Vente immobilière : qui doit payer les frais d’agence ?

Si vous faites appel à un professionnel de l’immobilier, vous ne pourrez échapper à la notion de frais d’agence. Versés à l’agent immobilier comme une rémunération pour son travail d’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, il n’existe pourtant pas de réelle réglementation pour encadrer ces frais et leur modalité de paiement.

Qui doit payer les frais d’agence ? Nous avons réuni dans cet article tout ce que vous devez savoir sur le paiement des frais d’agence, que vous soyez un acheteur ou un vendeur.

Qu’est-ce que les frais d’agence ?

Lors d’une transaction immobilière, l’agence immobilière en charge de la vente du bien prend une commission sur le montant de la vente. La plupart du temps, cette commission est un pourcentage du prix du logement, mais parfois, il s’agit de frais fixes (par exemple pour un bien à un prix modeste).

Ces honoraires d’agence servent majoritairement à rémunérer l’agence immobilière et à couvrir ses frais (loyer, salaires fixes…). Une petite partie est également allouée à l’agent immobilier qui a réalisé la vente sous forme de prime. En échange de cette rémunération, le professionnel immobilier va apporter un soutien complet au processus de vente. Cela pouvant aller de l’estimation du logement à la signature de l’acte de vente.

Agissant comme un intermédiaire entre acheteur et vendeur, il est au service des deux simultanément. C’est pour cette raison qu’on peut légitimement se demander qui doit payer les frais d’agence. Pour en savoir plus, consultez notre article de présentation des frais agence.

Frais d’agence immobilière pour vente : qui doit les payer ?

Il n’existe aucune réglementation stricte en matière de frais d’agence. L’agence est libre de les fixer et aucune loi ne stipule à qui il revient de les payer. Il existe cependant de grands principes à connaître.

C’est en général le vendeur qui les paye

Le plus souvent c’est le vendeur qui fait appel à une agence immobilière pour l’aider dans le processus de vente de son bien immobilier. Il semble donc logique que ça soit à lui de s’acquitter de la commission d’agence. Et en pratique c’est généralement le cas : le vendeur paie les frais d’agence. En général, dans les agences immobilières, le prix mentionné est le prix FAI (pour frais d’agence inclus).

Prenons l’exemple d’une maison à vendre à 350 000 € (prix FAI affiché en agence) dont 20 000 € d’honoraires d’agence à la charge du vendeur :

• L’acheteur paiera 350 000 € au vendeur pour le prix d’une maison
• Le vendeur paiera les 20 000 € de frais d’agence à l’agence immobilière

Le vendeur touchera donc au total 330 000 € (appelé prix net vendeur) et l’acheteur aura déboursé 350 000 €.

Mais l’acheteur peut s’en charger

S’il semble logique que ce soit au vendeur de s’acquitter des honoraires, c’est lui qui mandate l’agence, il n’existe dans les faits aucune obligation. Tant qu’il est stipulé dans le mandat immobilier qui doit payer les frais d’agence, il n’y aucune réglementation en faveur de l’une ou l’autre des parties. Il arrive donc que ce soit à l’acheteur de payer ces frais.

Reprenons l’exemple d’un achat immobilier au prix FAI de 350000 euros. S’il est cette fois-ci stipulé “honoraires d’agence à la charge de l’acheteur”.

L’agence immobilière devra spécifiquement mettre dans son annonce le détail du prix et la valeur de la commission qu’il prend. Le montant se répartit alors comme suit :

• L’acheteur paiera 330 000 € au vendeur
• L’acheteur paiera 20 000 € à l’agent immobilier pour la commission

Finalement, les sommes touchées et perçues, semblent être les mêmes lorsque le vendeur paie directement les frais d’agence. L’acheteur paie 350 000 € au total et le vendeur reçoit 330 000 €.

Paiement de la vente & rôle du notaire

Dans tous les cas, que ce soit en charge vendeur ou acheteur, les échanges d'argent vont se faire via le notaire (ou l'un des notaires) qui réalise la vente lors de l'acte authentique. 

• l'acheteur verse l'intégralité du montant de la vente au notaire (frais d'agence compris, frais de notaire et autres régularisation de charges ou taxes)
• le notaire redistribue ensuite vers la banque du vendeur et celle de l'agent immobilier (ou de l'agence)

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Quelle est la meilleure solution ?

Comme on le voit dans l’exemple plus haut, le fait que le vendeur paye ou non la commission d’agence n’aura aucune incidence sur le prix net vendeur. En revanche il existe pour l’acquéreur une différence majeure entre les deux qui réside en fait dans le calcul des frais de notaire.

Lien entre frais d’agence et frais de notaire

Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit aussi s’acquitter de frais d’acquisition. Ils comprennent les frais de notaire ainsi que des taxes. Le montant de ces frais se calcule sur la base de ce que l’acheteur paye au vendeur. Il y a donc une différence selon que les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur ou non.

Reprenons l’exemple précédent d’une maison à 350 000 € dont 20 000 € de frais d’agence. Nous considérons que les frais de notaire s’élèvent à 9% :

• Si le vendeur paie les frais d’agence, l’acheteur paie 350 000 € directement au vendeur et le vendeur donne 20 000 € à l’agence. Les frais de notaire seront donc calculés sur la base de 350 000 € et s’élèveront à 31 500 €
• Si l’acheteur paie les frais d’agence, il versera 330 000 € au vendeur et 20 000 € à l’agence. Les frais de notaire seront calculés sur la base de 330 000 € et s’élèveront donc à 29 700 €.

Dans ce cas précis, les frais de notaire seront 1800 € moins cher que si le vendeur les paie.

Que faut-il faire

Si vous êtes vendeur, le règlement des frais d’agence n’a aucune incidence sur ce que vous toucherez réellement une fois la transaction terminée. C’est en revanche à vous que revient le choix d’acquittement des frais d’agence. Car cela doit être mentionné dans le mandat de vente que vous signez avec l’agence immobilière.

A noter que rien n’interdit dans les faits le partage des frais d’agence entre l’acheteur et le vendeur, mais par habitude cette pratique est très peu commune.

Si vous êtes acheteur, il est dans votre intérêt d'avoir un bien en charge acheteur. En effet, la dépense en matière de frais de notaire sera moindre. Néanmoins, ce n'est pas vous qui décidez et c'est rarement un critère dans l'achat d'un bien immobilier.

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