Lorsque vous souscrivez à un prêt pour votre achat immobilier, il est important de vous prémunir contre les risques susceptibles de compromettre le règlement de vos mensualités. Parmi ces risques on retrouve notamment la perte d’emploi, l’incapacité, l’invalidité ou encore le décès. De son côté, la banque se doit aussi de se prémunir contre le risque d’insolvabilité. C’est pourquoi elle va prendre des garanties immobilières. Ces garanties sont diverses et peuvent prendre différentes formes, on vous liste tout ici.
Les assurances prises par l’emprunteur
Quand vous faites votre demande de prêt auprès de votre établissement, il est impératif que vous vérifiiez sur quoi vous êtes assuré. Certaines assurances sont obligatoires d’autres facultatives. L’assurance décès invalidité par exemple est obligatoire pour tout emprunt mais rien ne vous empêche de la souscrire auprès de votre banque. L’assurance perte d’emploi est, elle, facultative.
L’assurance décès invalidité
La garantie décès permet à l’emprunteur de voir le remboursement de son prêt assuré en cas de décès. En effet, après la disparition de l’emprunteur, l’assurance procédera à l’indemnisation de la banque à hauteur du capital restant dû. Pour activer la garantie, il suffit de présenter l’acte de décès ainsi qu’un certificat médical mentionnant les causes du décès.
La garantie invalidité est aussi connue sous le nom de garantie en cas de perte totale ou irréversible d’autonomie (PTIA). Elle s’applique lorsque l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité définitive de pratiquer toute activité professionnelle. Tout comme la garantie décès, l’assurance invalidité consiste à prendre le relais de l’emprunteur auprès de la banque en remboursant le capital restant dû.
Vous l’aurez compris, ces garanties immobilières sont pour vous des frais supplémentaires. Alors combien ça coûte exactement ?
Malheureusement, les établissements financiers n’alignent pas toujours leurs tarifs. Le montant de l’assurance et ses méthodes de calcul varient d’une banque à l’autre. C’est pourquoi on peut trouver des assurances calculées sur le capital restant dû et d’autres calculées sur le capital emprunté.
Comme on vous le disait plus tôt, les banques vous proposent ces garanties immobilières au moment de votre dépôt de demande de crédit mais vous avez également la possibilité de souscrire à une assurance individuelle. Opter pour la seconde option vous permettra ainsi de souscrire à une assurance plus adaptée à votre profil (GE, profession, risques médicaux etc.).
L’assurance perte d’emploi
Cette garantie est une garantie dédiée aux employés d’un CDI depuis plus de 6 mois. Elle n’est évidemment pas obligatoire mais est avantageuse car elle permet de couvrir jusqu’à la totalité des mensualités en cas de perte d’emploi. La garantie perte emploi est assortie d’une période de franchise, généralement comprise entre 60 et 180 jours en fonction des options choisies, d’un délai de carence et d’une période d’indemnisation.
Alors quelle indemnisation en cas de perte d’emploi ?
Lorsque vous souscrivez à cette garantie auprès de votre assureur, vous avez la possibilité de choisir entre un pourcentage de mensualité (25%, 50%, 75%, ou 100%) ou un montant libre. Vous l’aurez deviné, le montant libre choisi ne devra évidemment pas excéder le montant de la mensualité du prêt.
L’assurance perte emploi n’est donc pas obligatoire mais est rassurante et tranquillisante pour l’emprunteur, à vous donc de prendre la décision !
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En prenant des garanties immobilières, les banques se prémunissent d’éventuels défauts de paiement de votre part. Il en existe différentes sortes et surtout à différents coûts pour vous qui empruntez.
L’hypothèque conventionnelle
L’hypothèque est appelée sûreté réelle car elle porte sur votre bien immobilier en lui-même. C’est la forme de garantie la plus répandue. Si vous n’honorez pas votre remboursement, la banque s’octroie le droit de saisir votre logement, le vendre et ainsi récupérer les fonds prêtés.
Cette opération doit être encadrée par un notaire, on parle d’acte notarié. Pour l’emprunteur, les frais liés à cet acte notarié sont nombreux. Parmi ces frais on retrouve notamment les frais de publicité foncière, les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et la TVA.
En général, l’hypothèque s’étend sur la durée du crédit. Néanmoins vous pouvez faire lever cette hypothèque, on appelle cela la main levée d’hypothèque. En effet, lorsque le prêt et totalement remboursé, l’hypothèque n’est pas immédiatement levée. Elle reste valable encore un an après la fin de la durée de votre prêt. Si vous souhaitez lever votre hypothèque avant le terme de votre crédit, vous devez donc procéder à la radiation de l’inscription d’hypothèque en cours et certifier que vous avez bien remboursé votre crédit. Vous vous en doutez bien, cette procédure a un coût. Les frais de mainlevée sont calculés sur la base du montant initial du crédit immobilier.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. Si vous présentez un défaut de paiement lors du remboursement de votre prêt, votre prêteur peut s’octroyer la possibilité de saisir et revendre votre bien immobilier afin de récupérer son argent. Cette garantie assure le financement de l’acquisition d’un bien immobilier existant. C’est là, la grande différence avec l’hypothèque conventionnelle. En effet, le PPD ne porte que sur des biens existants anciens ou neufs dont la construction est entièrement terminée.
Le PPD est également un acte notarié dont les frais engagés sont entièrement à votre charge. Mais rassurez-vous, ils sont moins élevés que ceux de l’hypothèque !
En cas de remboursement anticipé de votre prêt le PPD engendrera, lui aussi, des frais de mainlevée.
Le PPD est donc une solution plus avantageuse que l’hypothèque mais qui reste tout de même relativement onéreuse. À méditer donc !
Des solutions plus avantageuses
Des solutions moins onéreuses s’offrent également à vous : le cautionnement bancaire et le nantissement.
Cautionnement bancaire
Le cautionnement bancaire est un système un peu différent des deux précédents car il n’engage pas uniquement le prêteur et l’emprunteur mais inclue aussi une troisième partie prenante : une société de cautionnement mutuel. Le concept ? Lorsque vous vous retrouvez en défaut de paiement, la société de cautionnement mutuel s’engage à rembourser votre prêteur à votre place. Cela fonctionne donc sur le principe de mutualisation des risques, vous devez verser une somme proportionnelle au capital que vous empruntez sur un fonds mutuel de garantie (FMG) et en échange la société de cautionnement s’engage à rembourser votre banque.
Cette garantie est généralement très appréciée des banques car elle lui permet de ne pas avoir à prendre en charge le contentieux avec vous et lui assure un remboursement certain du prêt.
Le gros plus de la caution bancaire ? Cette garantie ne fait pas l’objet de frais de notaire ni de mainlevée.
Nantissement
Le nantissement permet à votre prêteur d’avoir un droit sur un de vos biens en cas de défaut de paiement. Il s’agit le plus souvent de contrats d’assurance-vie ou de placements sûrs. En cas de non remboursement, la banque à l’opportunité de revendre vos biens de valeurs pour récupérer son argent.
Le gros avantage de cette garantie est qu’elle engendre très peu de frais additionnels, votre épargne est donc conservée et elle continuer de fluctuer.
Pour conclure
Lors de la souscription de votre crédit immobilier, votre banquier vous proposera sûrement de souscrire à une hypothèque conventionnelle pour se couvrir. Gardez bien en tête qu’il existe des solutions alternatives qui vous correspondront peut-être davantage.
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