Louer son logement en longue ou courte durée ?

Vous êtes, ou allez devenir, propriétaire d’un bien immobilier et vous vous demandez comment rentabiliser votre investissement locatif. Location saisonnière ou longue durée ? Mettre son appartement sur Airbnb ou passer par une agence ? Quelle est la formule la plus adaptée ? Nous allons ici éclairer les propriétaires dans leur réflexion, grâce à des études et données sérieuses en matière de rentabilité locative. 

Louer en Airbnb : une solution de plus en plus risquée

Avant tout, rappelons brièvement en quoi consiste la location saisonnière. La loi Hoguet du 02 janvier 1970 définit la location saisonnière comme « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs », d’où son appellation de location courte durée. 

La plateforme de location saisonnière Airbnb, (et ses homologues HomeAway, Booking, etc) rend la tâche facile à certains propriétaires qui souhaitent mettre en location leur résidence principale quelques semaines, lorsqu’ils partent en vacances par exemple. Il est cependant beaucoup plus complexe de rentabiliser sa résidence secondaire, à l’année, grâce à ce type de location courte durée. Plusieurs facteurs ne jouent pas en faveur de ces propriétaires qui ont fait le choix de l’investissement locatif saisonnier. 

Premièrement, un cadre légal et des contraintes qui se multiplient concernant la location courte durée. Rapide tour d’horizon des règles en vigueur pour louer son bien sur Airbnb : 

• Chaque séjour ne doit pas dépasser 90 jours pour un même locataire
• Interdiction de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an 
• Obligation de déclarer son activité à la mairie dans la plupart des métropoles 
• Procédure de « changement d’usage » et compensations

Durcissement de la régulation

De manière générale, on observe un durcissement des règles en matière de location saisonnière, qui s’accompagne d’une méfiance grandissante de l’Etat à l’égard d’Airbnb et des plateformes similaires. Cela se traduit par la mise en place récurrente de nouvelles lois : 

• 2014 - Loi Alur : redéfinit juridiquement la « résidence principale »
• 2016 - Code du tourisme : intègre la limite des 120 jours et rend obligatoire la déclaration de sa résidence secondaire en cas de location saisonnière 
• 2018 - Loi Elan : renforce les sanctions en cas de non-respect des règles inhérentes à la location courte durée

Et si vous pensez pouvoir contourner toutes ces nouvelles règles qui s’amoncellent, sachez que les amendes et les peines encourues ont également été revues à la hausse par le gouvernement. Tout pour endiguer à plus ou moins long terme, l’essor de ces plateformes de location saisonnière. Pour s’en assurer, les autorités ont également accru le nombre de contrôles. Aussi, on compte en 2019, des suites du non-respect des règles relatives à la location courte durée : 210 propriétaires en cours de jugement à Paris et 98 dossiers similaires étudiés à Lyon. 

Autres chiffres qui témoignent d’un rejet croissant de ce type de location : les amendes infligées aux propriétaires louant illégalement leur logement dans la capitale en hausse de 61% entre 2017 et 2018, élevant le montant total des amendes à 2,1 millions d’euros. 

Autant de signaux qui interrogent quant au risque d’investir dans la location saisonnière, à la poursuite d’une rentabilité pas forcément plus élevée que dans le cas d’une location classique…

La location saisonnière moins rentable que la location longue durée

Dans cette section, nous allons déconstruire point par point le mythe de la rentabilité en location courte durée, en nous basant sur l’étude de Flatlooker, une agence de gestion locative en ligne. 

En effet, louer sur Airbnb est bien plus rentable que tout autre type de location (longue durée, bail étudiant, bail mobilité, etc). A cela près qu’on parle seulement ici de rentabilité brute. En moyenne, pour un appartement parisien de 30m², le loyer par nuit s’établit à 110€ sur Airbnb contre seulement 34€ dans le cas d’une location longue durée. On obtient les calculs de rentabilité brute suivants : 

110 x 120 (jours d’occupation max) = 13 200€ pour la location saisonnière 

34 x 365 (loyer à l’année) = 12 070€ pour la location longue durée

De nombreux propriétaires s’arrêtent malheureusement à cette étape du raisonnement, et ne déterminent en réalité que leur revenu brut annuel. La suite de l’étude nous rappelle l’ensemble des éléments à prendre en compte afin de calculer la véritable rentabilité de l’investissement locatif. 

Finalement, la rentabilité réelle est bien supérieure en location longue durée qu’en location saisonnière. Il suffit pour en prendre conscience de faire la distinction entre le revenu brut et le net, et d’avoir une vision d’ensemble du projet d’investissement locatif. 

Pour résumer, la location courte durée est de plus en plus contraignante. L’Etat essaie de dissuader les propriétaires de louer leur bien sur Airbnb en multipliant les contrôles et en alourdissant les amendes. Il s’agit donc d’un type de location de plus en plus risqué, pour une rentabilité qui reste, après calculs, moindre par rapport à une location longue durée classique.