Puis-je donner congé à mon locataire pour reprise de logement ?

Le congé pour reprise de logement est l'un des 3 motifs pour lesquels un propriétaire peut mettre fin au bail de son locataire. Quelles sont les règles à respecter lorsque vous souhaitez reprendre le logement que votre locataire occupe ?

Le congé pour reprise de logement : définition

C’est un type de congé que le bailleur donne à son locataire afin de mettre fin à son contrat de bail. L'intention du bailleur est alors d'habiter lui-même le logement ou d’y loger un de ses proches. Ce sont donc les 2 seuls motifs pour lesquels le bailleur pour donner un congé pour reprise. De plus, que ce soit le bailleur ou un de ses proches qui reprenne le logement, il faudra absolument que le logement devienne la résidence principale de son nouvel occupant.

Qu'entend-on par "un proche du bailleur"? La loi définit clairement les bénéficiaires possibles. Ainsi, suivant l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut faire habiter le logement nouvellement repris par :

• Son conjoint
• Son concubin depuis un an minimum lorsque le congé prend effet
• La personne avec laquelle le bailleur est Pacsé lorsque le congé prend effet
• Ses ascendants
• Ses descendants ainsi que ceux de son conjoint, ou concubin, ou de son partenaire de Pacs

Quand faut-il donner le congé pour reprise de logement ?

Le bailleur doit donner le congé pour reprise au moins 6 mois avant la fin du bail. Autrement, le congé donné est nul. Par ailleurs, sachez que le congé pour reprise peut être une cause de non renouvellement du bail. Il est donc possible d'attendre simplement la date de fin de bail pour donner à un congé pour reprise.

Attention cependant, si vous souhaitez faire l’acquisition d’un logement occupé, les modalités sont un peu différentes. La loi Alur de mars 2014 ne vous permet alors de donner le congé pour reprise qu’à partir du terme du bail en cours. Or, si celui-ci intervient moins de 2 ans après l’achat, vous devrez attendre 2 ans pour donner le congé pour reprise.

Quelles sont les modalités à respecter ?

Vous avez plusieurs options pour donner le congé pour reprise à votre locataire. Vous pouvez le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est aussi possible de donner un congé pour reprise par un acte rédigé par un huissier de justice qui sera remis en main propre au locataire. Le bailleur peut enfin remettre le congé à son locataire en main propre contre émargement. Aucun autre moyen de donner congé n’est valide. Le délai obligatoire de 6 mois avant la fin du bail commence dès que le locataire reçoit le courrier. Si plusieurs personnes occupent les logement et sont signataires du bail, il faudra donner congé à chacun des signataires individuellement.

Il faut absolument que le bailleur spécifie le motif du congé. Le bailleur devra donc indiquer clairement qu’il souhaite dorénavant habiter lui-même le logement ou y loger un proche. Le congé devra également indiquer le nom et l’adresse de la personne qui occupera le logement repris. S’il s’agit d’un proche du bailleur, il faudra également indiquer le lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire. Le bailleur devra par ailleurs indiquer le caractère réel et sérieux de la reprise du bien. Un juge pourra toujours vérifier le sérieux du congé et la véracité du motif indiqué par le bailleur. Enfin, le congé devra faire figurer la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Quels sont les cas particuliers qui modifient la procédure à suivre ?

Le premier cas particulier concerne le locataire gé disposant de faibles ressources financières. La loi énonce que le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire gé de plus de 65 ans « dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés » sans qu’un autre logement adapté à ses besoins et à ses moyens lui soit offert non loin du logement qu’il occupe actuellement. Ces conditions s’annulent lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans et se trouve dans des conditions similaires.

Le second cas particulier concerne les personnes morales. En effet, les sociétés ne peuvent pas donner de congé pour reprise. Ceci à l'exception des Sociétés Civiles Immobilière (SCI) familiales, et seulement si le bénéficiaire est un des associés de la SCI.

Qu’est-ce que je risque si je ne respecte pas les conditions fixées par la loi ?

Si le bailleur ne respecte pas les conditions précédemment énumérées lorsqu’il donne congé pour reprise de logement, alors le juge pour déclarer le congé nul. Dans ce cas, le bail est reconduit pour 3 ans. De plus, si le juge établit que le congé donné est frauduleux, le bailleur pourra écoper d’une amende allant jusqu’à 6000€. S’il s’agit d’une personne morale, l'amende pourra atteindre les 30000€.

Que doit faire le locataire qui a reçu le congé pour reprise ?            

Le locataire ayant reçu son congé pour reprise peut quitter les lieux n’importe quand pendant la durée du préavis. Il est redevable du loyer correspondant au temps qu’il a passé dans le logement. Cela signifie, par exemple, qu’il n’a pas à payer 6 mois de loyer s’il a quitté le logement 2 mois seulement après avoir reçu son préavis.

Au terme du préavis du 6 mois, le locataire doit quitter les lieux. On lui retire alors tout titre d’occupation du logement. Néanmoins, si le locataire a un doute sur la légitimité du congé qui lui a été donné, il peut le contester auprès du juge. Le bailleur effectue l'état des lieux et si le logement est en bon état, le bailleur restitue le dépôt de garantie à son locataire dans son intégralité.