8 points à connaître avant d’investir dans l’immobilier en 2021

Que ce soit pour acheter, louer ou encore vendre, toute procédure immobilière nécessite un peu de connaissances pour éviter de se sentir perdu face aux démarches et jargons immobiliers. D’autant plus que les investissements immobiliers sont des placements de long-terme qui, si mal maîtrisés, peuvent devenir de véritables gouffres financiers. Nous vous livrons donc aujourd’hui 8 points essentiels à connaître avant d’investir dans l’immobilier.

Connaître la multiplicité de statuts possibles pour investir 

Quand il s’agit d’investir dans la pierre, on pense immédiatement à l’achat d’une résidence principale. Il s’agit dans ce cas d’un immobilier de jouissance. L’investissement locatif est également plutôt bien répandu et connu. Pourtant, il ne s’agit pas des seules options possibles.

Heureusement car ces deux solutions traditionnelles nécessitent des apports personnels importants.  D’autres moyens d’investir existent aujourd’hui et sont accessibles pour tous les budgets. On nomme ces investissements les investissements « pierre papier » : 

• Il est par exemple possible d’investir via les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et devenir ainsi propriétaire associé. Cela vous permettra de détenir des parts dans un ensemble de biens. Vous n’aurez que très peu de gestion à opérer puisque la société de gestion s’occupera de tout. Les frais d’entrée et de sortie du capital des SCPI étant particulièrement élevés, il convient toutefois de bien les intégrer dans le calcul de la rentabilité de votre bien. Ce type de placement a donc un horizon plutôt long-terme.

• On voit également se développer des investissements en crowdfunding (financement participatif).  Il s’agit ici de financer avec d’autres investisseurs le projet d’un promoteur via une plateforme en ligne. Les tickets d’entrée pour ce type d’investissement débutent dès 500 euros. Il est donc tout à fait possible d’investir dans l’immobilier même avec un plus petit budget.

Les SCPI et le crowdfunding offrent donc un certain confort pour l’investisseur : ticket d’entrée faible, peu de contraintes de gestion et possibilité de multiplier (et donc diversifier) ses investissements. 

Avant tout investissement, il est donc primordial de regarder avec attention les différentes possibilités qu’il existe selon votre budget et le temps que vous souhaitez y accorder.

Réfléchir aux placements boursiers dans l’immobilier

On oppose bien souvent placements boursiers et investissements immobiliers. Pourtant ils ne sont pas toujours incompatibles. Connaissez-vous les SIIC, également appelées foncières ? Ce sont des sociétés d’investissement immobilier, comme Westfield-Rodamco, cotées en bourse qui offrent des dividendes importants à leurs actionnaires.

Ces sociétés sont en effet obligées de reverser 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées. On estime que le rendement se situe entre 5 et 10%. Il s’agit donc d’un rendement plutôt élevé, mais comme les investissements boursiers, les investisseurs doivent accepter un certain risque de volatilité. 

Se renseigner sur les défiscalisations possibles 

En vous renseignant sur les défiscalisations possibles, vous affinerez vos critères en choisissant entre un investissement dans le neuf ou dans l’ancien. En effet deux dispositifs fiscaux existent pour ces types de bien et vous permettent d’optimiser votre fiscalité si vous souhaitez louer ces biens sur du long-terme.

D’une part le dispositif Denormandie accorde une aide fiscale pour les bailleurs achetant dans une zone bénéficiant du programme national “Au cœur de la ville” et qui rénoveraient un bien ancien. Cette aide a pour objectif principal la lutte contre les logements insalubres et le re-dynamisme des centres-villes. Des critères ont été définis pour établir l’éligibilité à cette prime : réalisation de travaux d’un montant minimum à 25% du prix d’achat du bien ainsi que mise en location sur du long terme (6,9 ou 12 ans). 

D’autre part, le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du prix du bien si vous achetez, cette fois-ci, dans du neuf. Cela représente donc un avantage non négligeable ! Garder néanmoins en tête que ce dispositif impose un encadrement du loyer et que vous devrez le louer nu durant 6, 9 ou 12 ans. Les prix à l’achat dans le neuf sont toujours plus élevés, il faut donc bien calculer le coût/bénéfice d’un tel achat neuf.

