poids décisionnel important. Pour être sûr que vous réussissiez la vôtre, consultez dès à présent notre guide complet qui vous aidera à réaliser votre projet !
Pour vous aider Liberkeys a listé certains des éléments les plus importants qui entrent en compte dans le calcul du prix de vente de votre bien. Il est important de bien distinguer ceux qui sont objectifs et donc quantifiables de ceux qui sont subjectifs et donc à l'appréciation de chacun.
Cette liste est non exhaustive, mais correspond en partie aux critères que nos agents prennent en compte lors de l’estimation gratuite de votre bien.
Tous ne sont pas égaux, et certains prennent en effet plus de poids que d’autres (adresse, surface, état général), dans le prix final. L'estimation d’une maison et celle d’un appartement ne favorisent pas nécessairement les éléments de la même manière. L’adresse ayant par exemple beaucoup plus d’importance pour l’estimation d’un appartement.
C’est là où le travail de l’agent immobilier fait toute la différence, il doit être capable d’intégrer tous ces critères correctement afin d’estimer le prix de votre bien immobilier.
Il existe plusieurs manières de mesurer son habitation, selon que l'on cherche à louer, acheter ou bien vendre son bien.
La surface habitable
La surface habitable est définie comme ceci par l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation :
La surface habitable omet les mètres carrés où la hauteur sous plafond n'est pas à minima de 1,80 mètre. Elle fait comme son nom l'indique référence à chaque m² disponible à l'habitation.
La surface carrez pour les copropriétés
Depuis le 18 décembre 1996, la loi dite Loi Carrez a imposé une méthode unique de calcul de la surface habitable privative d’un logement. Cette réglementation vise uniquement les biens immobiliers en copropriété (maison en lotissement, appartement en copropriété) mais ne concerne pas les maisons ou logements individuels.
Quand est-elle obligatoire ?
Toute vente immobilière concernant un bien en copropriété ayant une surface minimale de 8 m² doit contenir la superficie « Loi Carrez ». Le vendeur aura ainsi l'obligation de la mentionner dans les promesses et les compromis de vente.
Comment calculer la surface Carrez de son bien ?
Pour calculer la surface privative de votre bien en Loi Carrez, il faut prendre en considération les locaux couverts avec une hauteur sous plafond supérieur à 1m80. Attention à ne pas oublier de prendre en compte les surfaces vitrées telles que les vérandas, mais également les sous-sols.
Lors de votre estimation, veillez bien à ne pas prendre en considération les éléments de gros œuvres ou de maçonnerie, à savoir les cloisons et les murs, mais aussi les embrasures de portes ou de fenêtres. Excluez également de votre calcul, les surfaces non-privatives ou désignées comme impropres à l’habitation. Que ce soit :
Tableau récapitulatif surface habitable et superficie Carrez
Source : Fédération Nationale de l'ImmobilierNe pas trouver d’équilibre entre facteurs objectifs et subjectifs
La complexité de l’estimation immobilière réside dans la multitude de facteurs à prendre en compte, et quel poids associer à chacun dans l’évaluation finale. Certains éléments dit subjectifs (luminosité, bruit, exposition …), vont peser plus ou moins pour certaines personnes et leur impact, même si indéniable sur le prix final, est le plus compliqué à intégrer dans une évaluation immobilière.
Les éléments objectifs (hauteur sous plafond, surface carrez, D.P.E) quant à eux sont quantifiables et donc intégrables dans une approche plus algorithmique de l’estimation.
Mal interpréter la tension du marché
La notion de prix au m² et son évolution donne une première indication sur l’état du marché. Est-ce un marché en croissance ? En perte de vitesse ? Mais ne suffit pas à donner une lecture complète de ce dernier. Il existe en effet une latence entre l’évolution des prix et celui du rapport offre/demande.
Surévaluer son bien
Une erreur répandue consiste à surestimer le prix de son bien et à le mettre sur le marché à un prix supérieur à sa juste valeur.
Les acquéreurs potentiels connaissent les prix du marché grâce aux plateformes immobilières. Avec le temps, votre bien va perdre en attractivité, les acquéreurs potentiels l’auront vu et chercheront à comprendre pourquoi il ne se vend pas.
L'attractivité d'une annonce immobilière diminue avec le temps, il convient donc de ne pas se précipiter et de réaliser l'estimation la plus juste possible.
Les acheteurs visitent en moyenne 6 à 7 biens avant d’acheter et ont donc une très bonne vision du marché.
Définir mon prix de vente gratuitementL’estimation comparative consiste à estimer un bien immobilier par rapport aux biens en vente ainsi que ceux vendus à proximité et qui présentent des caratéristiques similaires.
En observant les prix pratiqués, vous pourrez ainsi facilement estimer un prix au mètre carré pour votre bien. L’estimation comparative est un moyen idéal afin de prendre en compte les dernières tendances du prix au m2 dans un rayon autour de votre bien. Afin de rendre cette estimation la plus pertinente possible, essayez de trouver des biens de même standing et avec un état général similaire au vôtre.
