Tout savoir sur la rétractation après une promesse de vente

Si vous êtes actuellement en train de mener un projet immobilier, vous avez forcément dû entendre le terme de promesse de vente ou compromis de vente. Il existe pour ces contrats des modalités de rétractation que vendeur comme acheteur doivent respecter. 

Toutefois, la rétractation peut concerner aussi bien une promesse de vente qu’un compromis de vente. Mais à partir de quel moment le délai de rétractation commence-t-il à courir ? Quand et comment se rétracter ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il y a à savoir sur la rétractation dans le cadre d’une promesse de vente.

Qu’est-ce que la promesse de vente ? 

Pour rappel, la promesse de vente est un avant contrat qui unit et engage le vendeur et l’acheteur. Il contient certaines clauses et conditions suspensives qui doivent être rédigées et approuvées par les deux parties.  Ainsi, le vendeur s’engage dès la réception de cette promesse de vente, à réserver son bien immobilier pour l'acheteur, pendant une durée déterminée. 

L'utilisation de la promesse de vente s'est démocratisée lors des formalités qui précèdent l’acte final de vente. En tant que futur acheteur, vous disposez de la possibilité de vous rétracter après avoir signé une promesse de vente, peu importe la nature du bien : maison, appartement, neuf ou ancien. 

Ce délai légal de rétractation est généralement d’une durée de 10 jours. Mais attention, au-delà de cette période, vous devenez engagé avec le vendeur et devez alors signer l'acte de vente.

Pourquoi cette possibilité de rétractation ?

Comme nous l'avons déjà expliqué, grâce à la promesse de vente, le vendeur réserve son bien à l'acheteur pour une certaine durée. Mais alors à quoi sert cette période de rétractation ? Tout simplement pour laisser le temps au potentiel acquéreur de réfléchir avant de signer l’acte de vente. 

Durant ce délai de réflexion il est par exemple possible d’étudier davantage l’offre, de demander des précisions au vendeur ou encore de comparer l’offre avec d’autres. Et tout cela, tout en ayant la possibilité de faire marche arrière sans être sanctionné. 

Cette possibilité de rétractation n’est envisageable que dans une courte période de temps, pendant laquelle la rétractation est autorisée et sans sanctions. Dans le cas contraire, le contrat est réputé conclu et ce, définitivement. Le rompre vous exposera à des risques juridiques et financiers, en particulier si le vendeur vous assigne en justice.

Que signifie le délai de rétraction ?

Le délai de rétractation, c’est tout simplement la période au cours de laquelle vous êtes en droit de vous rétracter. Se rétracter, c'est finalement abandonner le projet d’achat du bien immobilier qu’un vendeur a réservé pour l’acheteur. Un acquéreur potentiel est tout à fait en droit de se rétracter pendant ce délai, quelles que soient ses raisons. 

Combien de temps dure le délai de rétractation ?

Depuis la loi Macron du 8 août 2015, vous disposez d’un minimum de 10 jours pour vous rétracter (contre 7 jours auparavant). Ce délai de 10 jours est le minimum légal mais, en tant qu’acheteur potentiel, vous pouvez décider avec le vendeur d’une période de rétractation étendue. 

Sachez toutefois que le vendeur sera probablement réticent à vous accorder un délai bien plus long. Il faut bien comprendre que du point de vue du vendeur, la promesse de vente l’engage à vous réserver son bien à vous et vous seul. C’est donc un acte de confiance de la part du vendeur. 

Le délai de rétractation commence à s'écouler à partir du lendemain de la première présentation de la lettre qui vous notifie l’acte, que ce soit par courrier recommandé ou en mains propres (par l’agent immobilier, le notaire ou l’huissier). 

Les jours qui composent le délai sont des jours normaux et non des jours ouvrables. En revanche, si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, alors la fin du délai s'établit au premier jour ouvrable suivant. De plus, il faut décompter normalement les 7 premiers jours, indépendamment de potentiels jours fériés.

Est-ce qu'on me rembourse mon acompte en cas de rétractation ?

Dans le premier cas de figure, si vous concluez la promesse de vente entre particuliers, sans passer par une agence immobilière ou un notaire. Aucun versement ne peut avoir lieu jusqu’à ce que la période de rétractation arrive à échéance.

Dans le second cas, si vous faites appel aux services d’une agence immobilière ou d’un notaire, vous aurez une somme à verser. Son montant est variable mais il est généralement à hauteur de 5 ou 10% du prix de vente. Considérez cette somme comme un dépôt de garantie pour ces professionnels, aussi appelé séquestre. Ce montant est donc négociable entre le vendeur et l’acheteur. 

