L'indivision, qu'est-ce que c'est ?

Vous souhaitez acheter un bien à plusieurs, ou vous venez d'hériter d'une succession immobilière et l'on vous parle d'indivision ou encore de gestion des biens ? Dans cet article, on vous explique tout ce qu'il y a à savoir au sujet de l'indivision et ses modalités. Mais aussi en quoi cela peut devenir une situation complexe et comment en sortir le cas échéant.

Définition de l'indivision

Inscrit dans le code civil, une indivision est une situation juridique qui existe lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un bien de manière collective. On parle notamment d'indivision lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires d'un même bien ou lorsque plusieurs personnes disposent communément de la jouissance d'un même bien.

Dans le cas d'une indivision, la part des indivis que chacun possède n'est pas matériellement identifiable. Elle peut avoir lieu lors d'une succession par héritage, d'un divorce ou d'un achat mutualisé.

Dans le cas d'un héritage, il va s'agir d'une indivision successorale. Ainsi, les héritiers deviennent chacun propriétaire d'une part du patrimoine du défunt, et donc indivisaire. Tout ceci, jusqu'à ce que l'héritage ne soit partagé officiellement entre les personnes concernées.

Dans le cas d'un divorce, les deux époux deviennent chacun propriétaire d'une part des biens sans les détenir officiellement, et ce jusqu'à partage et attribution définitive.

Enfin, dans le cas d'un achat en indivision (par exemple dans le cas d'un achat par un couple) le partage se fait conformément aux quotes-parts mentionnées sur l'acte d'acquisition, en général de manière proportionnelle à la participation financière.

Comment fonctionne l'indivision ?

Chaque propriétaire au sein de l'indivision dispose d'un certain nombre de droits et de devoirs concernant la gestion du bien indivisé.

A ce titre, chaque acquéreur doit respecter un certain nombre de conditions relatives à l'utilisation et à la gestion du bien :

• Avoir l'accord des autres indivisaires,
• Respecter leurs droits,
• Respecter la destination du bien (ce pour quoi il est acheté),
• Verser une indemnité aux coacquéreurs si vous utilisez seul le bien.

En outre, afin de mettre en place la gestion du bien, les indivisaires doivent choisir parmi eux un mandataire. Celui-ci sera donc responsable pour l'ensemble des indivisaires de la prise de décision, de la gestion et des travaux du bien.

Concernant les frais et dépenses relatives au bien, vous pourrez avoir un compte bancaire indivis dont les fonds sont communs et disponibles pour tous les indivisaires.

Quelles sont les règles de gestion en fonction des situations ?

Il existe des règles particulières qui déterminent la gestion d'une indivision en fonction des actes.

Les actes conservatoires

Vous pouvez prendre seul les décisions liées à la conservation du bien, sans consulter les autres indivisaires ni le mandataire attitré. Toutefois, il faut pour cela que les travaux soient dans le but de réparer le bien et non pas d'en modifier la nature.

Les actes de gestion

Les actes de gestion courante comme l'administratif, le renouvellement des baux d'habitation ou encore la vente de meubles pour rembourser une dette ou une charge doivent être pris à la majorité, c'est-à-dire avec l'accord des propriétaires de 2/3 des parts au total.

Les actes de disposition

Les actes de disposition comme la vente des biens, l'hypothèque ou encore la donation à un tiers doivent être fait à l'unanimité. En effet, puisque ce sont les actes les plus importants concernant le bien, ils ne peuvent être décidés seul. Cette unanimité peut toutefois être levée par le tribunal de grande instance en cas de blocage et litige entre deux indivisaires.

Quels sont les avantages de l'indivision ?

L'indivision présente l'avantage d'être intéressante car facile pour acheter un bien à plusieurs. En effet, l'indivision ne requiert que peu ou pas de démarche ou de formalité supplémentaire à l'achat. Chaque membre de l'indivision devient simplement propriétaire et détient un quote-part immatériel du bien proportionnellement à sa contribution financière.

Quels sont les inconvénients ?

Dans une situation d'indivision, chacun des indivisaires a des droits sur l'intégralité du bien et toutes les décisions les plus importantes doivent être prises à l'unanimité.

Le principal inconvénient de l'indivision est qu'en cas de désaccord, vous risquez donc de vous retrouver dans une situation de blocage sans solution.

En outre, toutes les dettes liées à l'indivision, que ce soit les impôts ou les travaux engagés sur le bien, doivent être remboursées par les indivisaires. Chacun doit rembourser proportionnellement à sa quote-part.

Ainsi, si vous en avez le choix (donc hors situation d'héritage) il faut être vigilant quant aux personnes qui constituent l'indivision et bien évaluer les risques en amont.

En dernier lieu, un des inconvénients de l'indivision est que cet état est provisoire et tout indivisaire a le droit d'en sortir dès qu'il le souhaite. En effet, le code civil mentionne que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ».

Ainsi, si l'un des propriétaires choisit de mettre en vente ses parts, il peut le faire sans déclaration préalable, ni opposition de la part des autres indivisaires. Ces derniers disposent alors d'un droit de préemption, mais en absence de rachat de leur part ou de celle d'un tiers, le bien devra alors être vendu entièrement.

Comment éviter les risques liés à l'indivision ?

Compte tenu des risques liés à l'indivision, il semble bon de trouver des solutions afin de les minimiser. En effet, il est toujours préférable pour les protagonistes d'éviter de devoir saisir un juge pour régler un différend.

Dès lors qu'il y a indivision, la meilleure option est alors d'établir une convention d' indivision. Celle-ci permet d'établir au mieux et de manière incontestable les droits de chacun et de définir la gestion du bien. Elle doit alors être rédigée à l'écrit et validée par un notaire lorsqu'elle concerne des biens immobiliers.

Si vous optez pour l'établissement d'une convention, il faut alors l'accord de tous les indivisaires à l'unanimité pour la rédiger et fixer les règles. Cette convention désigne notamment le mandataire et précise ses pouvoirs et son rôle.

D’une manière générale, elle est établie pour 5 ans renouvelables mais peut l'être également pour une durée indéterminée. Dans ce dernier cas, aucun des indivisaires ne peut demander la vente du bien pour récupérer sa part.

Comment sortir de l'indivision ?

Si vous souhaitez sortir d'une situation d'indivision, trois solutions s'offrent à vous.

Vente du bien total en indivision

Il est possible que tous les indivisaires se mettent d'accord pour vendre le bien et se répartir ensuite les bénéfices proportionnellement à leurs parts. Dès lors, l'indivision prend fin.

Partage des biens

Si l'indivision s'exerce sur plusieurs biens ou un bien divisible, alors les indivisaires peuvent décider de s'accorder sur un partage et recevoir chacun un lot ou une partie du bien. Dans ce cas, chacun devient seul propriétaire de sa part. Ce partage doit se faire en présence d'un notaire qui atteste du droit de chacun à obtenir sa part.

Dans le cas où un partage équitable n'est pas possible (biens physiquement indivisibles par exemple), les personnes obtenant une part inférieure à celle à laquelle ils pourraient prétendre ont le droit d'exiger une indemnisation de la part des autres indivisaires.

Vente des parts d'un seul indivisaire

Comme nous l’avons évoqué précédemment, étant donné que nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision. Chacun des indivisaires peut quitter l'indivision seul quand il le désire. Ce dernier doit alors en informer les co-indivisaires qui ne peuvent s’y opposer, mais qui auront un droit de préemption à l'achat de ses parts.

S'ils refusent ou ne peuvent pas, l'indivisaire qui souhaite vendre peut le faire à un tiers.