Le match immo Nice-Marseille : la quiétude niçoise ou la ferveur de la cité Phocéenne ? 

‍Nice et Marseille se situent dans deux régions françaises où il fait bon vivre et où le soleil brille presque toute l'année. Si côté ensoleillement le chef-lieu des Bouches-du-Rhône truste constamment la pole position depuis 30 ans avec une moyenne de 2 894 heures de soleil par an (170 journées par an) devant la cité des Anges avec 2758 heures de soleil par an (1), qu’en-est-il du match immobilier entre Nice et Marseille ? 

Liberkeys, spécialiste digital de la vente de biens immobiliers à frais fixes, vous propose une analyse, autour des principaux indicateurs immobiliers, de ces deux villes du bassin méditerranéen très prisées des investisseurs. 
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En 2019, les propriétaires fonciers représentaient près de 64% de la population française, dont environ 75% avaient plus de 60 ans et 20% moins de 30 ans (2). En 2020, la pandémie de coronavirus (COVID-19) a impacté le marché de l’immobilier français en retardant la vente ou l'achat immobilier. Conséquences, une baisse du nombre de logements en vente qui s’est traduite par une diminution de la marge de négociation et in fine par l’apparition d’une forte demande pour une offre insuffisante. La négociation du prix initial par les acheteurs n’était alors pas recommandée au risque de perdre le bien immobilier recherché.

Selon le rapport sur le marché immobilier français de janvier 2021 publié par les Notaires de France, le volume des transactions en France a atteint 1 020 000 transactions à fin novembre 2020 [pour les biens anciens], en baisse de seulement 4 % par rapport à novembre 2019. Une baisse modérée qui montre que le marché immobilier français est résilient et stable. 

Aligné avec les prévisions d’experts de fin d’année dernière, on a observé depuis le début d’année un regain de dynamisme du marché immobilier dans les grandes villes françaises. La FNAIM, qui représente les agents immobiliers en France, a prédit que les prix des logements continueront de croître de + 3,5 % en 2021 et que les transactions immobilières se poursuivront à un niveau d'environ 950 000 transactions sur l’année. Enfin, selon une analyse des Notaires de France, le volume de ventes de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois a atteint 1 130 000 transactions à fin mai 2021, un niveau record depuis 2000 (3).

Ces signaux traduisent un dynamisme du marché immobilier.

‍Quelle est la tendance du côté de Nice et Marseille ? C’est votre match immo.

‍‍Sommaire :

• Nice-Marseille : l’aperçu immobilier
• Nice-Marseille : qui a le pouvoir d’achat immobilier le plus élevé ? 
• Nice-Marseille : quel est le marché de l’immobilier le plus dynamique ?
• Nice-Marseille : qui a le délai de vente le plus court ?
• Nice-Marseille : quelle ville détient le loyer au m² le plus élevé ?

Nice-Marseille : l’aperçu immobilier 

Marseille 

Marseille est la deuxième ville de France en termes de population : plus de 860 000 habitants. Présentée souvent comme la plus ancienne ville de France, autrefois nommée Massalia par les marchands grecs qui s'y sont installés depuis l'ancienne cité grecque Phocée, Marseille reste l'un des principaux ports de commerce de France. Premier en France, troisième en Méditerranée et septième en Europe, Marseille est un pôle majeur de l'économie régionale et nationale.

Marseille bénéficie de nombreux atouts : mer, soleil, nature et culture. Son accessibilité et l'accueil de ses habitants sont aussi des valeurs fortes que la ville est fière d'afficher. Du Vieux Port aux Calanques en passant par la Bonne Mère, Marseille est une terre paysagère variée. Ses espaces ouverts et naturels s'étendent à perte de vue autour de la ville.

Marseille a été nommée capitale européenne de la culture en 2013. Initiative conjointe du gouvernement national et des collectivités locales, le projet Euroméditerranée prévoit de grandes initiatives de renouvellement urbain, économique et culturel de la ville échelonnées jusqu'en 2030.

