La donation de biens immobiliers consiste à léguer en avance, à titre gratuit, une partie de son patrimoine immobilier, le plus souvent à ses héritiers ou à son époux ou épouse. C’est un acte notarié irréversible, auquel il est important de réfléchir longuement.
En tant que donateur, cela vous permet notamment de gratifier vos proches avec lesquels vous avez un lien de parenté, mais aussi une association, ou une œuvre caritative que vous souhaitez soutenir. La donation immobilière se décline sous différentes formes et peut se faire pour diverses raisons. Nous vous proposons aujourd’hui de les découvrir.
Pourquoi avoir recours à la donation immobilière ?
La donation immobilière est un acte définitif inscrit dans le code civil, ce qui en fait un événement qui est loin d'être anodin.
De ce fait, tant bien même chaque personne a ses propres raisons. La donation immobilière de son patrimoine est particulièrement utilisée dans certaines situations.
Aider ses proches, et le plus souvent ses enfants
Dans certaines villes, le marché immobilier est saturé et les prix des biens immobiliers sont très élevés. Ce qui ne permet pas aux enfants, ou petits-enfants d’une famille d’en acquérir un, tout en bénéficiant d’une exonération d’imposition.
Il est donc fréquent que des parents, grands-parents ou autre donataire aient recours à la donation immobilière pour aider leurs proches bénéficiaires.
Optimiser fiscalement sa succession
La donation immobilière a la particularité de présenter certains avantages fiscaux, vous permettant notamment de réduire les droits de succession. C’est un grand avantage de l’administration fiscale, mais attention, rien d’illégal.
Dans le cas d’une succession classique, un barème progressif pouvant aller de 5% à 45% en fonction du montant d’imposition du bénéficiaire, s’applique sur la valeur du bien concerné. Toutefois, ce tarif peut être réduit, en ayant recours à la donation immobilière.
Bien évidemment, vous êtes soumis aux droits de donation. Depuis août 2012, en tant que donateur, vous avez le droit de transmettre jusqu’à 200 000€, avec une contrainte de 100 000€ par héritier tous les 15 ans, sans payer aucune taxe ou impôt sur cette donation.
Au-delà de ce montant, votre enfant devra effectuer un paiement des droits de succession et payer des impôts plus élevés.
Anticiper le partage d’une succession
La succession n’est pas toujours un moment simple dans une famille, et est souvent source de conflits. Vous pouvez choisir d’éviter cette situation à vos héritiers survivants, grâce à la donation immobilière partagée entre les héritiers, que nous détaillons plus loin dans cet article.
Quels sont les différents types de donation ?
Maintenant que vous savez en quoi la donation immobilière peut vous être utile, nous vous proposons de découvrir les différents types de donation qui s’offrent au donateur.
Mais tout d'abord, il est important de savoir qu’une donation immobilière doit obligatoirement s’effectuer devant un notaire. En effet, c’est un acte officiel devant être encadré par un homme de l'État. De ce fait, n’oubliez pas que des frais de notaire seront à prévoir à la signature. Le notaire aura notamment à charge de s'occuper de toutes les démarches fiscales, à savoir les droits de donation, la déclaration de donation mais aussi l'inscription au service de publicité foncière.
Pour revenir sur les types de donation, il en existe deux grands principaux : la donation simple et la donation-partage.
La donation simple permet de donner un bien à son enfant ou héritier de la manière la plus simple qu’il soit. La valeur du bien sera alors déterminée le jour du décès du donateur.
La donation-partage, quant à elle, permet de donner un bien à ses enfants ou héritiers en déterminant le partage entre eux. Cela permet souvent d’éviter les disputes en famille et mais aussi les problèmes liés à l’indivision.
Si cette donation se fait entre tous les héritiers, et si elle ne prend pas en compte d’usufruit, alors la valeur du bien sera fixée le jour de la donation.
La spécificité des droits démembrés
Outre les diverses formes de donations immobilière que nous venons d’évoquer, un donateur peut décider de céder son patrimoine sous différentes formes :
En pleine propriété : Dans cette situation, vous choisissez de vous séparer complètement du bien et de le donner entièrement à vos proches. Cela vous permet d’éviter certains coûts et d’évincer ce bien de votre calcul d’imposition sur la fortune immobilière.
En nue-propriété : Aussi appelée en réserve d’usufruit, ou situation de démembrement de propriété, cette situation vous permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine tout en conservant l’usufruit. En tant qu'usufruitier, vous pourrez alors faire sortir le bien de votre calcul d’imposition sur la fortune immobilière, tout en conservant la possibilité de percevoir des loyers, si votre bien est loué.
Quels sont les montants maximums d’une donation immobilière ?
Vous devez vous en douter, les donations de biens immobiliers ne peuvent pas se faire gratuitement pour un montant trop élevé. Les abattements se calculent en fonction du lien de parenté que vous avez avec le bénéficiaire.
Au-delà de ces montants, le successeur aura la charge de payer une certaine somme (frais de donation) selon le montant que vous souhaitez lui donner.
Voici la liste de l'abattement applicable selon la situation :
Si vous souhaitez donner à un arrière-petit-enfant : chaque personne a le droit de donner 5 310€ à titre gratuit, tous les 15 ans.
Si vous souhaitez donner à vos petits-enfants : chaque personne peut léguer gratuitement 31 865€, tous les 15 ans.
Si vous souhaitez donner à vos enfants : Il est toujours plus simple d’effectuer une donation immobilière en ligne directe. Nous avons évoqué ce cas précédemment, vous pouvez léguer jusqu’à 100 000€ par enfant, tous les 15 ans.
Dans le cas d’une donation entre époux : C'est-à-dire si vous souhaitez donner à la personne à qui vous êtes marié ou pacsé, vous pouvez transmettre jusqu’à 80 724€ à titre gratuit.
Si vous souhaitez donner à votre conjoint(e), mais qu’aucun lien officiel ne vous lie / ou à un ami : Malheureusement dans le cas où le bénéficiaire n’est ni un époux ni un descendant, il n’y a pas d’abattement fiscal possible. Votre conjoint(e) sera imposé(e) à 60% sur le montant donné.
Pour conclure, vous l’avez compris, la donation immobilière est un acte irréversible et spécifique. Il est donc utile de faire appel aux services d’un avocat en droit de succession pour vous aider à gérer au mieux votre patrimoine.
.png)
.png)