Plusieurs outils sont à votre disposition pour réaliser cette estimation. Vous pouvez vous rendre sur les sites d’annonces immobilières en ligne et sélectionner des biens se rapprochant du vôtre. Un autre outil à votre disposition et que nous vous conseillons chez Liberkeys est : Etalab. Ce dispositif gouvernemental vous permettra de connaître le prix des biens immobiliers vendus dans l'ensemble des communes françaises. Vous pourrez ainsi voir les biens vendus à proximité de chez vous et construire une approche comparative complète. Il existe une latence d’un trimestre sur la publication des données.
L’estimation en ligne est une alternative de plus en plus prisée et qui permet d’obtenir la réponse la plus rapide. Chez Liberkeys, nous avons ainsi développé un logiciel d’estimation immobilière en ligne gratuit et très simple d’utilisation. En à peine 2 minutes vous obtenez une réponse précise et fiable de la valeur de votre appartement.
Le processus est très simple. Il vous suffit de renseigner les caractéristiques générales de votre bien : localisation, superficie, état général du bien… Ces informations permettront ensuite à notre logiciel d’estimation gratuit d’ajuster le prix au m² de votre adresse en fonction des caractéristiques de votre logement.
Pour déterminer au mieux le prix immobilier, notre technologie croise 60 sources de données pour analyser les dernières ventes réalisées dans votre quartier et selon les critères de votre bien. Cette estimation permet d'être en adéquation avec les dernières évolutions du marché et est réalisable depuis chez vous en seulement quelques clics.
L’expertise d’un professionnel demeure une valeur sûre pour estimer la valeur de votre bien. Les connaissances et le regard avisé d’un agent immobilier pourront permettre une estimation juste de votre bien immobilier.
Les outils digitaux utilisés pour les estimations en ligne auront en effet du mal à rivaliser face à l’expertise d’un agent immobilier concernant un quartier spécifique. L’agent immobilier sera également mieux à même d’évaluer le bien et son état (peintures, installations électriques …). Compte tenu de ces éléments, il pourra affiner son évaluation en revoyant à la baisse ou à la hausse le prix du bien.
Il aura également en tête un historique des biens vendus dans le quartier et leurs caractéristiques, mais aussi les acquéreurs potentiels. En effet, un bien correspond souvent à une typologie précise de clients, l’expertise de l’agent sera de déterminer dans quelle mesure cela vient impacter le prix de vente final.
Le prix de vente final des clients Liberkeys correspond en moyenne à 98,5 % du prix affiché sur nos annonces.
Exemple : un bien affiché à 450 000 € se vend en moyenne à 443 250 €.
Liberkeys vous a dressé une liste des critères les plus pertinents pour l’estimation de votre appartement :
La localisation
Le critère géographique est celui qui a le plus de poids dans la valeur d’un appartement. Quelle que soit la ville certains quartiers sont plus recherchés que d’autres et par conséquent les différences de prix au m² peuvent être notables.
La surface
Le calcul le plus simple pour approximer la valeur de son appartement consiste à multiplier la surface par le prix au m² de la zone dans laquelle vous vous trouvez. Il convient de noter qu'en zone urbaine la surface des balcons et autres terrasses impacte très positivement le prix de vente de votre bien, un m2 de balcon n'a toutefois pas la même valeur qu'un m² habitable.
L’état général du bien
Dans le cadre de l’estimation d’un appartement, il est important de bien prendre en compte l’état général de l’immeuble : toiture, ravalement de façade, cage d’escalier, mais aussi celui du bien. L’absence de travaux de grande envergure impacte positivement le prix du bien, les acheteurs préférant ne pas faire de travaux, surtout s' ils sont de grande envergures (électricité, sanitaires, agencement …).
L'environnement proche
Bien que subjectif, l’environnement peut être un plus s'il est favorable : commerces, écoles pour les enfants, espaces verts… Ou devenir un véritable frein à la vente : restaurant, bar, commerce de bouche en rez-de-chaussée.
Les charges de copropriétés
Lorsque l’on acquiert un appartement, on devient propriétaire des parties privatives ainsi que d’une fraction des parties communes (hall d’entrée, ascenseur...).
Si cela peut être un avantage pour les acquéreurs potentiels dans le sens où les frais afférents à l’entretien et à la rénovation des parties communes seront divisés entre tous les locataires, cela veut aussi dire que vous serez parfois obligés de consentir à des travaux qui peuvent être coûteux. Lorsque vous avez besoin d’estimer votre bien immobilier, il est donc indispensable de prendre en compte les éventuels travaux de copropriété à venir (ravalement de façade, installation d’un ascenseur ...).
L’étage de l’appartement et la présence d’un ascenseur
Les premiers étages et rez-de-chaussée sont ceux les moins prisés pour les appartements. Il existe deux grandes explications :
Les premiers étages et rez-de-chaussée sont ceux les moins prisés pour les appartements. Il existe deux grandes explications :
Exemple à Paris :
Exemple en province
L’année de construction
Il existe des périodes de construction que les acheteurs essaient d’éviter, car elles ne sont pas, dans l’imaginaire collectif, synonymes de qualité.