6 raisons d'acheter un logement à Marseille :

Patrimoine historique :  Chapelle Notre Dame de la Garde, Palais du Pharo (habité par Napoléon 3), Palais Longchamp (qui abrite deux musées), Fort Saint Jean, Basilique Cathédrale Sainte-Marie-Majeure, Vieille Charité (dont à l'origine le but devait abriter des mendiants), les Docks et le Château d'If (château construit pour protéger l'accès au port de la ville puis transformé en prison).

Bonne cuisine : Pastis (boisson alcoolisée aromatisée à l'anis), aïoli (sauce à base d'ail et d'huile d'olive) accompagné de légumes. La fameuse tapenade (composée de câpres, olives et anchois), la grande bouillabaisse (plat à base de poisson, sauce et légumes), Panisse (crêpe à la farine de pois chiches), navette (biscuit parfumé à l'eau de fleur d'oranger), bourride (spécialité fait de lotte).

Climat et météo : Marseille offre une durée d'ensoleillement exceptionnelle avec plus de 2 800 heures de soleil par an. Cela peut s'expliquer en partie par le mistral qui souffle environ 93 jours par an. L'été est chaud et sec, pour le plus grand bonheur de ses habitants et touristes.

Marchés de rue : Les marchés des villes de Provence sont réputés pour leurs couleurs, leurs parfums, leurs animations… Ils font partie de la tradition locale et sont appréciés de tout touriste. Gastronomie, fleurs, produits typiques, c'est un bon moyen de rencontrer les habitants, de découvrir leurs coutumes et de passer un agréable moment dans les rues de cette belle ville.

Réseau de transport :

• Marseille est reliée à Paris (en un peu plus de 3h), la Bretagne, Lille, Bruxelles, la Bourgogne et la Lorraine grâce au TGV.
• Des trains régionaux permettent de circuler dans toute la région Provence Alpes Côte d'Azur (PACA).
• Deux lignes de métro parcourent les sites touristiques de la ville.
• Les compagnies aériennes desservent Paris, Bordeaux, Nantes, la Corse, Londres et l'Afrique du Nord. Des navettes relient l'aéroport au centre-ville toutes les 30 minutes.
• Les compagnies maritimes sont une autre façon de voyager : Méditerranée, Afrique et Moyen-Orient. La rade de Marseille est l'un des points d'accès à la Corse. Diverses navettes maritimes relient le centre-ville aux villes voisines telles que L'Estaque

Économie : 

• Le port de Marseille joue un rôle très important. C'est le premier de France et de Méditerranée, et le troisième port pétrolier du Monde.
• Entre le XIIe et le XXe siècle, de nombreuses industries se sont développées dans la région : savon de Marseille, tuiles, céramique, agroalimentaire, pétrole et construction navale. Il reste aussi quelques cultures maraîchères et florales dans certains quartiers de la ville.
• Autre pôle important, le Centre national de la recherche scientifique (CNRS). C'est le deuxième pôle régional de France après l'Ile-de-France en termes de budget et d'effectifs. Il traite des recherches avancées au niveau mondial.

Nice

Nice est la cinquième commune de France en termes de population : près de 343 000 habitants. De nombreuses raisons peuvent expliquer la popularité mondiale de Nice : le climat, les plages, les centres d'intérêt, la richesse de l'histoire, etc. Investir dans la capitale azuréenne peut en valoir la peine. Surtout qu’en juillet 2021, Nice est entrée au patrimoine mondial de l’Unesco donnant à la ville une exposition supplémentaire qui devrait influer sur la fréquentation touristique et engendrer des retombées économiques. 

Nice est une ville frontalière de l’Italie. Chaque année, Nice accueille plus de 4 millions de touristes, dont du tourisme d'affaires. Située entre la mer Méditerranée et les Alpes, Nice bénéficie d'un cadre idéal pour les vacances. C'est un endroit idéal pour ceux qui sont désireux de découvrir l’art de vivre à la française du sud de la France.

