Ces dernières années, les règles du diagnostic de performance énergétique (DPE) ont petit à petit évolué. L'objectif est à chaque fois de renforcer les caractéristiques du DPE pour mieux lutter contre la location et l'achat de logement trop énergivore. Au fil des modifications législatives, il devient ainsi de plus en plus pertinent. Si par exemple le DPE n'avait auparavant qu'une valeur indicative dans le cadre d'une transaction et d'un bail de location immobilière, il est devenu opposable aux tiers en 2021. En 2023, il évolue encore et c'est ce que nous allons voir dans cet article.
Le ministère de la Transition écologique a publié le 30 novembre 2022 un arrêté lié au diagnostic de performance énergétique. Plusieurs aspects du document sont concernés par cette nouvelle législation. Nous pouvons notamment citer une nouvelle étiquette qui permet d'éviter les confusions. Le mode de calcul change lui aussi pour laisser place à une version améliorée et plus pertinente.
Les éléments incontournables à connaître sur le DPE
Le Diagnostic de Performance Energétique fait partie des documents essentiels lors de la vente ou la location de logements et de bâtiments. Il vise à informer le locataire, le futur acquéreur ou le propriétaire de la consommation d'énergie d'un bien immobilier. Certains éléments dont le chauffage, la production d' eau chaude sanitaire ou encore le refroidissement sont pris en compte pour l'établir.
Avant le 1er juillet 2021, le diagnostic énergétique était obligatoire, mais il n'avait qu'un rôle d'information pour le futur acquéreur et le vendeur n'était pas tenu d'effectuer des travaux de remise en état pour réduire la consommation énergétique. Ce n'est désormais plus le cas. Le diagnostic de performance énergétique vous engage et doit pour cette raison être l'objet de toute votre attention.
Notez que ces classements énergétiques des biens dépendent de la situation géographique, du type de bien, de son année de construction et des matériaux utilisés.
Un mode de calcul unique
Depuis le 1er juillet 2021, les modalités liées au DPE ont évoluées comme l'explique l'ADEME (Agence de la transition écologique). La méthode sur facture n'est plus d'usage. Cette méthode de calcul consistait à faire la moyenne des factures énergétiques des trois dernières années.
Contrairement à l'ancien mode de fonctionnement, le DPE aujourd'hui n'est ainsi plus calculé sur la base des factures d'énergie, mais en utilisant un mode de calcul unique et consolidé applicable de façon homogène à tout type de biens immobiliers.
À présent, la généralisation de la «méthode de calcul 3CL-DPE », avec une légère modification, est basée sur les caractéristiques physiques du logement comme la qualité de l'isolation, le type de fenêtre, le système de chauffage ou le bâti.
Cette méthode de calcul intègre 5 usages énergétiques de l'habitation (au lieu de 3 auparavant) :
- consommation de chauffage
- consommation d'eau chaude
- refroidissement (climatisation)
- éclairage
- consommation des auxiliaires (VMC et chauffage)
En outre, suite aux mauvaises estimations de classe énergétique due au mode de calcul initié en 2021, le DPE 2023 modifie plusieurs points. Nous pouvons notamment citer :
- Les coefficients d'isolation des murs ;
- Les coefficients de perméabilité de l'air ;
- Les données d'entrée relatives au confort l'été ;
- Le tarif du kWh de différents types d'énergie.
Grâce à ce nouveau mode de calcul, les estimations seront plus justes. Elles ne seront toutefois pas plus laxistes. En effet, parmi les logements jusqu'ici classés D ou E, nombreux sont ceux qui seront seront cette année classés F ou G. L'objectif de ce renforcement est de faire prendre conscience aux propriétaires de l'impact écologique de leur logement. Ces derniers sont donc fortement encouragés à réaliser une rénovation du logement concerné pour limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Quel est le coût d'un diagnostic de performance énergétique ?
Sachez qu'il n'y a pas de tarif fixe pour la réalisation d'un DPE. Pour facturer ce diagnostic de consommation d' énergie, le professionnel se base sur plusieurs critères essentiels dont :
- La surface habitable du logement
- La localisation du bien immobilier
- Le temps nécessaire à la réalisation du DPE
- Le système de chauffage du logement
- L'année de construction
Les anciens DPE étaient généralement facturés aux clients entre 60 et 120€. Néanmoins, la réalisation du nouveau diagnostic de performance énergétique est plus coûteuse, car son prix oscille entre 100€ et 250€. Le tarif a donc nettement augmenté et reste toujours à votre charge.
