Marchés immobiliers : le match France-Allemagne

Aujourd’hui, tour d’horizon du marché immobilier en Allemagne et en France. On vous propose de découvrir les grandes tendances immobilières qui animent ces deux marchés européens. Prix, offre, tendances… les marchés immobiliers français et allemands n’auront plus de secret pour vous. Alors si ça vous intéresse, suivez-nous !

France - Allemagne, deux marchés immobiliers différents ?

Partons de l’autre côté du Rhin pour comprendre les tendances qui animent le marché immobilier en Allemagne. Le marché du logement allemand est premièrement caractérisé par de fortes disparités régionales tant en termes de prix que d'offres sur le marché. 

Une surproduction de logements s’observe dans les nouveaux Länder (régions situées dans la partie Est du pays). A l’inverse, une pénurie de logements existe dans les grandes agglomérations comme Munich ou Francfort depuis quelques années. Cette faible offre sur le marché a mécaniquement entraîné une forte augmentation des prix à l’achat et à la location sur les dix dernières années.

L’augmentation des prix s’est toutefois répandue dans d’autres villes pourtant moins attractives où la population stagnait. Un processus d’inflation immobilière y a ainsi vu le jour depuis 2013. 

Le marché immobilier français n’est pas si différent du marché allemand. En effet, de fortes disparités régionales sont également observables dans l’Hexagone. Si les différences sont marquées entre l’Est et l’Ouest en Allemagne, elles s’observent en France entre, d’une part, les grandes métropoles et les villes situées près du littoral et, d’autre part, les villes situées dans les régions du centre de la France et les villes moyennes dont l’attractivité diminue.

L’année 2020 a marqué le marché immobilier français en inversant légèrement cette tendance. L’Île de France qui était la locomotive du marché en France a perdu de son éclat avec une baisse de 12% des ventes dans l’ancien. A l’inverse, les villes provinciales ont elles tiré le marché en 2020.

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Une ressemblance de taille est cependant à noter d’un côté et de l’autre du Rhin. Les grandes villes, bassins d’emploi et synonymes d’opportunités économiques, sont les villes où les prix sont les plus élevés.

Munich, ville de la mythique équipe du Bayern Munich et du constructeur BMW, est une des villes enregistrant la hausse des prix à la location sur l’année 2020 la plus forte avec une augmentation d’environ 20%. A l’achat, le prix au m² atteint des niveaux proches voire supérieurs à 10 000€.

Avec des prix légèrement plus bas (autour de 7 000€/m²) Francfort est elle aussi sur une forte dynamique de croissance avec une croissance des prix à la location d’environ 16% en 2019 et 2020. Ces deux villes sont situées dans la fameuse dorsale européenne et sont les deux poumons économiques de l’Allemagne attirant emplois et investisseurs. 

En France, les premières places sont occupées par Paris, Lyon et Nice. 3 villes qui attirent étudiants, nouveaux diplômés et entreprises ! Le marché immobilier dans ces trois villes est donc tiré par une demande toujours plus forte à l’achat et à la location. Si sur 2020 la demande locative dans la capitale française a connu quelques ralentissements, Paris reste un marché immobilier tendu où la demande demeure bien supérieure à l’offre.

Paris - Berlin, le duel des capitales

Les deux capitales affichent de fortes différences. A l’inverse du marché français où Paris caracole en tête des prix au m² on ne retrouve pas la même tendance en Allemagne avec Berlin.

Ainsi, même si les prix de l'immobilier ont connu une forte augmentation depuis 10 ans, les prix au m² à Berlin sont inférieurs à 5 000€/m². Berlin est cependant une ville prisée par un nombre croissant d'investisseurs. La demande locative y est forte et les taux d'impayés faible. A Berlin, plus de 80 % de la population est locataire de son logement.

Aujourd’hui, prospère et dynamique, la ville est en pleine croissance dans de nombreux secteurs comme le tourisme, la culture et l’industrie numérique. La capitale Allemande s’est convertie en hub technologique attirant les start-ups les plus dynamiques du pays. La marketplace Zalando y possède notamment son siège.

La place de Berlin est toutefois bien différente de celle que possède Paris en France. Symbole de la centralisation à la française, Paris concentre la quasi-totalité des lieux de pouvoir et sièges des grandes entreprises. Son attractivité et son dynamisme ne sont plus à souligner. Le prix au m² dans la capitale culminait à près de 11 301 € en mai dernier. Malgré des prix à l’achat élevé, investir à Paris vous offrira de nombreuses possibilités pour de la location étudiante ou même saisonnière. 

Comme tout duel nécessite un vainqueur, on dira que la France gagne ce duel face à l’Allemagne et on espère que les bleus feront de même !