Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Terme employé dans le cadre d’une donation ou d'une succession, le démembrement de propriété permet d'effectuer une transmission de patrimoine à sa famille, d'une manière plus simple et intéressante.

Concrètement, il s'agit de renoncer en avance à la pleine propriété, en séparant d’un côté le droit de jouissance d'un bien (l'usufruit) et de l’autre son existence physique (la nue-propriété), au futur successeur.

Alors pour en savoir plus sur le droit de propriété, la pleine propriété, les droits de donation ou encore le barème fiscal lié à la donation, nous vous invitons à prolonger votre lecture.

Quel est le principe général du démembrement de propriété ?

Selon l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Dans le cas d'une donation, le démembrement de propriété consiste au partage de la pleine propriété entre le propriétaire actuel du bien et son ou ses successeur(s).

D'autre part, dans le cas d'une succession, le démembrement de propriété va concerner le conjoint survivant et le(s) successeur(s).

Cette démarche officielle doit obligatoirement avoir lieu devant un notaire. Lors de la division de la pleine propriété, le propriétaire du bien conserve l'usufruit du bien (autrement dit l'occupation des murs), et cède la nue-propriété (autrement dit les murs) au(x) futur(s) successeur(s).

Quelle différence entre l’usufruit et la nue propriété ?

Dans le cas de cette cession de patrimoine, il est important de faire la distinction entre ces deux notions complémentaires.

Tout d’abord, l'usufruit correspond au droit de jouissance du bien (aussi appelé l'usus) et de récolter les fruits liés à ce bien (aussi appelé le fructus). Dans le cas de figure où le logement en question est un bien en location, le propriétaire continue de percevoir ses loyers.

De l’autre côté, la nue-propriété quant à elle, est le droit de disposer du bien sans l'utiliser directement pour autant (aussi appelé l'abusus).

Quels droits et devoirs pour l'usufruitier et le nu-propriétaire ?

Les usufruitiers et les nus-propriétaires de biens immobiliers, se doivent de connaître leurs droits, mais aussi de respecter certains devoirs. De ce fait, les deux parties auront certains éléments à charge, comme l'entretien du bien, le règlement de la taxe foncière ou encore le droit de location.

En ce qui concerne le propriétaire actuel, en qualité d'usufruitier et donateur, il conserve le droit de se servir de son bien, et ce jusqu'à sa mort. Cette durée ne peut être contestée, à l'exception de la présence d'une clause dans le contrat, mentionnant une donation temporaire.

L’usufruitier

Dans le cas de l'usufruitier, il est donc en droit d’habiter ou de louer le bien immobilier. Dans le cas de figure où il décide de s’installer dans le bien, les frais d'entretien du bien restent en général à sa charge, sous réserve de certains cas exceptionnels.

Dans l’autre cas de figure, si l’usufruitier décide de louer le bien immobilier, il continue bien évidemment de percevoir les revenus issus de la mise en location.

Enfin, l’usufruitier a pour devoir de payer la taxe foncière et la taxe d’habitation. Ainsi, il peut déduire de ce patrimoine imposable, les intérêts hypothécaires. De plus, le réel avantage est qu'il peut déduire les charges ordinaires de part son statut de propriétaire fiscal du bien immobilier.

Le nu-propriétaire

Le(s) héritier(s), "nue-propriétaire(s)", détiennent quant à eux uniquement les murs, mais ne peuvent pas faire usage du bien. Cependant, s'il est décidé de mettre en vente le bien, cette décision va obligatoirement nécessiter d’obtenir leur accord.

D’autre part, c’est également eux qui doivent prendre en charge tous les frais importants n'étant pas du ressort de l’usufruitier. À savoir tous les travaux de rénovation ou grosses réparations indispensables à la bonne tenue du logement.

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement de propriété ?

Des frais réduits

Encore peu connu, le principe du démembrement de propriété peut pourtant être très avantageux sur votre fiscalité. On peut le voir comme une planification de sa succession : le propriétaire d'un bien va assurer de son vivant la donation de ce bien à sa mort. Cela évite à long terme de nombreux frais au(x) successeur(s) d'un bien.

En effet, on considère le démembrement de propriété comme un outil d'optimisation fiscale. Il existe certes des frais liés aux droits de donation et auxquels le donateur est sujet. Mais ces derniers restent bien inférieurs aux frais encourus lors du transfert des droits de succession sans donation préalable.

Toutefois, le démembrement de propriété a quand même un coût. Le propriétaire du bien paye des droits de succession en avance, mais sur une proportion réduite de la valeur estimée du bien. Les frais de succession à payer s'appliquent en général sur un pourcentage compris entre 50 à 70% de la valeur estimée du bien au moment de la donation.

Néanmoins, malgré ce coût à prendre en compte, le démembrement de propriété permet toujours de bénéficier d'un avantage fiscal non négligeable.

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Une donation à faire au plus tôt

Dans le cas d'un démembrement de propriété, il est préférable de faire la démarche le plus tôt possible, et ceci pour deux raisons.

Tout d'abord, parce que la part du bien sur laquelle seront calculés les frais de succession augmente avec l'âge du propriétaire (le barème fiscal est de 50% pour un donateur de moins de 61 ans, il passe à 60% entre 61 et 71 ans jusqu'à 70% entre 81 et 91 ans).

D'un autre côté, si on prend l'exemple d'un bien immobilier à fort potentiel où le marché évolue positivement. Il est également préférable de faire le démembrement de propriétaire le plus tôt possible avant que la valeur estimée du bien n'augmente. De même que les frais supplémentaires liés aux droits de donation à régler.

Quelles sont les précautions à prendre lors d'un démembrement de propriété ?

Céder son droit de propriété et procéder à un démembrement de propriété est un acte qui à vocation bénéfique, que ce soit aussi bien pour le donateur que pour le futur successeur. Toutefois, cela reste un acte irréversible dont il faut bien mesurer les conséquences. Il est donc primordial d'être conscient des enjeux d'une telle démarche et de ses éventuels risques.

Un démembrement de propriété est plus ou moins important en fonction du type de patrimoine concerné. Par sécurité, il est souvent davantage recommandé de faire usage d'un démembrement de propriété sur des biens immobiliers locatifs que sur sa résidence principale.

Il est également préférable qu'il y ait une bonne entente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Afin d'éviter toute mauvaise surprise, le mieux reste encore d'établir une convention signée par les deux protagonistes au moment du démembrement.

Cette convention permettra de définir les responsabilités et droits de chacune des deux parties, et une éventuelle répartition des frais liés au logement.

Cas particulier : le viager

En ce qui concerne ce cas de figure particulier, il est intéressant de savoir que le viager est une forme de démembrement de propriété. En effet, ni le vendeur, ni l'acquéreur ne possède la pleine propriété du vivant du vendeur.

Ce type de contrat étant particulier, nous vous invitons à consulter plus en détail notre article consacré au viager.

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