Quel professionnel est en mesure de réaliser un DPE ?
Le diagnostic technique ne peut être réalisé que par un professionnel certifié. Ce dernier doit être indépendant et avoir souscrit une assurance professionnelle comme le précise le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.
Notez que recourir à un diagnostiqueur non certifié est interdit. Si vous ne respectez la législation en vigueur, vous vous exposez à une amende d'un montant de 1500€.
Pour que le DPE soit valide, le professionnel doit en outre obligatoirement transmettre le dossier de diagnostic à l'observatoire de l'ADEME. L'agence va alors fournir un identifiant composé de 13 chiffres qui sera inscrit sur le DPE. Ce numéro est très important, car sans lui votre DPE n'est pas valable. Il est donc indispensable de veiller à sa présence.
Combien de temps est valable un diagnostic ?
Il est essentiel de revenir sur la question de durée de validité d'un diagnostic. En effet, ce n'est pas aussi simple qu'il n'y paraît, car selon l'année de réalisation du DPE cette durée de validité n'est pas la même.
Par conséquent, voici la validité des diagnostics par année :
- Les DPE effectués entre l'année 2013 et 2017 ont une validité allant jusqu'au 31 décembre 2022
- Les DPE de l'année 2018 sont quant à eux valables jusqu'au 31 décembre 2024
- L'ensemble des DPE effectués en 2019 sont valables jusqu'au 1er janvier 2025
- Tous les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 ont une durée de validité de 10 ans (suite au décret du 17 décembre 2020)
Le DPE est opposable juridiquement depuis 2021
Les articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH, issus de la loi ELAN, ont rendu les informations du DPE opposables au vendeur et au bailleur. Autrement dit, si vous avez des doutes sur le DPE en vigueur dans votre location ou propriété, vous pouvez tout à fait décider de réaliser un nouveau diagnostic.
S'il y a une différence entre le DPE en vigueur et le nouveau que vous venez de réaliser, il est dans votre droit de demander une compensation au propriétaire. Toutes les hypothèses prises doivent être justifiées. Les informations sur simple déclaration orale du propriétaire ne sont pas utilisables.
Attention : les diagnostics de performance énergétique réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont pas opposables.
Un DPE plus lisible
Les nouveaux diagnostics immobiliers sont plus lisibles pour une meilleure compréhension des usagers. Seule la note la plus défavorable entre l'étiquette énergie et l'étiquette climat est prise en compte. Les deux notes se retrouvent sur la même étiquette.
En outre, le DPE vierge est interdit : le propriétaire doit obligatoirement fournir les informations nécessaires sur le logement au diagnostiqueur, même pour les biens construits avant 1948.
En résumé, le DPE ne prend plus seulement en compte la consommation d'énergie primaire. La note, qui est comprise entre A et G, est la synthèse de la consommation d'énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre.
Le DPE continue d'évoluer : les modifications du 1er janvier 2023
Le 30 novembre 2022, le ministère de la Transition écologique a publié un arrêté. Celui-ci concerne la manière dont est présenté le diagnostic de performance énergétique. Ainsi, la consommation d'énergie primaire et la consommation d'énergie finale doivent toutes deux figurer en première page du dossier de DPE.
De plus, tous les logements possédant une consommation d'énergie finale dépassant les 450 kWh par m2 et par an sont désormais interdits à la location. Notez que cette mesure concerne à partir du 1er janvier 2023 aussi bien les baux d'habitations renouvelés que les baux nouvellement signés. Il est donc urgent pour les propriétaires de réduire la consommation énergétique de leur logement. Dans le cas contraire, la mise en location des logements dotés de consommations énergétiques élevées deviendra impossible et cela impactera tout naturellement les revenus réguliers des propriétaires.
Au cours des prochaines années, les bailleurs vont devoir réaliser de nombreux travaux de rénovation. En effet, améliorer la consommation d' énergie de son bien immobilier mis en location va devenir un acte incontournable. D'ici 2025, les logements de classe énergie G ne pourront plus être loués. Les années suivantes, ce seront les autres étiquettes énergies qui tomberont sous le régime d'interdiction pour consommation d énergie excessive. Ainsi, les logements des classements énergétiques F en 2028, puis les logements des classements énergétiques E en 2034 seront alors tour impropres à location ou à la vente.