Si la vente a finalement lieu, cette somme est bien entendu déduite de la somme finale à payer. Mais si vous décidez finalement de vous rétracter. Cette somme vous sera remboursée dans un délai maximal de 21 jours à compter de la date de rétractation.

En revanche, dans le cas où vous décidez de vous rétracter après la fin du délai de rétractation, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation qui aurait éventuellement été versée lors de la signature de la promesse de vente. 

Néanmoins, même si vous pouvez toujours demander la rétractation, celle-ci sera à la libre disposition de la part du vendeur. Il est en droit de réclamer l’exécution du contrat, c’est-à-dire la signature de l’acte de vente.

Cependant, d’une manière générale, le vendeur n’ira pas jusqu’à exiger cette exécution du contrat, mais il se satisfera de l’acompte versé.

Doit-on se justifier, au risque sinon d’avoir une pénalité à payer ?

Lorsque vous décidez de vous rétracter, vous n’avez pas besoin de vous justifier auprès du vendeur. De même, tant que vous vous situez dans le délai légal de rétractation, vous pouvez vous rétracter sans pénalités financières. 

Toutefois, comme expliqué précédemment, la situation change si vous avez dépassé le délai de rétractation : le vendeur peut alors intenter une action en justice pour rétractation abusive. Vous risqueriez alors de devoir payer des dommages et intérêts. D’où l’importance de bien prendre en considération la période de rétractation.

Comment se rétracter ?

Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez alors envoyer une lettre de rétractation recommandée au vendeur ou à l’intermédiaire concerné. Il peut s'agir du notaire ou de l'agent immobilier. Pensez à faire une lettre recommandée avec accusé de réception.

Nom, Prénom de l'acquéreur

Adresse de l'expéditeur

Nom, Prénom

Adresse du destinataire

Lieu, Date

OBJET : LETTRE DE RÉTRACTATION D'UNE PROMESSE DE VENTE

Madame, Monsieur,

Par acte en date du (indiquer la date de signature de la promesse de vente), nous avons signé une promesse de vente pour l'achat d'un logement situé (indiquer l'adresse du bien).

Après réflexion, nous n'envisageons plus d'acquérir ce logement, et vous informons de notre volonté de nous rétracter de notre engagement en utilisant la faculté qui nous est offerte par l'article L. 271-1 du Code la construction et de l'habitation.

[Si l'acquéreur a versé une somme d'argent lors de la signature de la promesse de vente, préciser :] Nous vous remercions de bien vouloir procéder dans les délais légaux, à la restitution de la somme de .........€ (indiquer le montant) que nous avons versée lors de la signature de la promesse de vente.

Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

Signature(s)

Quand se rétracter ?

Gardez bien à l’esprit qu’en tant qu’acheteur, si vous décidez de vous rétracter, le bien immobilier ne vous sera plus réservé et le vendeur pourrait très bien adresser une promesse de vente à un autre acquéreur potentiel. De plus, briser la promesse de vente pourrait rompre le processus de négociation voire toute relation avec le vendeur. 

En effet, la promesse de vente est un acte de confiance de la part du vendeur envers l'acheteur et ses intentions d’achat. C’est pourquoi, ne vous rétractez que si vous êtes certain de ne pas vouloir du bien immobilier, ou si vous avez encore des doutes quant à la décision d’achat.

Si vous décidez tout de même de vous rétracter, faites-le tant que vous jouissez de votre droit de rétractation. La durée de rétractation étant établie au cours de la promesse de vente.

Par ailleurs, vous pouvez être rassuré, c’est bien la date d’envoi de votre demande de rétractation qui fait foi et non la date de réception de votre courrier par le vendeur. 

Attention toutefois, si le vendeur conteste votre demande de rétractation au motif d’un dépassement du délai imparti, vous devrez prouver que vous avez bel et bien envoyé votre demande alors que vous bénéficiez encore du délai de rétractation.

Conclusion

Finalement, il est assez facile de se rétracter, mais il faut garder en tête certaines informations. Vous disposez généralement de 10 jours pour manifester votre volonté de rétractation. Celle-ci devient effective à partir de l’envoi de votre lettre recommandée avec accusé de réception. 

Vous ne subissez alors aucune pénalité financière. Les fonds que vous auriez versé à une agence immobilière ou un office notarial vous seront remboursés sous 21 jours. 

Si la possibilité de vous rétracter est une protection pour vous, acquéreur potentiel, n’oubliez pas que la promesse de vente est un gage de confiance de la part du vendeur qui vous confère un avantage certain dans la recherche (et souvent la compétition) relative à un bien immobilier, puisque celui-ci vous est réservé.