Compromis de vente immobilière : ce qu'il faut savoir

Vous êtes acheteur et vous vous êtes mis d'accord avec un propriétaire sur le prix et les conditions de vente de son bien immobilier ? Vous allez devoir formaliser cet achat au moyen d'un avant-contrat : compromis ou promesse unilatérale de vente. Dans cet article, on vous aide à y voir plus clair pour éviter tout stress le jour de la signature. 

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ? 

Contenu du compromis de vente

En quelques mots, il s'agit d'une promesse synallagmatique comportant un délai légal de rétractation de 10 jours. Elle est en général accompagnée d'un acompte qui sert de garantie financière au vendeur. Une fois qu'il y a accord de principe sur la chose et le prix, le compromis de vente vaut vente conformément à l'article 1589 du Code Civil. Le délai de vente est alors d'environ 3 mois.

Le contrat doit absolument contenir :

• Le prix du bien 💸
• Les conditions générales et particulières de vente ✍️
• Les conditions suspensives 🛑
• La date butoir à laquelle l'acte doit être signé 📆.

Que le compromis soit signé devant notaire ou non, un certain nombre de pièces doivent être annexées.

L'acompte

Dépôt de garantie, acompte, indemnités d'immobilisation, 10 %, autant de terminologies différentes pour ne parler que d'une chose : le versement anticipé d'une partie du prix du bien par l'acheteur. Tout ceci représente la preuve de son engagement mais aussi une garantie financière pour le vendeur.

En effet, il perdra définitivement cette somme s'il ne respecte pas le compromis. Toutefois, il pourra contester la remise de l'argent au vendeur, qui devra alors saisir la justice.

Concernant le montant, il est négocié d’un commun accord entre le vendeur et l'acheteur. Avec l'augmentation des prix de l'immobilier, l'acompte ne s'élève que rarement aux 10 %, en moyenne il se situe entre 5 et 10 %. Si le compromis n'est pas effectué de particulier à particulier, l'acompte est versé sur un compte séquestre, le vendeur ne touchant rien à ce stade.

Si la pratique est courante, elle n'est en aucun cas obligatoire et il serait dommage d'écarter systématiquement un acheteur qui ne veut pas voir immobiliser son acompte. En effet, il suffit d'introduire une clause d'indemnité à hauteur de 5 à 10 % de la valeur du bien dans le compromis : si l'acquéreur se désiste abusivement, il devra alors procéder au versement de cette somme au vendeur. 

Mais l'argent n'étant pas immobilisé, pour réclamer son dû le vendeur devra avoir recours au tribunal. Ce qu'il n'obtiendra du reste que si l'acheteur est solvable.

Qui pour m'aider à effectuer la signature du compromis ?

Trois choix s'offrent à vous : passer par un notaire, passer par une agence immobilière ou effectuer le compromis entre particuliers. 

• Le notaire : il vous rédige un acte dit authentique. Il vous détaille la liste de chaque document que vous avez à fournir. Si vous êtes le vendeur, il faudra renseigner le dossier de diagnostics immobiliers ( diagnostic technique, diagnostic de performance énergétique…)

La liste des documents justificatifs s'est bien allongée depuis la Loi ALUR, d'où l'intérêt de s'entourer de professionnels. De plus, des documents supplémentaires sont à prévoir si vous êtes en copropriété. Gardez à l’esprit que les diagnostics obligatoires sont primordiaux dans le cadre d’une vente. Ainsi, pouvoir bénéficier de l’aide d'un notaire est un réel avantage. 

Par ailleurs, quoi qu’il en soit, vous allez devoir avoir recours à un notaire le jour de la signature de l'acte de vente. Il ne vous coûtera donc pas plus cher de lui confier également la rédaction du compromis.

‍Comptez 7 à 8 % du prix du bien en frais d'acquisition (appelés à tort "frais de notaire") pour de l'ancien et 2 à 3 % pour du neuf. Ces frais sont réglementés et payés intégralement par l'acquéreur. L’option de choisir un notaire se fait sur l'accord des deux parties : en cas de litige, vous pourrez toujours choisir deux notaires qui vont alors se répartir le travail.

• L'agence : un agent immobilier vous fera signer un acte sous signature privée ou seing privé. Il vous faudra alors établir un contrat de mandat d'agence et compter une commission de 5% du prix de vente.

• De particulier à particulier : vous rédigerez un acte sous seing privé mais vous ne serez pas exempté des démarches administratives et des documents justificatifs. Avec cette absence de professionnels pour encadrer cette signature, il vous faudra alors être très bien renseigné et rigoureux. En effet, il serait dommage de commettre un impair, vu les montants mis en jeu.

Clauses particulières et rétractation

Conditions ou clauses suspensives 

Elles doivent être inscrites précisément dans le compromis pour être applicables. La plus courante est la condition suspensive de crédit. Cela concerne la situation financière de l’acquéreur avec le détail du prêt qu’il entend souscrire comprenant son montant, son taux et sa durée. 

S'il n'obtient pas ce crédit immobilier dans un délai imparti d'en général 60 jours, il peut renoncer à l'achat et sortir (après présentation des preuves de refus) du compromis et récupérer son argent. Plus rares mais non négligeables, le droit de préemption (urbain et locataire) et la condition suspensive « j'achète si je vends ».

Clause de substitution

Cette condition suspensive présente des avantages aux deux parties : le vendeur est certain de vendre son bien. Un tiers (personne morale ou physique) peut se substituer, sans frais, à l'acquéreur : il sera soumis aux engagements du compromis de vente, mais l'acheteur reste garant du paiement et du respect desdits engagements. 

Délai de rétractation

Acheteur et vendeur bénéficient d’un délai de rétractation de 10 jours durant lesquels ils peuvent choisir de se rétracter. Le notaire (ou le détenteur des indemnités d'immobilisation) rend alors l'acompte (ou le dépôt de garantie) sous une période de 3 semaines.

Promesse et compromis de vente : quelles différences ?

Si vous faites rédiger l'avant-contrat par un notaire, ce dernier choisira pour vous, ce qui n'est pas dramatique. Promesse et compromis étant juridiquement très proches, concentrez-vous avant tout sur le fond du contrat plutôt que sur la forme qu'il prendra.

On se rend compte de la différence entre promesse et compromis si l'acquéreur renonce à son achat. Dans le cas d'une promesse unilatérale, le propriétaire peut tout de suite remettre son bien à la vente et obtenir l'acompte. Si en revanche vous avez signé un compromis, le vendeur doit faire établir par le notaire un procès-verbal de carence puis éventuellement agir devant le tribunal pour faire constater le défaut de l'acheteur. Mais le notaire aura pu par ailleurs imposer une date butoir à partir de laquelle le vendeur recouvre sa liberté. 

Vous l'aurez compris, un compromis de vente ne s'effectue pas facilement sans l'aide d'un homme de l'art. Vous n'êtes par ailleurs pas certain qu'il aboutira in fine à la vente. Ces dernières années, selon les professionnels, 35% des compromis ne vont pas jusqu'à la signature effective de l'acte de vente.

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