Le problème résolu des DPE erronés
La méthode de calcul des diagnostics de consommation d'énergie de juillet 2021 comportait des erreurs. En effet, une succession d'anomalies ont été signées. Cela a amené le ministère du Logement à réunir différents acteurs le 4 octobre 2021 afin de régler ce problème fâcheux.
Après que les diagnostiqueurs immobiliers, les agences immobilières et les éditeurs de logiciel de calcul aient fait le bilan des DPE précédemment réalisés, le ministre a déclaré : "Suite à l’analyse des DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021, les anomalies ont été identifiées et seront corrigées dans la méthode de calcul par un nouvel arrêté qui sera signé avant le 8 octobre. Cette nouvelle méthode pourra être mise en œuvre à partir du 1er novembre, le temps que les corrections soient apportées aux logiciels utilisés par les diagnostiqueurs."
Ce ne sont pas moins de 185 000 logements qui étaient concernés ! Principalement, les diagnostics immobiliers des logements ayant été construits avant 1975 étaient problématiques. En effet, ces appartements et maisons étaient classés " passoire énergétique " et ont reçu une étiquette énergétique F ou G. Or, cela a eu un effet négatif à la fois sur les ventes et la location de ces biens immobiliers.
La conséquence de tout ceci est qu'un diagnostic immobilier doit être de nouveau réalisé. Si vous êtes concernés, sachez que :
- Pour les propriétaires de biens immobiliers construits avant 1975, ayant reçu une classe énergétique G ou F dans le cadre d'un DPE réalisé entre le 1er juillet et le 15 octobre 2021, un nouveau diagnostic de consommation d' énergie sera automatiquement et gratuitement mis en place.
- Si vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une maison construit avant 1975 et ayant été classé E ou D durant cette même période, vous pouvez aussi bénéficier d'un DPE gratuit. Toutefois, vous devez en faire la demande du diagnostiqueur immobilier.
La nécessité d'une information fiable et transparente
Comme nous l'avons vu dans cet article, le DPE devient un élément incontournable de la location ou la vente d'un bien immobilier. Que vous soyez particulier ou professionnel, vous devez prendre conscience que le partage volontaire de fausses informations auprès de l'acheteur ou du futur locataire vous expose à des sanctions.
Ainsi, si vous créez une annonce concernant un logement F ou G, il est indispensable d'ajouter un indicateur supplémentaire. Obligatoire depuis le 1er janvier 2022, il prend la forme d'une fourchette approximative indiquant la consommation estimée du logement. Qu'il s'agisse de presse écrite ou d'annonces immobilières postées sur des sites internet, l'apposition de cette information est nécessaire. Elle doit d'ailleurs être accompagnée de la mention " logement à consommation énergétique excessive ".
Si le DPE n'est pas fourni ou si de fausses informations sont transmises dans le cadre d'une transaction immobilière :
- Un professionnel de l'immobilier s'expose à une amende administrative jusqu'à 3000€ dans le cas d'une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
- Un non-professionnel de l'immobilier s'expose quant à lui à une amende administrative d'un montant maximal de 3000€
L'avantage collectif de la rénovation énergétique et du diagnostic immobilier
Agir pour réduire les différentes consommations énergétiques des logements de l'Hexagone concerne l'ensemble des citoyens français. En effet, nous avons tous à gagner à réduire les émissions de gaz à effet de serre. Pour cette raison, les classements énergétiques d'un appartement, d'une maison individuelle ou de tout bâtiment à usage d' habitation, même s'ils peuvent paraître contraignants sont nécessaires.
En se refusant à fournir de fausses informations au futur acquéreur et en s'engageant à terme à procéder à la rénovation énergétique de son logement, tout propriétaire est gagnant. La valeur du bien immobilier est conservée, car il n'est pas frappé d'interdiction de location et l'impact sur le climat est limité.
Pour cette raison, l'important est avant tout de recueillir l'ensemble des informations incontournables concernant le DPE pour ne pas commettre d'impair. Ensuite, il est indispensable de procéder à la rénovation de vos différents logements par ordre de priorité. Réalisez les travaux nécessaires dans vos appartements classés F ou G, puis ensuite rénovez vos logements D ou E.
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