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Achat immobilier : peut-on négocier les frais de notaire ?

triangle Temps de lecture : 4 minutes

Face au montant parfois exorbitant des frais de notaire lors d’un achat immobilier, de nombreux acheteurs cherchent à les faire diminuer… Pas si facile. Alors, comment faire pour négocier les frais de notaire ?

Pourquoi négocier les frais de notaire ?

Un budget conséquent

En France, les frais de notaire atteignent en moyenne 7 à 8 % du prix de vente des logements anciens. Cela veut donc dire que pour un bien immobilier à 300 000 €, il faut être prêt à débourser plus de 20 000 € en frais de notaire… Un budget colossal !

À noter cependant que si vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf, vous ne devrez débourser que 2 à 3 % du prix de votre bien en frais de notaire. Même si cela reste haut, c’est plus abordable que pour les biens immobiliers anciens.

Des frais moyens qui restent stables

Ces dernières années le montant des frais de notaire a connu des modifications successives :

  • D’abord en 2014 où les droits de mutation ont augmenté en passant de 5,09 à 5,8 % du prix de vente. À noter que les droits de mutation sont les taxes perçues par l’Etat lors de la vente du bien. Ils représentent la grande majorité des frais de notaire.
  • Début 2016, les rémunérations des notaires ont baissé de 1,6 %.

Pourtant les modifications des frais de notaire n’ont pas permis de changements majeurs puisque les baisses successives tendent à venir compenser les baisses.

Malgré tout, la législation évolue

Malgré la stabilité du montant des frais de notaire dans l’absolu, des lois viennent modifier les frais notariaux au profit des acheteurs. C’est le cas de la loi Macron de 2016 qui a permis 2 changements majeurs :

  • Si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec un coût excédant 150 000 €, votre notaire a le droit de vous accorder une remise sur la partie qui dépasse ce montant (avec un maximum de 10 %).
  • Pour les achats immobiliers à petite valeur (notamment pour les terrains vides), les frais de notaire ne peuvent excéder 10 % de la valeur du bien. Il y a cependant un montant minimal de 90 € qui représente les frais incompressibles du notaire. Cela veut dire que si votre bien coûte moins de 900 €, vous devrez quand même vous acquitter de 90 € de frais de notaire.

Négocier les frais de notaire : une étape compliquée

Les frais de notaire, que vous devez dans la plupart des cas payer en tant qu’acheteur, sont en grande partie incompressibles. En effet, on a tendance à souvent oublier que 80 % des frais de notaire sont reversés à l’Etat. Il les reçoit sous forme de taxes appelées « émoluments ». Ces taxes servent à enregistrer la mutation de propriété entre l’ancien propriétaire et vous. Rien ne peut venir modifier cette partie des frais de notaire à part une nouvelle législation. Ensuite 10 % des frais sert à payer les débours, qui sont des frais réels annexes, avancés par le notaire. Seuls les honoraires du notaire sont donc négociables sur le total des frais de notaire.

Et pourtant au final c’est seulement 10 % des frais de notaire totaux qui reviennent au notaire sous forme d’honoraires… Votre marge de manoeuvre reste donc très faible.

En partant de ce constat, il est donc presque impossible de négocier les frais de notaire de son achat immobilier… A moins d’avoir choisi un notaire très conciliant, qui acceptera de diminuer ses honoraires.

En savoir plus sur le choix du notaire lors d’un achat

Mais des moyens pour les faire baisser existent

Dissocier prix de vente et frais d’agence

Une des manières les plus simples pour faire baisser les frais de notaire est de payer les frais d’agence à part. Au lieu de tout payer d’un coup, vous paierez le prix net vendeur au notaire lors de la signature de l’acte. Les frais d’agence seront payés directement à l’agence immobilière en charge de la transaction.

Pourquoi c’est intéressant ? Tout simplement car les frais de notaire sont calculés sur la base du prix payé chez le notaire. Si vous ne payez que le prix net vendeur (qui ne contient donc pas les frais d’agence) chez le notaire, les frais de notaire seront donc calculés sur la base du prix net vendeur, plus faible que celle du prix FAI.

Prenons un exemple : vous achetez une maison à 300 000 € avec des frais de notaire de 7 % et des frais d’agence de 6 %

  • Si vous payez au notaire le montant FAI (c’est à dire net vendeur + frais d’agence) vous paierez donc 321 000 €. Vos frais de notaire seront donc de 321 000 x 0,6 = 19 260 €
  • Si vous payez au notaire le montant net vendeur, vous paierez 300 000 €. Vos frais de notaire seront donc de 300 000 x 0,06 = 18 000 €

Dans cet exemple, dissocier le prix de vente des frais de notaire permet donc d’économiser plus de 1 000 €.

L’ennui est que vous n’avez pas la main sur cette décision. En effet, c’est au vendeur de stipuler dans le mandat de vente, le prix du bien à régler au notaire lors de la signature de l’acte de vente. Vous pouvez toutefois vous renseigner au préalable sur le paiement des frais de notaire du bien que vous allez visiter.

Exclure le mobilier du prix de vente

La loi stipule que les frais de notaire s’appliquent à l’achat de biens immobiliers mais pas nécessairement au mobilier qui les composent. De ce fait, vous pouvez déduire du prix de vente le mobilier que contient le logement (meubles, cuisine, électroménager, vasque…). Par contre, le prix des mobiliers ne peut être déduit que dans la limite de 5 % du prix de vente.

Cette technique est intéressante. En effet, en faisant baisser le prix de vente, la base de calcul des frais de notaire est plus faible. Mais là encore, comme dans l’astuce précédente, c’est le vendeur qui a la main sur cette décision. C’est à lui de fournir des justificatifs sur la valeur du mobilier pour obtenir cette réduction. Toutefois, cette technique étant souvent peu connue, il peut être bon de la suggérer au vendeur.

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