L’agencement de l’appartement
Un appartement mal agencé sera souvent synonyme baisse de valeur pour le propriétaire, en effet la nécessité de faire des travaux importants pour optimiser la surface au sol pousse les acquéreurs à être plus agressifs sur leur négociation. On notera par exemple, particulièrement sur le marché parisien une aversion pour les couloirs qui apparaissent comme de la place perdue. Un appartement traversant aura lui d'un autre côté une meilleure cote sur le marché.
L’exposition
Critère subjectif, mais qui pèse dans la balance : l’absence de vis-à-vis, l'orientation du bien sont à valoriser dans la définition du prix de vente de votre bien.
Nos agents estiment gratuitement et sans engagement le prix de votre bien.
Je réserve mon estimationCalme, espace, verdure... La maison représente un grand nombre d’avantages pour des acquéreurs potentiels, et surtout pour les familles. Si vous cherchez à vendre votre maison, sachez donc que la demande est forte, car ce type de logement est plébiscité.
La maison est certainement le type de bien le plus compliqué à estimer. En effet, si pour un appartement, la localisation et la surface font partie des critères principaux pour la valorisation, pour la maison, d’autres facteurs ont une grande incidence sur le prix de l’estimation :
L’exposition
Une exposition au nord à tendance à faire baisser le prix d’une maison. Alors qu’une orientation sud va permettre de bénéficier du soleil à toutes heures de la journée. Ce qui octroie une très belle luminosité, mais aussi un certain confort thermique. Autant d’arguments qui vont augmenter la valeur de la maison.
Le potentiel constructible
Défini par le plan local d’urbanisme, il s’agit de la surface maximale de plancher qu'il est possible de bâtir sur un terrain. Une maison qui n’a pas utilisé la totalité de son potentiel constructible laisse ainsi à un acheteur plus de liberté dans ses aménagements et a donc une valeur intrinsèque plus importante.
L’état général de la maison
Pour un bien comme une maison, il faut prendre en compte l’état des murs extérieurs et d’y observer la présence ou non de fissures. Faites également le tour du toit pour voir son état de propreté, en particulier les gouttières souvent sources de fuites et donc de dégradation du bien. Dans le cas où votre charpente est accessible, prenez le temps de monter dans votre grenier afin de vérifier l’état des bois.
La vue
Bien qu’étant un élément subjectif et donc peu quantifiable, il s’agit pour une maison d’un critère souvent rédhibitoire. La présence d’un pylône électrique dans le champ de vision de l’habitation va par exemple impacter très négativement la valorisation de la maison. Au contraire, une vue exceptionnelle aura tendance à favoriser la prise de décision acheteur et potentiellement à limiter les négociations.
La présence d’un jardin
Un jardin dont la taille est réduite n'impacte pas de manière significative la valeur de la maison. Tous les jardins n’étant pas égaux, la disposition de ce dernier joue aussi un rôle prépondérant, un jardin en pente étant moins attractif qu’un jardin à niveau par exemple.
Les éléments de standing
Si votre bien dispose d'éléments de standing susceptibles d’apporter de la valeur à votre bien, il faut bien entendu en tenir compte.
Côté extérieur, avec une piscine, la valeur de votre bien peut augmenter considérablement, surtout dans les régions du sud de la France. Prenez également en compte la présence d’autres éléments extérieurs comme une terrasse, un terrain de tennis…
Côté intérieur, des installations de cuisines ou de salles de bains ultra modernes, mais aussi la climatisation, très prisée dans le sud de la France, auront un impact non-négligeable sur votre prix de vente.
La localisation
La possibilité de vivre en extérieur rend les acheteurs plus sensibles à des facteurs tels que le bruit, le vis-à-vis, l’environnement autour de la maison.
Le raccordement au réseau des eaux usées
Si votre maison est raccordée au réseau public, vous n’avez aucun souci à vous faire. Si votre maison possède un assainissement de type individuel, soyez vigilant concernant la mise aux normes de votre fosse septique. La démarche à suivre est alors de fournir à l’acheteur un diagnostic d’assainissement. Si vous n’avez pas de diagnostic à présenter, vous devez prendre en charge la réalisation de cette étude.
Dans le cas où une non-conformité est relevée il existe deux possibilités :
Soyez conscient que si l’acheteur réalise cette opération, il pourra intégrer ces coûts lors du processus de négociation.
L’année de construction de la maison
Là encore, renseignez-vous bien sur la date de construction de votre bien, car toutes les années n’ont pas la même cote auprès des acheteurs. Les biens datant du XVème siècle jusqu’au milieu du XIXème siècle possèdent un certain cachet, mais attention à l’isolation et aux respects des normes actuelles. Soyez également vigilant sur les biens datant d’après-guerre, avec des constructions souvent faites à la hâte.
La présence d’une cave, d’un garage, d’un sous-sol et/ou d’un parking.
Il s’agit là d’un vrai plus pour une maison, tous ces à côtés sont vivement recherchés par les acheteurs. Ils apporteront de la valeur à votre bien en fonction de leur taille, leur état et leur accessibilité.
Nos agents estiment gratuitement le prix de votre bien, et ce sans engagement.
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