Vous venez de trouver le logement de vos rêves, l’offre d’achat a été acceptée, vient désormais la signature de l’avant-contrat. Mais que choisir : compromis ou promesse de vente ? On fait le point sur ces deux contrats avant que vous vous engagiez.
A quoi ça sert ?
Avant la signature définitive d’une vente immobilière,vendeurs et acquéreurs s’engagent via la signature d’un avant-contrat. Cetavant-contrat prend la forme d’un compromis ou d’une promesse de vente. Cela permet notamment à l’acheteur de finaliser son dossier de crédit immobilier. Commeun contrat de vente définitif, ces avant-contrats permettent de définir dans ledétail tous les éléments de la vente que ce soit les frais annexes, conditions suspensives,le séquestre, etc.
Ces avant-contrats sont très souvent utilisés et indispensable pour une vente dans de bonnes conditions.
La promesse de vente
La promesse de vente est un contrat qui engage acheteur et vendeur de manière asymétrique. Elle est donc parfois appelée promesse « unilatérale » de vente. D’un côté, le propriétaire s’engage à réserver la vente exclusivement à l’acheteur pour une période de trois mois. Il donne ainsi au futur acquéreur une option sur le bien. De son côté, le potentiel acheteur peut donc faire les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt plus sereinement grce à son option et décider s’il souhaite vraiment acheter. Cette asymétrie du contrat est bien souvent compensée par le versement d’un acompte qui sera reversé au vendeur dans le cas où l’acquéreur se désisterait.
Lorsque la période de trois mois arrive à son terme, le potentiel acheteur doit alors confirmer son intention d’achat en levant l’option. Il peut même lever cette option plus tôt pour accélérer la signature définitive de vente.
La promesse de vente doit également être enregistrée auprès du services impôts dans les dix jours qui suivent la signature. Le droit d’enregistrement, payé par l’acquéreur, s’élève à 125€.
Le compromis de vente
Le compromis de vente, également appelé « promesse synallagmatique de vente » (ou PSV) engage les deux parties de manière symétrique contrairement à la promesse de vente. Le vendeur et l’acquéreur s’engagent de la même manière à ce que la vente se réalise. On dit souvent que le compromis « vaut vente ». Cet engagement se matérialise bien souvent par le versement d’un acompte, compris entre 5% et 10% du prix de vente : le séquestre.
Si une des deux parties se rétracte (hors conditions suspensiveset rétractation légale de l’acquéreur), l’autre peut demander l’exécution de lavente en justice, demander des dommages et intérêts et conserver l’acompte.
Le compromis de vente, contrairement à la promesse ne nécessitepas le versement d’une indemnité.
Les clauses suspensives : des exceptions à l’engagement
Lors de la rédaction de la promesse ou compromis de vente, pensez à bien vous attarder sur les clauses suspensives qui s’avèrent très importantes. En effet, elles permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si une des clauses se réalisent avant la vente définitive. Voici un exemple de clauses à stipuler :
- Refus de prêt de la banque de l’acquéreur. Cetteclause est obligatoire à partir du moment où l’acheteur est un particulier etqu’il a recours à un emprunt pour financer l’achat de son logement.
- Refus d’un permis de construire dans le cadre del’achat d’un terrain
Ainsi, si un des événements se produit avant la ventedéfinitive, chaque partie reprend sa liberté sans poursuite judiciaire nidommages et intérêts. Il est donc très important d’identifier clairement quelspourraient être les événements qui remettraient en question la vente afin deprotéger l’acheter de mauvaises surprises.
Le délai de rétractation
Que ce soit pour une promesse ou un compromis de vente, le délai de rétraction est identique et fonctionne de la même façon. L’acquéreur dispose de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte pour annuler le contrat sans pénalité. L’acompte lui sera alors reversé.
La rétraction doit se faire par écrit et envoyé par lettrerecommandée avec accusé de réception. L’acompte devrai lui être reversé dans undélai de 21 jours à compter de la date de rétractation.
Attention, cette rétractation ne concerne toutefois que l’acquéreur.
Dans le cadre du compromis, si un des deux co-contractants veut rompre le contrat au-delà des dix jours, il peut être assigné par la partie adverse devant le tribunal de grande instance afin de faire valider la vente.
Signature entre particuliers ou chez un notaire ?
Pour éviter tout problème de rédaction des clauses suspensives, il est préférable de faire rédiger l’avant-contrat par un professionnel ou chez un notaire. L’avant-contrat doit notamment contenir les informations suivantes :
- Désignation des parties
- Désignation du bien
- Mentions légales
- Situation hypothécaire et locative
- Servitude ou absence des servitudes
- Date de fin de validité de l’avant-contrat
- Prix du bien
- Frais annexes (frais d’agence et droits de mutation)
- Plan de financement
- Clauses suspensives
- Droit de rétractation
- Annexes
A cela s’ajoutent des pièces indispensables comme le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques, le carnet d’entretien de l’immeuble. Au moment de la signature, l’acheteur atteste que tous ces documents lui ont été remis et qu’il en a pris connaissance.
En général, le coût de la rédaction de l’avant contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier.
Alors on fait quel choix ?
Pour les vendeurs, le choix est rapide. Effectivement la promesse de vente ne représente aucun avantage pour eux, hormis la possibilité que le bien soit vendu plus tôt si l’acquéreur rompt l’avant-contrat. Le compromis de vente est donc l’avant-contrat le plus engageant pour le vendeur, et passé le délai de rétractation de 10 jours ou en cas de non-réalisation des clauses suspensives, la vente a de très fortes chances d’aboutir. Le vendeur optera donc logiquement pour le compromis de vente lorsqu'il envisagera la vente de son bien.
Pour l’acheteur, la promesse de vente présente donc le plus d’intérêt étant donné la liberté de choix dont il dispose encore tant qu’il n’a pas levé l’option d’achat.
Alors, vous y voyez un peu plus clair maintenant ?
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