Bien réfléchir entre location nue ou location meublée

Fiscalement, l’investissement locatif est fortement imposé en France. L’assiette d’imposition est assez importante puisqu’elle représente soit 70% des revenus fonciers soit l’ensemble des revenus fonciers diminués des frais réels. Le taux d’imposition est ensuite variable selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) mais peut monter jusqu’à 45% ! D’où la nécessité d’optimiser fiscalement votre investissement. Il est donc nécessaire de bien réfléchir au type de bail locatif que vous proposerez car ce choix aura un impact sur votre imposition.  

Le régime fiscal de la location meublée est donc de ce point de vue bien plus intéressant. Dans ce cas, l’abattement forfaitaire est de 50%, l’assiette d’imposition s’abaisse donc à 50%. Ce type de location offre également davantage de souplesse : le bail est conclu sur une période d’un an contre trois pour la location nue. De plus, vous pourrez louer à un tarif légèrement supérieur un bien meublé. C’est donc la solution à privilégier, surtout s’il s’agit d’un studio, d’un T1 ou T2. Les étudiants ou couples sont particulièrement intéressés par ce type de contrat.

Choisir la localisation du bien de manière minutieuse 

Si vous vous êtes déjà penché sur le sujet de l’investissement immobilier, vous n’êtes pas sans savoir que le choix du secteur ou quartier est primordial. Certaines localisations ont connu un boom spectaculaire ces dernières années, au plus grand bonheur des propriétaires qui ont réalisé de belles plus-values.

De telles plus-values sont encore possibles dans des villes qui sont en pleine reconversion et seront très dynamiques dans les prochaines années. Dans vos recherches, il est donc important de prendre en compte le potentiel de croissance des villes. 

Par ailleurs, si vous souhaitez investir pour un bien en location, nous vous conseillons de choisir un bien près de chez vous : la gestion en sera facilitée. Privilégiez également des zones où la tension immobilière est importante afin d’éviter les vacances locatives. Les villes étudiantes sont de ce point de vue plutôt intéressantes. 

Optimiser son crédit

Le passage par un crédit immobilier est une obligation pour bon nombre d’acheteurs mais c’est également le meilleur choix d’optimisation financière. Les taux d’emprunt étant actuellement très bas, il est effectivement plus judicieux de placer votre épargne plutôt que de payer comptant un bien. Il vous reste donc à établir votre capacité d’emprunt à partir de votre apport et vos revenus avant de trouver la meilleure offre de prêt. 

Pour cela, vous pourrez vous rendre dans différentes banques afin de connaître leurs offres, négocier avec votre banque actuelle ou encore faire appel à un courtier en crédit immobilier. Spécialiste de la négociation de crédit immobilier, il saura obtenir la meilleure offre et vous permettra d’économiser du temps.

Bon à Savoir : Comme pour les agences immobilières qui se lancent dans l’immobilier en ligne, certains courtiers proposent également leurs services en ligne. Avant de choisir votre courtier, nous vous conseillons de vous renseigner sur leurs méthodes de travail. Des services en lignes ne doivent pas remplacer des échanges concrets, privilégiez les courtiers avec un vrai sens de la proximité et qui prennent le temps de tout vous expliquer.

Apprendre à devenir un bon gestionnaire 

Investir dans l’immobilier n’est pas une mince affaire, et cela nécessite un engagement financier et personnel important. Cela commence par la recherche du bien idéal qui permettra un rendement élevé.

Puis il est nécessaire d’avoir une bonne connaissance des lois et des différentes optimisations possibles (financières et fiscales notamment).

Enfin cela requiert un engagement personnel pour la bonne gestion du bien : se montrer disponible auprès du locataire, effectuer certains travaux, participer aux assemblées générales du syndic. Investir dans l’immobilier nécessite donc d’avoir un esprit quelque peu entrepreneurial et d’avoir une très bonne organisation. Si cela est trop lourd à gérer, il faudra alors passer par des agences ou des professionnels, mais cela à un coût…

Prendre en compte les frais de gestion

Tout investissement immobilier, excepté l’achat d’une résidence principale ou l’investissement locatif sans gestion par un tiers, nécessite le paiement de frais de gestion. La gestion de votre investissement locatif par une agence s’élève à 5 à 11% de vos loyers. Ceux-ci doivent être pris en compte dans le calcul du rendement de votre investissement pour éviter toute mauvaise surprise.

L’investissement immobilier est souvent considéré comme un investissement sûr et permettant de haut rendements. Cela peut effectivement être le cas, à condition d’être bien renseigné, d’autant plus qu’avec des taux très bas, le marché immobilier continue à être stimulé et offre de belles perspectives de plus-value. 

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