Les frais de notaire ou frais d’acquisition sont un passage obligé lors de toute transaction immobilière. Ils rémunèrent toutes les démarches administratives obligatoires pour un changement de propriétaire. Le montant de ces frais varie entre les logements neufs et les logements anciens. Les frais de notaire dans l’ancien sont ainsi bien plus élevés que dans le neuf : environ 4% du prix de vente en plus. Qu’est-ce qui justifie ces frais élevés ? Comment calculer les frais de notaire dans l’ancien ?
Comment définir les frais de notaire dans l’ancien ?
Qu’est-ce qu’un logement ancien ?
Dans le cadre du calcul des frais de notaire, tout logement, récent ou non, qui a déjà subi une mutation de propriété est considéré comme ancien. En ce sens, seuls les logements neufs échappent à cette définition.
Attention à donc bien noter que les logements récents sont considérés comme ancien. Jusqu’en 2012, on distinguait les habitations dites “récentes” (de moins de 5 ans) des habitations de plus de 5 ans. Les logements récents de moins de 5 ans bénéficiaient alors de frais réduits. Aujourd’hui, il n’y a plus de différence et il n’existe aucun frais de notaire réduits dans l’ancien.
Paiement des frais de notaire dans l’ancien
Le nouveau propriétaire d’un logement doit payer les frais de notaire au moment de la signature de l’acte de vente. C’est par ce document que l’achat est légalement effectif.
Ils représentent en général entre 7 et 8% du prix de vente du bien pour un logement ancien. C’est donc un montant colossal qu’il est nécessaire de bien savoir estimer avant de se lancer dans une transaction immobilière.
Différences de frais de notaire entre le neuf et l’ancien
La principale différence entre les frais de notaire dans le neuf ou l’ancien est les droits de mutation. En effet lorsque l’on acquiert un logement ancien, la majorité des frais sert à payer le changement de propriétaire à l’Etat qui doit enregistrer cette mutation. Dans un logement neuf, cette mutation n’a pas lieu d’être puisque l’acquéreur est le premier propriétaire du bien.
En revanche, il doit s’acquitter d’une taxe de publicité foncière qui est bien moins importante que les droits de mutation des logements anciens.
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Les changements permis par la loi Macron
En 2016, la loi Macron a permis une baisse relative des frais notariés dans l’ancien. Concrètement cette loi comporte 3 parties :
- Le barème des honoraires du notaire a relativement baissé.
- Les notaires ont le droit de réaliser une remise de 10% sur tous les honoraires qui dépassent 150 000€. Cette remise n’est en revanche applicable que si le notaire l’applique à l’ensemble de ses clients.
- Les frais de notaires sont plafonnés pour les petits montants (notamment les terrains anciens). Ils ne peuvent plus dépasser 10% du prix de vente total du bien.
Malgré toutes ces modifications, la baisse effective du montant des frais de notaire sur les logements anciens est très limitée. Elle ne correspond finalement qu’à à peine une centaine d’euros par logement en moyenne.
Comment calculer les frais de notaire dans l’ancien ?
De nombreux simulateurs de frais de notaire en ligne, permettent d’obtenir une estimation rapide des frais de notaire dans l’ancien à payer. Toutefois, il peut être intéressant de réaliser ce calcul soi-même pour bien comprendre le fonctionnement des frais de notaire.
Que comportent les frais de notaire dans l’ancien ?
- Les droits de mutation : Les droits de mutation correspondent à la somme versée à l’Etat et aux collectivités locales pour le changement de propriété du logement. Le notaire touche directement les frais d’agence et se charge de les reverser à l’Etat. Depuis 2014, ils représentent 5,80% du prix du bien dans tous les départements à l’exception de l’Indre, l’Isère, Mayotte et le Morbihan où le taux est de 5,09%.
- Les honoraires du notaire : Il s’agit de la rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte notarié. Ils se calculent selon un barème proportionnel au prix du bien et réglementé par un arrêté du 26 février 2016.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, ces honoraires représentent finalement une très petite partie du total des frais de notaire payés. Pour les biens au prix de vente de plus de 60 000€, les honoraires sont de 0,814% du prix de vente auquel on ajoute 405€. Ensuite, il faut rajouter une TVA de 20% au montant obtenu.
- Les débours : Il s’agit des sommes que dépense votre notaire pour toutes les formalités nécessaires à la réalisation de l’acte : documents d’urbanisme, cadastre, géomètre… Selon le type de bien, les débours oscillent généralement entre 600 et 1 200€.
- La contribution de sécurité immobilière : L’Etat demande 0,10% du prix du bien (avec un minimum de 15€) pour la publicité foncière et les formalités d’enregistrement du bien.
Méthode de calcul des frais de notaire dans l’ancien :
Lorsque l’on connait le prix du bien, il est très simple d’obtenir une estimation fiable et très précise des frais de notaire à l’aide de la décomposition expliquée ci-dessus.
Voici les étapes à respecter :
- Droits de mutation : Calculez 5,8% du prix du bien si le logement ne se situe pas dans l’un des 4 départements à taux réduits où il est de 5,09%
- Honoraires du notaire : multipliez le prix de votre bien par 0,00814, rajoutez 405€, multipliez le total par 1,2 pour la prise en compte de la TVA.
- Débours : estimez les à environ 1 000€
- Contribution de sécurité immobilière : multipliez le prix de votre bien par 0,001
- Additionnez les sommes obtenues aux points 1,2,3 et 4. Vous obtiendrez alors une estimation précise des frais de notaire applicables à votre logement ancien.
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