Succession : comment vendre un bien immobilier

La vente d’un bien immobilier est une question délicate que de nombreux héritiers doivent gérer à la suite du décès d’un parent ou d’un proche. Dans un premier temps, le bien immobilier devient la propriété d’un ou plusieurs héritiers. 

Cependant, certains désaccords ou conflits peuvent voir le jour et entraîner des situations de blocage. On vous explique aujourd’hui comment aborder plus sereinement la vente d’un bien en succession. 

La succession en indivision 

S’il reste un conjoint vivant et des enfants, il est fort probable que le conjoint choisisse l’usufruit des biens et laissent à ses enfants la nue-propriété en parts égales. 

S’il n’y a pas de conjoint, les biens immobiliers sont transmis de façon collective selon le régime de l’indivision. On dit alors que les héritiers sont propriétaires du ou des bien(s) dans l’indivision. Cela signifie que les biens appartiennent à l’ensemble des héritiers. La part de chaque indivisaire est alors qualifiée de quote-part de propriété.

Les indivisaires peuvent rédiger une convention afin d’organiser la gestion de l’indivision. Celle-ci doit respecter les conditions suivantes :

• Être établie par écrit 
• Lister les biens de l’indivision 
• Préciser les droits de chaque indivisaire

S’il s’agit de biens immobiliers, cette convention est établie par un notaire. La convention peut avoir une durée déterminée, de 5 années maximum renouvelables, ou une durée indéterminée.

Par ailleurs, il faut savoir que l’indivision peut être gérée par un ou plusieurs héritiers, et même une personne extérieure. 

La gestion d’un bien en indivision 

Pour que la vente du bien en indivision puisse avoir lieu, tous les indivisaires doivent consentir à celle-ci. 

Dans certains cas, les indivisaires présentent des intérêts divergents qui pourraient bloquer une éventuelle vente du bien. 

En cas de désaccord minoritaire

Suite à des blocages trop nombreux, la réforme des successions en 2007 a permis d’assouplir certaines règles. Il n’est notamment plus nécessaire d’obtenir l’accord de l’ensemble des héritiers afin de valider des actes administratifs (rénovation, location). Il suffit désormais qu’ils soient acceptés par les 2/3 des indivisaires. 

Néanmoins, la vente reste impossible sans l’accord de tous les indivisaires.

En cas d’absence de réponse

Si un des indivisaires ne répond pas aux différentes sollicitations, il prend le risque d’une mise en demeure. Il dispose de trois mois pour se manifester. Concrètement au-delà de cette période, un juge peut mettre fin à la situation de blocage en autorisant les autres héritiers à prendre l’ensemble des décisions. Cela concerne à la fois des actes administratifs mais également la vente du bien.

En cas de désaccord total

Si les indivisaires ne parviennent pas à trouver un accord, qu'ils ne réussissent donc pas à rassembler les 2/3 des voix autour d’un choix commun et qu’enfin toutes les pistes de négociation ont échoué. Dans ce cas de figure, un juge peut être saisi dans le but de débloquer la situation. Ce dernier nommera ainsi un notaire afin d’aboutir à une prise de décision. D’une manière générale, le notaire impose un partage des lots à parts égales ou une vente aux enchères du bien. 

La vente du bien en succession

Bien souvent, la vente s’avère être une option très intéressante, notamment si les charges du bien sont élevées pour les indivisaires.

Mais attention, la vente d’un bien en succession comporte de nombreuses taxes, notamment l’impôt sur les plus-values immobilières.

La signature du compromis de vente

Comme lors de toute vente d’un bien immobilier, il est conseillé de signer un compromis de vente. Intégré au code civil, ce contrat va permettre d’officialiser l’accord entre un vendeur et un acheteur potentiel. Le vendeur s’engage donc à réserver son bien uniquement pour cet acquéreur. Afin de prouver sa bonne foi, l’acheteur potentiel va verser un acompte, au titre de l’indemnité d’immobilisation. 

Par ailleurs, ce contrat comporte plusieurs éléments qui peuvent être négociés entre les deux parties. C'est notamment le cas des conditions suspensives ou clauses suspensives. Une condition suspensive non respectée pourra entraîner l’annulation du compromis de vente, sans aucune pénalité. 

Dans le cas d’une vente par succession, il existe la possibilité d’ajouter une condition suspensive de survie des parties. Ainsi, dans le cas d’un décès, le contrat et la vente seront annulés.

La vente totale du bien en indivision

Dans un premier temps, il faut que les propriétaires se mettent d’accord sur le prix du bien. Le montant du prix sera divisé selon les différentes . Il est donc nécessaire de se faire accompagner par un notaire afin de réaliser cette mission. 

La vente des parts d'un seul indivisaire

Tout d’abord, il faut savoir que nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision. A ce titre, un indivisaire peut donc quitter l'indivision en revendant ses parts. 

Pour cela, il doit en informer les co-indivisaires, qui disposent d'un droit de préemption à l'achat des parts. S'ils ne se montrent pas intéressés, la vente pourra se faire à un tiers.

Le partage des biens

Pour faciliter la gestion des différents biens obtenus en héritage lors de la déclaration de succession. Les indivisaires peuvent choisir de se mettre d'accord sur un partage. Chacun devenant alors propriétaire de sa part. Afin d'équilibrer le partage, dans certaines situations, il se peut que certains reçoivent une indemnisation financière.

Une fois le partage effectué, chacun est libre de conserver ou vendre ses biens, sans accord des autres héritiers. Ainsi la vente sera effectuée comme lors d'un cas classique.

Des frais de succession à anticiper avant la vente

À la suite de la succession d’un bien, les héritiers doivent s’acquitter d’un certain nombre de frais. 

Tout d’abord, les indivisaires, désormais propriétaires du bien, doivent assumer les différentes charges. Cela concerne aussi bien l’assurance, l’électricité, l’eau, la taxe foncière et la taxe d’habitation si le logement est resté meublé au 1er janvier de l’année. Les indivisaires participent aux frais à la hauteur de leur quote-part.

A cela s’ajoutent également les frais de notaire et les droits de succession, qui varient selon le montant de l’héritage et le nombre d’héritiers. 

Puisqu’un bien immobilier est compris dans la succession, deux documents sont indispensables :

• L’attestation immobilière (ou de propriété) qui est obligatoire. Elle permet de constater la transmission du bien immobilier. Il existe un tarif obligatoire, calculé en fonction du barème prévu au Code de Commerce. Des frais annexes peuvent s’ajouter à ce montant : état hypothécaire et taxe de publicité foncière fixe de 125€. 
• L’acte de partage, dans le cas où les héritiers décident de sortir de l’indivision. Cet acte est également soumis à un certain nombre de frais : les émoluments notariés, proportionnels à la valeur du bien, la taxe de 2,5% pour les frais d’enregistrement, la publicité foncière et enfin la contribution à la sécurité immobilière de 0,10%.

Tous ces frais sont à la charge des héritiers, hormis les conjoints qui en sont exemptés. 

Malgré la réforme des successions de 2007, la vente d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession reste un processus long et coûteux. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un avocat pour les démarches administratives ainsi qu’une agence immobilière pour les estimations et visites du bien. Nos agents restent à votre écoute pour vous aider à mener à bien votre projet immobilier.