Qu'est-ce que l'usufruit ?

L’usufruit est une notion répandue mais pourtant mal connue dans le secteur immobilier. En effet, ce terme est très souvent utilisé dans le cadre des successions, mais il est souvent source de mauvaises interprétations. Dans cet article, nous vous aidons à mieux comprendre l’usufruit et toutes les notions de valeur, d’obligations, de durée, d’accord ou encore de droit de propriété. 

Définition

Le droit d'usufruit permet à son détenteur de jouir d'un bien dont la propriété appartient à une tiers personne. Le régime juridique de l'usufruit est encadré par des règles définies dans le Code Civil (à partir de l'article 578).

Le cas le plus courant est la donation avec usufruit : au sein d’une famille, les parents cèdent à leurs enfants la propriété de leur patrimoine immobilier, mais peuvent continuer à occuper ou à louer le bien jusqu'à leur décès. 

Les enfants deviennent alors nus-propriétaires. Au décès des parents, ils acquièrent la pleine propriété, tout en évitant les droits de succession.

A ce titre, l'usufruit peut prendre la forme d'un contrat, d'un testament ou encore d'un pacte successoral.

Quels sont les différents cas d'usufruit ?

De part sa nature, l’usufruit peut s’appliquer dans différentes situations :

• Pour une donation : comme vu précédemment, un couple de seniors peut donner la nue-propriété à leurs enfants et conserver l'usufruit du bien. Au décès des parents, les enfants recevront donc la pleine propriété. L'avantage de ce type de succession est l'absence de droits de succession.

• Pour les enfants de moins de 16 ans : ces derniers ne peuvent pas être propriétaires de la pleine propriété. Les parents ont donc l'usufruit sur les biens des enfants. Les enfants sont uniquement les nus propriétaires des biens. A leurs 16 ans, la pleine propriété leur revient.

• Lors d’un décès : Les veufs et veuves disposent du patrimoine immobilier de leur défunt conjoint en usufruit. Les enfants reçoivent quant à eux la nue-propriété.

Quels sont les droits de l'usufruitier ? 

L'usufruitier dispose du droit d'usage et de jouissance du bien, mais il n’en n'est pas le propriétaire. Cela signifie qu'il peut donc : 

• Habiter dans le logement 
• Le mettre en location et donc percevoir un revenu locatif

Dans tous les cas, l'usufruitier ne pourra pas mettre en vente le bien, ni l'hypothéquer.

Par ailleurs, il existe également d'autres formes d'usufruit comme l'usufruit locatif social. Cela consiste à acquérir le logement, et confier l'usufruit à un organisme social pour une période donnée. Cela permet à l'acquéreur, et donc détenteur de la nue-propriété, d'acquérir un patrimoine immobilier à un coût beaucoup moins important. 

Quelles sont les obligations de l'usufruitier ? 

L'usufruitier doit respecter quelques obligations, à savoir :

• S'assurer de la bonne conservation du logement 

• Se charger des réparations d'entretien. En cas de grosses réparations, le nu-propriétaire en a la charge, sauf s'il s'agit d'un défaut d'entretien de la part de l'usufruitier. D'après l'article 606 du Code Civil, ce qui est qualifié de grosses réparations sont les voûtes, les poutres ou encore les murs de soutènement et de clôture.

• Payer la taxe foncière et la taxe d'habitation. L'usufruitier peut donc déduire de ces revenus imposables les intérêts hypothécaires ainsi que les dépenses courantes puisqu'il est considéré comme propriétaire fiscal.

Quelle est la valeur de l'usufruit ? 

Dans le cadre d'une transmission

Lors d'une transmission, un démembrement du droit de propriété est requis. La pleine propriété est alors décomposée entre un usufruit et une nue-propriété. Il faut donc calculer la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire en valeur. 

La valeur de l'usufruit est calculée à partir d'un barème fiscal en fonction de l'âge de l'usufruitier. L'usufruit est compris entre 10% et 90% de la valeur de la pleine propriété. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est grande. Par exemple, si l'usufruitier a moins de 21 ans, la valeur sera de 80%. Si l'usufruitier a plus de 91 ans, la valeur de l'usufruit est donc beaucoup plus faible et passe à 10%.

Dans le cadre d'un usufruit temporaire

Dans le cadre d'un usufruit à durée limitée, la valeur de l'usufruit est définie à 23% de la valeur de la nue-propriété pour chaque tranche de 10 ans. L'usufruit est donc estimé à 23% pour les dix premières années, à 46% de 11 ans 20 ans, et à 69% de 21 à 30 ans.

Comment se termine l'usufruit ? 

L'usufruit le plus courant est le viager, c'est-à-dire qu'il prend fin au décès de l'usufruitier. Mais il existe également des usufruits pour une durée fixe. On retrouve donc différents cas qui amèneraient à la fin de l'usufruit :

• Fin de la période pour lequel il a été établi dans le cadre d'un droit temporaire d’usufruit
• Non-usage pendant 30 ans 
• Renonciation à l'usufruit
• Lorsque l'enfant, titulaire de la nue-propriété, atteint les 16 ans. L'usufruit des parents prend donc fin. Cette option peut remplacer l'obligation alimentaire. Cette option s'avère intéressante car le bien n'est plus imposable pour le nue-propriétaire durant la durée du bail. 
• Décès de l'usufruitier. 

Vous connaissez désormais les principaux éléments liés à l'usufruit et à la nue-propriété. Si vous êtes propriétaire, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un notaire qui vous conseillera au mieux selon votre situation. Nos agents sont également à votre écoute pour toute aide concernant votre projet immobilier.