Quel recours en cas de graves dégradations locatives ?

Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le contrat du bail. La loi rend le locataire responsable des dégradations locatives et des pertes qui seraient survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive (ne sont donc pas concernées les parties communes).

On établit les dégradations locatives par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Si elles sont trop importantes, vous pourriez avoir des difficultés à louer votre bien à nouveau. En effet, celui-ci ne sera plus conforme aux normes de décence attendues. Plusieurs recours sont envisageables en cas de sinistres importants, voyons ça ensemble.

Retenir le dépôt de garantie

Dans le cas de dégradations locatives très importantes, la loi vous autorise à conserver la totalité du montant du dépôt de garantie, avec lequel vous pourrez remédier aux dégts. Vous devez commencer par expliquer à votre locataire la retenue effectuée sur son dépôt de garantie. Pour cela, il faut lui envoyer une lettre explicative. Vous pouvez compléter cette lettre en lui fournissant des justificatifs (des photos par exemple).

Surtout, soumettez à votre locataire tout ce qui rend la somme demandée incontestable (ex : factures, devis). Envoyez cette lettre de réclamation sous forme de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception pour plus de sécurité.

Si vous ne disposez pas de sa nouvelle adresse, envoyez la lettre à votre logement locatif. Il a peut-être organisé un suivi de son courrier et, s’il ne l’a pas fait, on ne pourra pas vous reprocher d’avoir fait tout ce que vous pouviez pour l’informer.

Si votre locataire avait une caution, envoyez-lui aussi cette mise en demeure lui demandant le remboursement du complément dû après la retenue effectuée sur le dépôt de garantie.

Se tourner vers son assurance

Dans le cadre des contrats de garantie de loyers impayés, la garantie détériorations vous indemnise des dégts imputables au locataire constatés lors de son départ. On évalue ces dégradations locatives par la différence entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée. Établissez donc ces états avec le plus de précision possible, en les agrémentant de photos par exemple.

L’usure normale et la vétusté ne sont, elles, pas garanties. Conservez donc les justificatifs des rénovations antérieures du bien, et obtenez un état descriptif et estimatif des réparations.

Au remboursement de ces dégts matériels s’ajoute le remboursement des dommages immatériels. Ils correspondent au temps nécessaire à la remise en état des locaux. La garantie couvre également les dommages consécutifs à une procédure d’expulsion.

Faire appel à un conciliateur

Sans réponse de la part de votre locataire et de son éventuelle caution, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Pour ce faire, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Indiquez-y vos nom, qualité et adresse, ceux de votre avocat éventuel, ceux du locataire, et l’objet du litige.

Vous serez convoqué, ainsi que le locataire, à une séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée. Vous pourrez vous y présenter en personne ou mandater un conseil ou un tiers. Cela permettra peut-être de régler la situation sans avoir recours à un juge.

Saisir le tribunal d'instance

C’est l’ultime recours à prendre quand les mesures citées ci-dessus ne permettent pas de régler le problème. Quand aucune des tentatives de régler le litige à l’amiable n’a abouti, il faut s’adresser au Tribunal d’instance duquel dépend la commune où est situé le logement loué, et déclarer les faits à son greffe. Le cas échéant, il faut aussi envisager d’assigner en justice le garant du locataire.

Ces quatre mesures vous permettront de réagir de façon appropriée face à de graves dégradations locatives. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que tous les dommages ne sont pas à charge du locataire. En effet, la loi laisse au propriétaire la responsabilité des dégts dus à des cas de force majeure (inondations, incendies) ou à la vétusté.