Connaissez-vous le principe du bail réel solidaire? Ce dispositif qui dissocie le bâti du foncier permet aux ménages modestes de devenir propriétaires. En effet, acquérir un bien, c'est le rêve de près de trois quarts des Français. Cependant, beaucoup pensent qu'avec de faibles ressources, ce projet n'est pas réalisable. Avec le bail réel solidaire, il est possible d'acheter à un prix très inférieur à celui du marché. Liberkeys vous explique tout sur ce dispositif inclusif.
Comment et pourquoi le bail réel solidaire est-il né?
C'est un fait : ces dernières années, les prix de l'immobilier dans les grandes villes n'ont cessé d'augmenter. En l'espace de vingt ans, le prix d'un appartement a doublé. Ainsi, pour les plus modestes, se loger dans les principales métropoles françaises est devenu pratiquement impossible. A fortiori, pour ces foyers, accéder à la propriété à Bordeaux ou à Nantes par exemple est inenvisageable.
Par conséquent, en règle générale, cette partie de la population a le choix entre deux options. La première consiste à s'éloigner du centre des grandes villes et d'aller s'installer en banlieue. La deuxième solution est d'élire domicile dans un HLM, en location. Dans un cas comme dans l'autre, il s'agit d'une situation davantage subie que choisie.
Pour remédier à ce problème de précarisation et pour tenter de limiter la spéculation immobilière en zone tendue, le bail réel solidaire a été mis en place. Ce dispositif est né en 2016 dans le cadre de la loi ALUR. Il a pour but premier d'aider les ménages modestes à accéder à la propriété et de favoriser la mixité sociale.
Quels sont le principe et les avantages du bail réel solidaire?
Le bail réel solidaire est en réalité une location à longue durée, voire à très longue durée. En effet, il va de 18 à 99 ans. Il repose sur une dissociation entre le bâti et le foncier. De cette façon, il est possible d'acheter à un prix 20% à 50% inférieur à ceux du marché.
Mais concrètement, comment cela fonctionne-t-il? Cela se passe en deux temps. Tout d'abord, un Organisme foncier solidaire (OFS) est propriétaire du sol sur lequel le bien immobilier est construit. Ensuite, un foyer modeste devient propriétaire du bien en question. Autrement dit, l'acquéreur possède les murs, mais il loue le sol tous les mois à un OFS pour une somme adaptée à ses moyens.
Le bail réel solidaire est donc une solution innovante et inclusive. Il est disponible dans les grandes métropoles françaises où les prix des terrains sont si élevés qu'il ne peut y avoir de nouvelles constructions.
Dans le cadre d'un BRS, les acquéreurs bénéficient d'avantages fiscaux non négligeables. Pour le neuf, ils peuvent ainsi profiter d'une réduction de la TVA qui passe alors de 10% à 5,5%. Dans certaines communes, ils obtiennent également un abattement de 30% de la taxe foncière. Enfin, ils peuvent financer leur achat grâce à un prêt à taux zéro (PTZ).
Qui est éligible pour profiter de ce dispositif?
Pour être éligible au bail réel solidaire, il faut respecter quelques conditions. D'abord, le BRS est exclusivement accordé aux ménages aux revenus ne dépassant pas certains plafonds. Les plafonds dépendent du nombre d'occupants du futur logement et de la zone d'habitation. Voici les 3 zones qui existent :
- A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Grandes agglomérations françaises, Genevois français
- B : Agglomérations de plus de 50 000 habitants
- C : Reste du territoire
Pour la zone A, et suivant le nombres d'occupants, les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont les suivantes :
- 1 personne : 32 637€
- 2 personnes : 45 691€
- 3 personnes : 52 219€
- 4 personnes : 59 400€
- 5 personnes et plus : 67 756€
Pour les zones B et C, les plafonds diffèrent :
- 1 personne : 24 740€
- 2 personnes : 32 990€
- 3 personnes : 38 160€
- 4 personnes : 42 284€
- 5 personnes et plus : 46 398€
Pour contourner ces contraintes, certaines personnes décident de rejoindre une copropriété. Cependant, la gestion de la copropriété en bail réel solidaire a lieu selon des modalités bien particulières. En effet, la loi Elan confie la gestion du terrain au syndicat de copropriété. Le sol ne constitue donc pas un bien commun à tous les copropriétaires. Cela étant, en assemblée générale, les copropriétaires bénéficiaires du BRS peuvent voter sans avoir à payer les frais engendrés par les décisions qu'ils a prises.
En plus de ces plafonds de ressources à ne pas dépasser, le logement des acquéreurs doit être leur résidence principale. Aucune résidence secondaire ne peut être acquise via le bail réel solidaire.
Enfin, il faut absolument que les acquéreurs s'acquittent tous les mois de leurs frais d'occupation du terrain auprès de l'OFS qui en est propriétaire.
Des possibilités limitées de gain à la revente
En l'espace de 3 ans, plus de 19 OFS ont été créés. Ils sont apparus majoritairement en région PACA, dans la métropole de Lille, en région parisienne, dans le Rhône, au Pays basque... On estime que plus de 9 000 logements BRS devraient voir le jour d'ici 2024. La ville de Rennes a été l'une des premières métropoles françaises à placer ses espoirs dans le bail réel solidaire. Beaucoup d'autres lui ont emboîté le pas.
En effet, beaucoup de villes voient dans le BRS un moyen de lutte contre les mécanismes de bénéfice à la revente. C'est en cela que le BRS joue en la défaveur de la spéculation immobilière. En effet, il est fréquent que des biens acquis grâce à des régimes spéciaux d'accession sociale soient revendus afin que ses propriétaires effectuent une plus-value.
Le BRS se veut un dispositif social durable. En effet, il bénéficie non seulement au premier acheteur mais également aux futurs propriétaires du même bien. Ainsi, il y a un encadrement strict du prix de revente et seul un ménage respectant les conditions de ressources peut devenir le nouveau propriétaire du bien en BRS.
Cela est également valable dans le cas de figure d'un héritage. L'héritier doit absolument remplir les conditions d'accès au BRS, autrement, il dispose d'un an pour céder le bail.
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