Le taux annuel effectif global (TAEG) du crédit immobilier

Le taux annuel effectif global (TAEG), appelé jusqu'en 2016 taux effectif global (TEG), est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d'un prêt, et notamment d’un crédit immobilier. Ce taux permet notamment de comparer des offres de prêt (quand le montant emprunté est le même) en fonction de leur coût total. Par conséquent, vous devez absolument prendre en compte ce taux avant la souscription d’un prêt, car c’est lui qui vous indiquera le coût total de votre crédit.

Pour illustrer ce qu’est réellement ce taux et montrer son utilité, on peut d’ores et déjà prendre l’exemple suivant : 

Imaginons que vous empruntez la somme de 20 000 € sur une durée d'un an et que votre banque pratique un taux d'intérêt de 4 %, alors vous devrez rembourser la somme de 20 800 €, soit 20 000 € de capital + 800 € d'intérêts.

Or, si vous devez payer 200 € pour les frais de dossier, le coût de l'assurance et les frais de garantie, alors vous devrez rembourser en réalité 21 000 € sur la période, soit 20 000 € de capital + 800 € d'intérêts + 200 € de frais divers.

Ainsi, la totalité des frais supplémentaires représentant 1 % de la somme empruntée, alors le TAEG de votre prêt est de 4 % + 1 %, soit 5 %.

Ce taux vous permet finalement d’avoir une vision globale de ce que vous coûtera votre prêt dans sa totalité. Ce TAEG doit normalement être mentionné dans toutes les offres par les établissements de crédit.

Que prend en compte ce taux ? 

Vous l’avez compris, la base de calcul du TAEG regroupe le montant emprunté, le taux d’emprunt, et les frais liés au crédit lui-même. Ces frais concernent notamment : 

• Les frais de dossier payés à la banque 
• Les coûts liés au courtage si vous passez par un intermédiaire 
• Les frais de garanties 
• Les frais d’évaluation du bien immobilier 
• Le coût de l’assurance emprunteur 

Aussi, le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure applicable. Le taux (ou le seuil) de l'usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Un prêt est considéré comme usuraire lorsqu’il est consenti à un taux qui excède du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent. Il existe différents taux de l'usure selon votre situation. 

En réalité, si le TAEG est différent du taux classique auquel vous contractez votre emprunt, les variables restent plus ou moins les mêmes. Le taux proposé par les établissements de crédit varie de manière générale en fonction de l’évolution des taux sur les marchés financiers : plus le marché est liquide, plus la banque a de facilités à se refinancer et plus le taux fixe débiteur proposé diminue. Ce taux dépend aussi des caractéristiques de votre projet et de critères qui vous sont propres. Chaque établissement définit sa grille de critères. Citons les plus courants :

• le montant de capital emprunté
• la durée du crédit immobilier
• les revenus de l’emprunteur 
• la part de l’apport personnel

Les refus de crédit liés à un TAEG supérieur au taux de l’usure 

Dès lors que votre TAEG personnel dépassera ce que l’on appelle le seuil de l’usure fixé par la Banque de France chaque début de trimestre votre prêt sera systématiquement refusé et il n’y aura pas de dérogation possible.

La seule chose à faire restera donc de voir comment et surtout dans quelle mesure est il possible de diminuer votre TAEG afin que celui-ci soit en dessous du taux d’usure.

Vous l’aurez compris le TAEG est la pierre angulaire de tout le système et il convient donc de savoir ce qu’il intègre afin de voir ce sur quoi vous pouvez agir afin de le faire baisser.

Comment obtenir le meilleur taux possible ? 

Les quatre variables évoquées ci-dessus sont difficilement modulables, vous ne pouvez pas facilement les modifier et donc faire baisser votre taux. La seule option pour faire diminuer son TAEG concerne la négociation des frais liés. Pour vous donner une vue d’ensemble de la composition du TAEG, prenons cet exemple : 

Exemple d’emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 1 %, frais de dossier 500 €, caution 2200 €, honoraire courtier 1500 €, taux assurance emprunteur 0.50 % (2 emprunteurs soit 1000 € par an)

• taux ou intérêt d’emprunt : 1 %
• coût assurance emprunteur obligatoire : 0,92 % (2 emprunteurs)
• frais de dossier : 0,02 %
• frais de garantie : 0,12 %
• courtage 0,08 %

TAEG = 2.14 %

L’élément clef de cette négociation est l’assurance emprunteur. C’est la seule variable sur laquelle vous pouvez directement agir afin de faire baisser votre TAEG. En effet, vous devez chercher la meilleure solution pour votre assurance emprunteur et non une solution. Les écarts de tarifs peuvent aller du simple au triple dans le cadre d’un risque aggravé de santé ou si vous êtes en catégorie senior.

La problématique doit être appréhendée de manière globale (besoins de couvertures, exigences de la banque, recherche de solution spécifiques avec expériences sur le domaine, connaissances des fonctionnements bancaires sur les cas particuliers). Si la recherche est fructueuse, vous pouvez directement passer en dessous du taux d’usure.

Aussi, pensez à vérifier les critères de votre banque en termes d’assurance emprunteur, c’est-à-dire les exigences minimales de garanties lorsque vous leur apportez une solution d’assurance en délégation. Inutile de rajouter des garanties non exigées par la banque qui viendraient gonfler votre coût d’assurance à titre immédiat. Vous aurez tout le loisir de faire rajouter ces garanties facultatives une fois votre offre de prêt émise.

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Se référer au TAEG est essentiel 

Pour conclure, il faut retenir que le TAEG est l’élément clef auquel vous devez vous référer lorsque vous contractez un prêt immobilier. Il est l’élément à prendre en compte pour déterminer la meilleure offre de crédit puisqu’il vous offre une vue générale sur le marché. 

Selon votre profil, il est possible que le TAEG trouvé soit supérieur au taux de l’usure et que le cas échéant, il ne soit pas possible de contracter votre prêt. Dans tous les cas, prêtez attention à l’assurance emprunteur et aux conditions exigées par votre intermédiaire de crédit ; ce sont les seuls éléments sur lesquels vous pouvez vous appuyer pour faire baisser votre TAEG.