Tout savoir sur le bail emphytéotique

Aujourd’hui chez Liberkeys on vous parle du bail emphytéotique. Peu connu du grand public, il est pourtant remis au goût du jour depuis maintenant quelques années. Radicalement différent des baux classiques, le bail emphytéotique est un contrat par lequel le bailleur confère au preneur, dénommé “l’emphytéote”, un droit réel immobilier pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. 

A l’origine, le bail emphytéotique était particulièrement utilisé par des propriétaires fonciers dans les campagnes. Ce bail permettait aux propriétaires de ces vastes domaines, souvent mal cultivés et peu exploités, d’assurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges : mise en culture des terres en friche, entretien, transformation de l’exploitation, construction de bâtiments…

Depuis, son usage a évolué et s’est étendu. Ce type de bail permet de devenir propriétaire des murs de son logement et de payer un loyer pour l'occupation du foncier sur lequel il a été construit. Il apparaît aujourd’hui comme un moyen privilégié pour l’accession au logement et à la propriété. On vous explique en détail en quoi un bail emphytéotique consiste !

Pourquoi un bail emphytéotique ? 

Le bail emphytéotique crée une séparation entre l'habitat, d’une part, et le foncier d'autre part. Le preneur de bail devient propriétaire de l’habitation et locataire du terrain ou foncier sur lequel est située cette habitation. L’emphytéote, c’est-à-dire le preneur du bail, paie un loyer au propriétaire qui est dans la plupart des cas une ville ou une institution publique. Les durées initiales de ces baux varient de 18 à 99 ans. 

En contrepartie, le preneur peut agir comme un propriétaire. Il peut ainsi sous-louer le bien ou même l’hypothéquer. Toutefois, l’ensemble de ces possibilités doit se limiter dans le temps. La durée de ces opérations ne peut en effet excéder celle du bail emphytéotique. 

Ces baux peuvent s’appliquer à tous types de biens, du parking à la maison individuelle. Malheureusement, peu de biens sont disponibles à la vente avec ce type de bail. Comme le relatait le quotidien Les Echos certaines villes sont dotées d’un nombre plus important de baux emphytéotiques liés à des raisons historiques. Ainsi, à Lyon, le foncier de nombreux immeubles d'habitations appartient depuis plus d'un siècle aux Hospices Civils de Lyon (HCL).  Ce dispositif souvent initié par les pouvoirs publics a aujourd’hui le vent en poupe car il constitue un moyen privilégié pour faciliter l’accès à la propriété et ce particulièrement dans les grandes villes.

Comment mettre fin à un bail emphytéotique ? 

Comme tout contrat, le bail emphytéotique fait naître des droits mais aussi des devoirs.  En devenant propriétaire du bien immobilier, le preneur du bail dispose de certains droits. Il peut ainsi réaliser des aménagements et des constructions, en vue de valoriser le bien. Toutefois, les travaux d’aménagement ou d’agrandissement entrepris par le preneur du bail ne donneront pas lieu à une compensation à l’issue du bail. Dans le cas où des dégradations sont à constater sur le bien et que ces dernières viennent impacter négativement la valeur du bien, le preneur sera par contre tenu responsable.

Dès lors que l'emphytéote ne respecte pas les dispositions prévues par le bail le propriétaire du bien peut demander la résiliation du bail en justice en cours de contrat.

De plus, si le preneur n’honore pas le paiement de ces loyers sur une durée de deux ans successifs, le bailleur a également le droit de rompre le contrat qui les unit. 

Si le preneur du bail souhaite le résilier, cela est également possible. Le bail emphytéotique peut en effet faire l’objet d’une cession à un tiers. Le bail cédé devra respecter les règles stipulées dans le contrat initial.