5 raisons d'acheter un logement à Nice

• Architecture : Nice possède une architecture riche et variée qui est marquée par son histoire. La vieille ville présente certaines caractéristiques d'une ville fortifiée italienne : rues étroites et sinueuses, bâtiments recouverts d'un revêtement de couleurs chaudes telles que l'ocre et le rouge, etc Nice a conservé de nombreux édifices des différentes époques de son histoire. De nombreuses statues sont également présentes dans la ville ainsi que des monuments commémoratifs et de merveilleux châteaux. 
• Centres d’intérêts célèbres : la Promenade des Anglais est un lieu incontournable quand on se rend à Nice. Longue de 5,4 km, elle est à travers le monde le symbole de Nice. Nice est également célèbre pour son Carnaval annuel. Une balade sur le cours Saleya vaut aussi le détour. Vous profiterez du célèbre « Marché aux Fleurs » qui se tient 6 jours sur 7 et qui regorge de fleurs : œillets, roses, mimosas, cactus, etc.
• Art & culture : Nice abrite de nombreux musées qui valent le détour : le musée des Beaux-Arts, le musée Matisse, le musée départemental des arts asiatiques, le musée d'art et d'histoire, le musée d'art moderne et contemporain, le musée franciscain, etc. Les amateurs d'art seront comblés car il y a aussi de nombreuses galeries d'art.
• Aménagement : de nombreux projets ont vu le jour à Nice ces dernières années. Entre autres : une deuxième ligne de tramway (2012), une troisième ligne ferroviaire entre Cannes et Nice, stade de football. Les quartiers d'affaires 'L'Arénas' et 'Nice Méridia' sont en cours d’agrandissement afin d’attirer et diversifier les activités économiques. 
• Transports : environ 310 000 personnes entrent et sortent de Nice chaque jour. 
• La ville possède deux lignes de tramway, l’une reliant le centre-ville aux quartiers nord qui a été construite afin de diminuer la congestion quotidienne de la ville et la seconde traversant Nice d’Est en Ouest qui facilite l'accès à la célèbre promenade des Anglais. 
• Deux 'autoroutes urbaines' permettent un accès facile aux différents quartiers de la ville. 
• De nombreuses lignes de trains régionaux permettent de circuler sur la Côte d'Azur et de rejoindre Nice. La ligne de train 'Mandelieu-la-Napoule - Vintimille' est la principale et dessert 29 gares. 
• L'aéroport international de Nice est le deuxième aéroport français en nombre de voyageurs après Paris. L'aéroport propose des vols quotidiens depuis et vers la plupart des pays européens, l'Afrique du Nord, les États-Unis et le Moyen-Orient.
• Enfin, le port de Nice - port Lympia - assure la liaison avec la Corse.

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Nice-Marseille : quel pouvoir d’achat immobilier ?

Le pouvoir d'achat immobilier peut être très variable selon les villes. En France, le prix de vente moyen d’un bien immobilier dans l’ancien est de 251 000€, maisons et appartements confondus. Pour ce montant, les superficies que vous pourrez vous offrir sont très différentes selon les villes où vous souhaitez vous installer, d’une grande maison à un petit deux pièces.

A Marseille, on observe une importante disparité des prix de l'immobilier selon les arrondissements. Le prix des biens dans les arrondissements 2, 5, 7, 8 et 16 sont beaucoup plus élevés car situés à proximité du front de mer. Au contraire, les arrondissements 3, 14 et 15 sont des zones assez bon marché : en moyenne 2 000 €/m² (4).

Bien que le prix médian du m² ait augmenté de 17,7% au cours de l'année 2020, le début d’année ne présentait pas la même dynamique. L'analyse pour le premier trimestre 2021 a montré une baisse de 1,23% du prix médian du m² par rapport au trimestre précédent. Mais le marché s’est bien repris depuis et la cité Phocéenne, longtemps à la traîne par rapport aux autres grandes villes, vit une belle remise à niveau des prix des logements. 

A Marseille, acheter coûte 7 % plus cher qu’il y a un an. Le prix au m² a atteint 3 250 € par m² (5) et sur le dernier trimestre, le prix de l’immobilier a augmenté de 2,2 %. 

