Si vous avez comme projet immobilier d'acheter une maison, il est fort probable que vous ayez besoin de contracter un crédit immobilier. Dans ce cas de figure, la constitution d’un apport personnel vous aidera à constituer un dossier solide à présenter aux établissements bancaires.
Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut connaître sur l’apport personnel dans le cadre d'un achat immobilier, afin que vous puissiez démarrer votre projet dans les meilleures conditions.
Qu'est-ce qu'un apport personnel ?
Un apport personnel représente une somme d’argent que vous avez en votre possession au moment de réaliser l’emprunt bancaire. Ce montant s’exprime en pourcentage de la somme totale. D’une manière générale, cet apport va servir à payer tous les frais annexes relatifs à l’achat immobilier. Autrement dit, toutes les dépenses liées à votre dossier, les frais de notaire, la caution…
Par ailleurs, tant bien même l’apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Il n’en demeure pas moins qu’il est plus que conseillé d’en avoir un au moment de présenter votre dossier à la banque. En effet, l’apport fait partie des éléments qui comptent pour les établissements prêteurs.
Attention, pour tous prêts immobiliers, la banque peut vous imposer une assurance emprunteur. Cette dernière fixe des garanties sur le paiement des échéances de remboursement du crédit en cas d’événements (décès, invalidité, incapacité temporaire de travail…).
Dès lors, la banque vous propose de souscrire à leur assurance, mais vous pouvez très bien vous renseignez dans d’autres établissements sur les conditions de leurs assurances respectives.
Quel est l’apport minimum pour acheter ?
Dans le cadre d’un achat immobilier, il est très fréquent que la banque demande à l’emprunteur, un apport minimum à hauteur de 10% du montant total de l’emprunt.
Prenons l’exemple d’une maison à 300 000€, si vous souhaitez emprunter 300 000€, il vous faudra alors un apport personnel au minimum égal à 30 000€. Dans la situation où vous ne connaissez pas encore le montant du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Vous pouvez faire le calcul à l’envers, si vous avez 20 000€ d’apport personnel, vous pouvez obtenir un prêt immobilier d’un montant de 200 000€.
Cependant, le pourcentage de l’apport personnel peut être amené à varier. En effet, selon les établissements bancaires ou selon le contexte économique, l’apport demandé peut être supérieur à 10%.
Comment estimer l’apport nécessaire ?
Bien qu’il soit généralement attendu par les banques 10% d'apport minimum. Comme nous l’avons mentionné, il est possible qu’un autre montant soit demandé. En général, selon le profil de l’emprunteur, l’apport conseillé va varier. En effet, votre situation personnelle et professionnelle va servir à rassurer l’organisme qui vous prête cet argent.
De ce fait, si vous êtes en couple, votre situation est d’office plus avantageuse qu’une personne seule. De plus, le type de contrat de travail va ainsi influer sur l’apport conseillé. Ainsi, une personne en CDI sera plus avantagée qu’une personne avec un contrat de travail temporaire comme un CDD ou un contrat en intérim.
D’une manière générale, qu’importe votre profil d’emprunteur, il vous sera toujours conseillé de disposer d’un apport moyen à hauteur de 20% à 30% du montant du crédit. Toutefois, il peut être utile de rappeler de nouveau que l’apport nécessaire peut varier selon des facteurs extérieurs et liés à la situation immobilière du moment.
Quels sont les avantages d’avoir un apport personnel ?
Bien que l’on ait évoqué la non-obligation de l’apport personnel dans un emprunt immobilier. Il est fortement conseillé d’en avoir un et ce, pour de nombreuses raisons.
Tout d’abord, si vous mentionnez votre apport conséquent à une banque, cette dernière sera déjà plus rassurée et encline à vous octroyer l’emprunt. En effet, cela donnera l’image d’un emprunteur sérieux qui sait gérer ses finances et épargner.
De plus, cette somme d’argent permettra d’alléger le montant que la banque devra investir dans le montant total du crédit immobilier.
D’autre part, il vous servira de levier de négociation auprès des banques. En effet, avec cet argument vous allez pouvoir négocier toutes les conditions liées au prêt immobilier. De fait, plus votre apport est élevé, plus vous allez pouvoir obtenir certains avantages. Que ce soit les frais annexes comme les frais dossier, mais également les mensualités, le taux de crédit, les pénalités de remboursement, votre taux d’endettement...
Comment se constituer un apport personnel ?
Il existe différentes manières de se constituer son apport personnel, voici les moyens les plus fréquents :
D’un point de vue des moyens bancaires :
- Un livret A
- Une assurance vie
- Un PEL (plan d’épargne logement) ou CEL (compte épargne logement)
- Un PTZ (prêt à taux zéro)
- Un prêt relais
- Autres types de prêts ( prêts fonctionnaires, prêts régionaux et départementaux, prêt Action Logement…)
D’un point de vue personnelle :
- Un héritage
- Une donation
- Un prêt familial
- Une épargne salariale
- La vente d’un bien immobilier
Est-il possible d’emprunter sans apport ?
Au sens légal, il est tout à fait possible de contracter un emprunt bancaire et d’acheter une maison sans apport personnel. Un établissement bancaire peut tout à fait financer à hauteur de 100% du montant total, voire 110% afin de régler toutes les dépenses liées à la vente (frais de notaire, frais de dossier…).
Cependant, afin d’emprunter sans apport, il faut disposer d’un dossier d’emprunteur très solide afin de convaincre la banque. Dans le cas présent, la banque va examiner d’autant plus votre sécurité d’emploi, vos revenus, votre ancienneté et situation professionnelle, la stabilité de vos finances... En résumé, elle va chercher à comprendre votre situation financière et votre capacité à gérer vos comptes.
Ainsi, pour acheter une maison dans de bonnes conditions, il est préférable de souscrire à un crédit immobilier et d'y joindre un apport de plus ou moins 20% du montant emprunté.
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