Les taux immobiliers sont très bas depuis quelques années. Depuis janvier, ils remontent. On est ainsi passé de taux inférieurs à 1% pour 20 ans à des taux autour de 1,5% en juin 2022. Sur une durée de 25 ans, un bon profil pouvait espérer être à moins de 1,2% il y a quelques mois, quand le taux dépasse actuellement 1,7% ce mois-ci.
A quoi est due cette hausse des taux ? Mais surtout que faire si vous avez un projet d’achat immobilier en ce moment ?
Pourquoi les taux de crédit immobilier augmentent ?
Pour comprendre cette hausse généralisée des taux d’emprunt mais aussi l’arrivée de l’inflation, il faut comprendre faire un retour sur la situation passée. En effet, depuis plusieurs mois, l’inflation est de retour. Son retour fait conséquence du “quoi qu’il en coûte”, que ce soit en France ou à l’étranger. Les états, notamment européens, ont mis beaucoup d’argent sur la table pour éviter l'effondrement de leurs économies lors des confinements. L’addition du “quoi qu’il en coûte” en France s’élève à environ 240 milliards d’euros selon l’estimation de Bruno Le Maire et 26% de notre dette faramineuse nous a été prêtée par la BCE.
Cela créé mécaniquement de l'inflation. Vous devez l’avoir compris, la crise de l’Ukraine n’a fait qu’amplifier le phénomène avec son lot de mauvaises nouvelles : hausse des prix de l’essence, du gaz ou bien des matières premières.
Afin de casser cette spirale inflationniste, la BCE a laissé entendre qu’elle pourrait bien relever les taux en juillet et en septembre, une première depuis 10 ans. Pour les ménages c'est un mal (la fin des taux excessivement bas) pour un bien (la lutte contre l’inflation).
Les taux de tous les prêts vont continuer à augmenter, ce qui limitera la capacité d’emprunt de certains. Le marché de l'immobilier s'en trouvera bouleversé. C’est précisément ces taux bas et la forte demande de logements qui ont alimenté une hausse des prix de la pierre ces dernières années.
Vous souhaitez acheter, quelles sont les limites à respecter pour votre crédit ?
Règles historiques sur l’emprunt ou nouvelles normes éditées en janvier 2022, on fait le point sur votre crédit immobilier.
Pour prêter, les banques doivent respecter :
- un taux d’endettement maximum de 35% par ménage
- une durée de crédit limitée à 25 ans.
De votre côté, l’apport demandé par les banques pouvait être :
- nul il y a quelques années
- de l’ordre de 10% il y a quelques mois
- souvent demandés autour de 20% en 2022
Et pour les taux ?
👉 En 2022, les taux de crédit immobiliers repartent à la hausse.
On est ainsi passé, selon MeilleurTaux, pour des taux fixes à 20 ans, sur un profil acquéreur noté “bon” de :
- 0,8% en septembre 2021
- 0,9% en janvier 2021
- 1,4% en juin 2022
La courbe suit les mêmes taux avec un décalage de 0,1 à 0,3 pt pour les durées à 25 ans généralement plébiscitées par nos acheteurs.
Les professionnels anticipent un taux d’intérêt proche des 2% (hors frais d’assurance, de garantie et de dossier) dès la rentrée de septembre et probablement autour de 3% à la fin de l’année.
En juin 2022, quel impact de la hausse des taux selon votre profil ?
Selon votre profil, cette augmentation des taux immobiliers a des impacts différents sur votre capacité d’emprunt comme le suggère l’infographie ci-dessous réalisée par Pretto en juin 2022 :
Deux exemples détaillés d'évolution en 6 mois sur votre capacité d'emprunt :
Pour un famille de primo-accédants vivant sur Le Mans, avec 2 enfants et 3 000€ de revenus mensuels empruntant sur 25 ans :
- leur capacité d’emprunt a diminué de plus de 13 000€
- le taux lui s’élève à près de 1,6%
- avec un apport nécessaire pour 170m2 qui augmente de plus de 20 000€
Cette famille a de fait perdu en 6 mois l’équivalent de 13m2 de surface empruntable.
Pour un couple sans enfant, logeant à Montreuil, avec 6 000€ de revenus empruntant sur 20 ans :
- leur capacité d’emprunt à diminué de plus de 19 000€
- leur taux d’emprunt a augmenté de 0,47 point
- leur apport nécessaire pour acheter 70m2 est désormais de 174 700€ soit près de 28 000 euros d’augmentation en 6 mois
La hausse des taux a donc un impact réel sur votre capacité d’emprunt, mais qu’en sera-t-il en septembre 2022 ou en janvier 2023 ?
👉 La hausse des taux d’intérêts ne va pas s’arrêter et il serait dommage de laisser passer l’occasion d’acheter si vous dénichez le bien de vos rêves.
En effet, en reportant votre projet, vous prenez le risque de ne plus pouvoir financer votre projet avant de longs mois au vu de la situation monétaire actuelle qui annonce des hausses de taux d’intérêts dans le temps. Surtout si votre projet est mature.
Comme nous partageait Lucie, une cliente Liberkeys avec un projet d’achat de bien immobilier au sein de la région Parisienne “Si ça continue de monter, je ne pourrai plus acheter”.
Primo-accédant, est-ce la bonne solution de rester locataire ?
Entre acheter et louer, le choix peut être rude. Si vous pouvez acheter, notre conseil : faites-le.
Dans les prochains mois, comme on l’a vu :
- les taux vont augmenter
- l’inflation aussi
Cela aura pour conséquence une augmentation des loyers alors que votre crédit sera fixé pour les 20 ou 25 prochaines années. Alors si vous êtes en capacité d’acheter et que vous avez trouvé le bien de vos rêves, il semble pertinent de sauter le pas.
Une bonne nouvelle pour conclure ?
Les taux remontent depuis quelques mois, mais ils restent toujours très bas et inférieurs à l’inflation.
Si on revient à 10 ans en arrière, les taux actuels sont près de 2x moins chers :
- en septembre 2011, le taux fixe était de 4,25% sur 20 ans
- en septembre 2012, il était de 3,70%
Donc même à 2%, on est toujours sur un coût du crédit nettement moins conséquent qu’il y a quelques années.
Les taux fixes à 25 ans étaient alors très peu d'usage - car trop onéreux. Petit retour sur les 5 dernières années :
Le conseil Liberkeys : si vous trouvez le bien de vos rêves : allez-y :)
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