Les zones tendues, le remède contre la pression immobilière ?

Fin 2017, l’encadrement des loyers a été suspendu pour laisser place au dispositif des zones tendues. Mais quésako ? On vous explique tout ici !

En bref, une zone tendue est un secteur où la pression immobilière est forte en raison d’un déséquilibre entre demande et offre locative. Dans ces zones, les prix des loyers sont donc particulièrement élevés. Le dispositif permet donc de compenser le déséquilibre par diverses mesures : plafonnement des loyers, réduction de préavis, taxe sur les logements vacants, etc..

Quelles zones sont concernées ?

Le dispositif a été mis en place d’après la loi ALUR dans des communes intégrées à des agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un important déséquilibre entre demande et offre immobilière.

La zone tendue regroupe 1 149 communes dont 28 agglomérations de métropole. Cela concerne les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Si vous avez un doute sur l’existence d’une zone tendue dans votre commune, l’Etat a mis en place un simulateur permettant de retrouver l’ensemble des zones tendues sur le territoire. N'hésitez pas à aller faire un tour sur le site pour avoir une mise à jour régulière des communes concernées.

Le plafonnement des loyers à la relocation

Dans les villes situées en zones tendues, le plafonnement des loyers empêche l’augmentation des loyers entre deux locataires au-delà de l’IRL (l’indice d’indexation). Ainsi le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le loyer du dernier locataire sauf dans quatre cas particuliers :

1. Le propriétaire a réalisé des travaux pour un montant supérieur à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut dépasser 15% du coût réel des travaux (taxes comprises).
2. Le propriétaire a réalisé des travaux d’une durée minimale de 6 mois d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, l’augmentation du loyer n’est pas plafonnée. Cependant ces travaux doivent bien concerner des travaux d’amélioration ou de mise en conformité, et non des travaux d’entretiens (peintures, rénovation). En cas de travaux d’entretiens, le propriétaire n’a donc pas le droit d’augmenter le loyer du futur locataire.
3. Le logement est resté inoccupé pendant plus de 18 mois.
4. Si le propriétaire s’aperçoit que son loyer est sous-évalué par une comparaison des loyers du quartier, le propriétaire peut demander une hausse du loyer à hauteur de la moitié de la différence entre le montant moyen du loyer du quartier et le dernier loyer appliqué.

Le plafonnement des loyers à Paris

En plus de la zone tendue à Paris, les loyers parisiens sontégalement encadrés par la loi Elan. Ainsi pour tous les contrats de locationsignés depuis le 1er juillet 2019 à Paris, le loyer est encadré par :

• Le précédent loyer dans le cadre des logements situés en zone tendue
• Le loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable par mois fixé par arrêté préfectoral. Ce loyer de référence se fixe annuellement par arrêté préfectoral. Il est déterminé par quartier (80 pour Paris), le nombre de pièces principales dans le logement, la date de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, après 1990) ainsi que le type de logement (meublé ou vide).

Ces deux encadrements ont donc pour but de réduire la pression locative dans les grandes villes. En cas de non-respect, le bailleur s’expose à une amende de 5000 € (pour un particulier) ou de 15 000€ (pour une personne morale comme une SCI). De quoi décourager les propriétaires à augmenter leur loyer !

Une durée du préavis réduite en zone tendue

Pour un logement non meublé, le préavis du locataire est classiquement de trois mois. Ce délai s'abaisse à un mois pour les logements situés en zones tendues. Ainsi un locataire qui a trouvé un nouveau logement peut partir de son logement le mois suivant, sans devoir payer pendant deux mois deux loyers. De son côté le propriétaire n’est pas pénalisé car il parviendra à relouer son logement assez rapidement puisque son bien se situe en zone tendue. Bref une solution gagnant-gagnant !

Des taxes supplémentaires

Les propriétaires de logements vacants en zone tendues se voient désormais pénaliser par une nouvelle taxe. On considère un logement comme vacant, s’il est occupé moins de 90 jours par an, n’a pas été mis en vente ou location, ne nécessite pas de travaux de réhabilitation, et est non-meublé. En effet s’il est meublé, il pourrait être considéré comme une résidence secondaire. La taxe est donc de :

• 12,5% de la valeur locative la première année
• 25% de la valeur locative la deuxième année

Voir même une majoration de la taxe d’habitation

Enfin pour continuer de lutter contre le déséquilibre offre/demande, certaines villes situées en zone tendue ont fixé une majoration de la taxe d’habitation entre 5% et 60% de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires meublées. Toutefois, cette « surtaxe d’habitation » se fixe par arrêté municipale. Elle ne concerne donc que 200 communes (dont Nice et Bordeaux par exemple). Les propriétaires peuvent également demander une dérogation pour trois cas de figures :

1. Le logement est occupé pour une activitéprofessionnelle
2. Le logement était le logement principal d’unepersonne désormais en établissement de soins.
3. Le logement est actuellement à la vente

La notion de zone tendue est à prendre en compte lorsque vous comptez investir dans un logement locatif. En effet, les zones tendues sont un bon indicateur d’un marché immobilier en croissance et en bonne santé. A bon entendeur !