A Nice, compte tenu de la taille de la ville, la répartition se fait par quartier : 41 selon la mairie de Nice ! Nice est également divisée en six territoires, chacun d'eux possédant un conseil municipal annexe (6). Les prix de l'immobilier peuvent varier beaucoup en fonction bien sûr de la localisation du bien. Par exemple, acheter un appartement à Cimiez (nord-est de Nice) coûte entre 3 196 € et 6 386€ par m² en 2021 (7), ce qui est bien plus élevé si on le compare aux quartiers du nord du centre-ville de Nice où un appartement coûte en moyenne 3600 €/m² (8) sur la même période.

Cimiez est un quartier où le prix au m² est assez élevé car on y retrouve de nombreux musées et sites touristiques. Les prix des appartements dans le quartier de la vieille ville sont également élevés car il y a de nombreux lieux d'intérêts dans ce quartier : des palais, des musées, l’opéra, une cathédrale, le palais de justice, etc.

Investir dans un bien immobilier à Nice coûte en moyenne 4560€ par m² (9). La moyenne nationale étant de 2775 € par m² (10), on constate que le prix des logements dans la capitale azuréenne sont relativement élevés.

Si les propriétés dans les environs de Nice restent assez chères, il y a encore de bonnes affaires à faire. Acheter un studio ou un appartement et le louer pendant l'été est certainement un très bon investissement, surtout dans ce domaine !

Pour 251 000€, si les marseillais peuvent s'offrir un bien de près de 77,2 m² (11), les niçois doivent se satisfaire d’environ 55 m² (12) pour le même prix.

Selon Statista, au mois d’aout 2021, le prix au mètre carré moyen à Nice est estimé à près de 4 400€ pour un appartement contre 3100€ du côté de Marseille, et à environ 5100 euros contre 3900€ respectivement pour une maison.

Graphique : prix au m² moyen dans les grandes villes en France au 1er août 2021, selon le type de logement et en euros

Graphique : Évolution du prix de l'immobilier à Marseille

‍‍‍Nice-Marseille : quel est le marché de l’immobilier le plus dynamique ? 

Les marchés de l’immobilier à Nice et Marseille sont marqués par une forte demande, l’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) restant élevé pour ces deux villes, respectivement 10% et 12% sur le mois d’août 2021 (13). Le vendeur a la main, et l’acheteur se retrouve en concurrence avec d’autres. Un phénomène qui devrait dans les mois à venir tirer les prix des logements de ces deux villes vers le haut et contribuer à faire diminuer les délais de vente. 

Ainsi, sur le mois d’août 2021, c’est Marseille (12%) qui présente un ITI plus important par rapport à Nice (10%). Mais lissé sur l’année, la donne peut changer ! 

Graphique : Indicateur de tension immobilière (ITI) des dix plus grandes villes françaises en août 2021

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‍Nice-Marseille : quel est le marché qui a le délai de vente le plus court ?

Partout en France, sauf en Ile-de-France, on observe des délais de vente qui se raccourcissent au 1er semestre 2021, selon un baromètre semestriel (14). Selon un second baromètre, près de 70% des transactions ont été réalisées en moins de 90 jours (15). Les biens à vendre restent donc moins longtemps sur le marché, le délai de vente baissant de 30% sur un an.

‍En PACA, les biens sont vendus au-delà des 90 jours cités ci-dessus, bien au-dessus de la médiane française de 79 jours pour les appartements et des 81 jours pour les maisons. Selon un baromètre de SeLoger.com, les délais de vente à Marseille pour la vente d’un T2 étaient de 51 jours en 2020 (vs 61 jours en 2019) contre 100 jours à Nice (vs 101 jours en 2019) (16). A Nice, la vente d’un bien immobilier prend plus de temps qu’à Marseille.

Tableau : Délais de vente moyens par région en France

Nice-Marseille : quelle ville détient le loyer au m² le plus élevé ?

‍Les mois qui viennent et surtout l’impact difficile à évaluer des prochaines mesures sanitaires pour chaque ville diront laquelle de ces deux championnes du sud mérite véritablement son titre de valeur refuge immobilière en 2021.

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