Quel arrondissement choisir pour son achat immobilier à Paris ?

Ce n’est un secret pour personne : acheter un bien immobilier à Paris n’est pas tâche facile. Zone tendue, prix très élevés, apport initial requis important, autant d’arguments qui en découragent plus d’un !

Pourtant acheter à Paris peut s’avérer être un excellent investissement. A la fois cœur économique français et ville touristique par excellence, Paris a de nombreux atouts à faire valoir. Et si la crise sanitaire a ralenti la demande locative, le marché à la vente reste très dynamique.

Liberkeys vous propose aujourd’hui une analyse du marché immobilier parisien. Et on vous aide à choisir l’arrondissement idéal selon votre projet (et budget). 

Le marché parisien, un marché unique 

Considérée comme l’une des plus belles villes du monde, Paris fait rêver. La ville des Lumières offre un cadre de vie assez exceptionnel : un catalogue culturel varié, une gastronomie renommée ou encore une architecture riche, les atouts ne manquent pas. D’autant que la présence de nombreux sièges sociaux en fait une ville particulièrement dynamique en termes d’emplois.

Que ce soit des étudiants, des actifs, des touristes ou encore des investisseurs, tous s’intéressent à la capitale. La population ne cesse d’augmenter, à un rythme bien plus élevé que le nombre de logements. Le marché immobilier parisien est donc devenu une zone tendue au point que Paris est maintenant la troisième grande ville la plus chère du monde. 

Le marché immobilier parisien est donc un marché bien à part en France s’il l’on compare avec d’autres grandes métropoles. En mars dernier, le prix moyen au mètre carré s’établissait à 11 345 €, soit le double de la moyenne lyonnaise ou bordelaise. Les ventes sont également très rapides dans la capitale : en mars les ventes étaient réalisées en moyenne en 61 jours.  

Dans les prochaines années, le projet du Grand Paris va permettre de mieux desservir l’ensemble des quartiers et de bénéficier d’un réseau très fiable. De quoi faire continuer à faire grimper les prix et réaliser de belles plus-values ! Et il reste encore de belles opportunités à saisir, tous les arrondissements ne se négocient pas à plus de 10 000 € du mètre carré. ( Fort heureusement !) 

Les 20 arrondissements parisiens ont tous leurs particularités et on vous aide justement à identifier ceux qui vous correspondent selon votre projet immobilier. 

Les arrondissements les moins chers pour les budgets réduits

Si vous êtes primo-accédant, certains quartiers pourraient particulièrement vous intéresser. On pense notamment aux quartiers plus populaires dont les prix sont plus faibles. Le nord du XIème arrondissement, à proximité du cimetière du Père Lachaise, offre par exemple des prix intéressants. Il faudra compter 255 898 euros en moyenne pour un T1 (=studio).

Le nombre de biens à la vente dans cet arrondissement est d’ailleurs plutôt élevé pour cette catégorie d’appartements : 432 était à la vente en mars, contre seulement 107 studios à la vente dans le Ier arrondissement. Si le quartier du XIème vous plaît, vous multipliez ainsi les chances d’obtenir le coup de cœur.   

Avec un prix moyen au m2 de 10 980€ pour un T1, le XIIIème arrondissement est également un quartier intéressant pour débuter son patrimoine immobilier. 

Enfin, si vous souhaitez profiter du centre de la capitale, il faudra disposer d’un budget plus conséquent. Rive gauche dans le Vème arrondissement, les prix montent à 13 292 € du mètre carré et les biens à la vente sont très rares. Ils représentent seulement 2,5% des biens à la vente de la capitale. Rive droite, les prix se négocient près de 13 000€ du mètre carré dans le célèbre quartier du Marais, dans le IIIème arrondissement. La proximité avec les principaux monuments de Paris, la densité du réseau des transports et l’ambiance de ces quartiers expliquent le prix élevé des biens dans ces arrondissements. 

Le saviez-vous ?

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 Les trois arrondissements les plus abordables à Paris en mars 2021 (prix moyen au mètre carré)

Les arrondissements chics pour des budgets plus conséquents

Si vous bénéficiez d’un budget plutôt important, vous pourrez vous tourner vers les quartiers prestigieux de Paris. Les quartiers de l’Odéon et de St Germain des Prés sont particulièrement prisés en raison de leur charme et cadre de vie unique. Les prix sont donc particulièrement élevés : au mois de mars, les T2 se vendaient en moyenne à 15 485€ du mètre carré dans le VIème arrondissement, contre une moyenne de 11 200€ dans l’ensemble de la capitale. 

Si vous cherchez des biens plus grands, le XVème et XVIème arrondissements ne manqueront pas de vous séduire. Pour un T5+ dans le XVIème arrondissement, il faudra compter plus d’1,8 million d’euros, soit un prix au mètre carré de 11 752 €. La proximité des établissements scolaires réputés explique dans certains cas les prix particulièrement élevés. De plus, les immeubles haussmanniens, d’art nouveau ou d’art déco sont très recherchés.

Les trois arrondissements les plus chers de la capitale en mars 2021 (prix moyen au mètre carré) : ‍

Les arrondissements pour un rendement immobilier intéressant

Paris est une ville particulièrement intéressante pour réaliser un investissement locatif. 10% des étudiants français habitent à Paris, le marché de la location est donc particulièrement dynamique. Le taux de vacances locatives est quasiment nul.
La location touristique peut également être envisagée, mais les règles et contrôles se durcissent depuis quelques années. Un numéro d’immatriculation est désormais obligatoire et la location touristique est limitée à 120 jours chaque année. Avant tout investissement locatif, il est donc nécessaire d’évaluer le rendement locatif. 

Bon à savoir

Le rendement locatif est le ratio entre les revenus locatifs annuels et le montant d’acquisition du bien. Selon l’arrondissement et le type de bien, le rendement locatif à Paris est variable mais on considère une rentabilité moyenne entre 3% et 4%.

L’achat d’un bien à rénover est un excellent moyen de maximiser votre rendement locatif. En prévoyant quelques travaux, vous pourrez louer votre bien à un prix très intéressant. En effet, les studios ou T1 neufs se louent à des loyers élevés et trouvent très rapidement preneurs. 

Un bien dans un quartier populaire vous permettra de bénéficier de prix plus bas, tout en trouvant preneurs car ils séduisent aujourd’hui de plus en plus de monde. Le XIXème et XXème arrondissements offrent un cadre de vie agréable à proximité de la Villette et des Buttes Chaumont. Ces quartiers sont actuellement en pleine mutation et pourront vous permettre de réaliser de belles plus-values à la revente.

Il faut aujourd’hui compter 9 720€ du mètre carré dans le XIXème pour un T1, soit le prix au mètre carré le plus faible de la capitale pour ce type de bien. Le Xème arrondissement dit « L’arrondissement de l’entrepôt » à proximité du Canal St Martin permet également d’acquérir un studio pour 10 712 € du mètre carré. 

Ainsi selon les arrondissements, les prix sont très variables. Il convient donc de bien réfléchir à son projet et ses envies avant de se lancer. En optant pour un bien sans ascenseur ou à un étage bas, vous pourrez également profiter d’un prix intéressant. Notre outil d’estimation en ligne vous permettra d’affiner vos critères, n’hésitez pas à l’utiliser. 

Enfin investir en petite couronne peut s’avérer être une excellente option. Saint-Ouen est facilement accessible depuis Paris grâce à l’extension de la ligne 14 depuis décembre 2020. Nanterre et Puteaux offrent également des prix intéressants tout en profitant d’un accès rapide à la Défense.