Comment inclure les frais de notaire dans un prêt immobilier ?

Lorsque l’on souhaite acheter un appartement ou une maison, il est très fréquent de devoir contracter un prêt immobilier. Mais cette source de financement sert-elle uniquement à l’achat du bien immobilier ou également à couvrir les frais annexes comme les frais de notaire ?

Afin d'éviter les mauvaises surprises le jour j, nous vous détaillons dans cet article tout ce qu’il faut connaître sur le prêt immobilier et les frais de notaire dans le cadre d'un projet immobilier.

Qu’est-ce que les frais de notaire ?

Passage obligé pour toute transaction immobilière, les frais de notaire sont indissociables d’une vente ou d’un achat immobilier. En effet, afin de procéder à la vente officielle d’un bien, il faut faire appel aux services d’un notaire. Ce dernier a une fonction d’homme d’Etat et est le seul à pouvoir établir les documents nécessaires à l’enregistrement de l’acte de vente.

Concernant l’estimation des frais de notaire, le pourcentage à régler va se différencier selon la typologie des biens immobiliers. En effet, s’il s’agit d’un bien ancien, les frais de notaire seront alors de l’ordre de 7 à 8% du prix de vente.

En revanche, s’il s’agit d’un bien neuf ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il faudra compter des frais de notaire allant de 2 à 3% du prix de vente.

Pour avoir une idée plus précise du montant que vous seriez amené à payer, vous pouvez consulter notre article sur le calcul des frais de notaire.

Par ailleurs, le paiement des frais de notaire intervient à la fin du projet immobilier. Plus précisément au moment de la signature de l’acte de vente. C’est également le moment, où selon le cas de figure, les frais d’agence immobilière sont à régler.

Quelle est la composition des frais de notaire ?

Pour mieux comprendre comment fonctionnent les frais de notaire, il faut savoir de quoi ils se composent.

Tout d’abord, les honoraires du notaire, qui correspondent à sa rémunération pour son travail lors de la rédaction de l’acte notarié. Il s’agit environ de 15% du total des frais de notaire.

D’autre part, il existe les droits de mutation ou droits d’enregistrement, qui correspondent à la somme versée à l’État et les collectivités locales. Le barème en place est d'environ 5% à 6% du prix de vente du bien.

Attention, dans le cas d’un bien immobilier neuf, l’acquéreur doit à la place régler la taxe de publicité foncière qui représente 0,715% du prix de vente du bien.

Ensuite, les frais de notaire représentent également les débours, qui correspondent à touts les frais administratifs et les formalités nécessaires à la réalisation de l’acte notarié par le notaire. Cela représente généralement un coût total de 1 000€.

Pour finir, la contribution de sécurité immobilière, qui correspond à la publicité foncière et les formalités d’enregistrement demandées par l’État. Il s’agit dans ce cas présent, d’un montant représentant 0,1% du prix du bien immobilier.

Les frais de notaire peuvent-ils être payés avec mon prêt immobilier ?

Tout d’abord, il est important de rappeler que lors de la vente d’un bien immobilier, c’est l’acheteur qui se charge de régler les frais de notaire. Ceci est inscrit dans le Code Civil et il n’est donc, en théorie, pas possible d’y déroger.

D’autre part, si vous êtes acheteur et que vous souhaitez contracter un prêt immobilier, la banque va vous verser le montant exact du prix de vente du bien. En effet, dans la majorité des cas, les banques vont refuser de vous financer un prêt à 110%, couvrant l’achat du bien ainsi que les frais de notaire.

Toutefois, avant même de penser au prêt, il faut établir un plan de financement et la banque va donc étudier votre situation financière, votre situation professionnelle, vos fonds propres, votre apport personnel...

Pour revenir sur le fonctionnement, lorsque vous contractez un crédit immobilier, les banques laissent à votre charge 10% du montant. Cet apport personnel permet de payer les frais de notaire, les frais de dossier etc…

De fait, les banques ne financent pas cette partie de la transaction immobilière. La raison est simple, si vous ne parvenez pas à régler votre emprunt, la banque va saisir votre logement et le revendre. Cette opération fera donc perdre à la banque le montant des frais d'acquisition.

Néanmoins, il existe une alternative qui peut vous permettre d’inclure ces frais de notaire dans le montant de votre crédit immobilier.

La clause acte en main

L’utilisation de la clause acte en main, va permettre à l’acquéreur de ne pas régler les frais de notaire, mais de les mettre à la charge du vendeur. Cependant, pour que cette clause soit valide, elle doit être mentionnée lors de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente.

Dans les faits, le vendeur ne va pas réellement payer les frais de notaire, il va simplement les ajouter au prix de vente du bien. De la même façon que le vendeur ajoute les frais d’agence au prix de vente du bien.

Concrètement, sur un bien à 300 000 € avec des frais de notaire à 8%, avec la clause acte en main, le nouveau prix sera de 324 000 €. En tant qu’acheteur, vous pourrez donc obtenir un crédit bancaire d’un montant de 324 000 € et non plus 300 000 €. De cette manière, les montant des frais de notaire sont inclus dans votre crédit immobilier.

Les points de vigilance

Même si l’option acte en main existe, il n’en demeure pas moins qu’elle reste encore très peu utilisée dans l’immobilier. De cette façon, les professionnels de l’immobilier et les vendeurs peuvent se montrer sceptiques à l'annonce de cette clause.

De plus, comme le compromis ou la promesse de vente indique la mention de cette clause. La banque comprendra le montage qui est effectué afin de contourner l’apport personnel des 10% et demandera en général ces 10% d’apport minimaux. 

Cela augmente aussi le taux d’endettement de l’acheteur, et avec la montée des taux et les règles de la HCSF, cela ne facilitera pas forcément l’accès au crédit.

Notre avis : 

Si vous n’avez pas un super dossier auprès de votre banque ou des caractéristiques vraiment spécifiques et atypiques, la clause acte en main est souvent une fausse bonne idée. 

Les agents Liberkeys sont formés pour vous aider à obtenir votre financement et sauront vous aiguiller pour réaliser votre projet d’achat immobilier.

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