Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?

Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier, la notion de taxe foncière doit faire partie de votre vocabulaire. Néanmoins, savoir quel est le mode de calcul de cet impôt et comment le payer, peut vite s’avérer complexe. Entre la surface d’un bien bâti ou d’un bien non bâti des différences peuvent s'appliquer. Pouvant ainsi entraîner un changement de la valeur cadastrale de votre bien. A travers cet article, nous vous aidons à y voir plus clair et mieux comprendre le fonctionnement de cette taxe.

Définition de la taxe foncière 

La taxe foncière est un impôt local qui s’adresse à tous les propriétaires ou usufruitiers de biens immobiliers situés en France au 1er janvier. Il fait partie de la liste des différents impôts fonciers immobiliers. Cet impôt a en partie pour but de financer le budget des collectivités territoriales, dans l’intérêt de développer des équipements ou services publics.

Concernant la taxe en elle-même, elle doit être payée une fois par an au centre des impôts et prend en compte le loyer annuel théorique. C’est pourquoi, sa valeur peut être amenée à évoluer d’une année à l’autre, suivant le marché immobilier en vigueur ou si des travaux ont été réalisés.

Pour rappel, la taxe foncière ne vous concerne que si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un local d’habitation, de locaux professionnels, d’un parking, d’un terrain ou encore d’un bateau amarré et aménagé. 

Quelles sont les surfaces concernées par la taxe foncière ? 

Pour mieux comprendre le fonctionnement de la taxe foncière, il faut tout d’abord savoir qu’il existe une différence entre les propriétés bâties et les propriétés non bâties. 

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : cet impôt va concerner tous les biens immobiliers construits et qui ne peuvent être déplacés sans être détruits. D’autre part, ces biens doivent avoir la particularité d'être fixés au sol et d’être de véritables bâtiments. 

On retrouve donc : 

• Les logements ( appartement ou maison ) 
• Les sols des bâtiments et terrains agissant directement comme une dépendance indispensable et immédiate d’une construction 
• Les garages, les boxs et les parkings 
• Les locaux professionnels ( locaux commerciaux ou industriels) 
• Les bateaux amarrés et aménagés pour l’habitation ou une activité industrielle ou commerciale 

La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) : cet impôt va lui porter sur les terrains d’une manière générale, on y retrouve donc : 

• les terres agricoles
• les jardins et parcs
• les voies privées 
• les bâtiments ruraux 
• les cours et dépendances 
• les étendues d’eau et les marais 

Comment calculer la taxe foncière ?

Tout d’abord, vous devez savoir que le calcul de la taxe foncière va être réalisé par l’administration fiscale de manière automatique. D’une manière générale, ce qui va être amené à changer est la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier. Autrement dit, il s’agit du montant des loyers théoriques qui seraient en vigueur si votre bien était loué. Tout cela pouvant également varier selon les collectivités territoriales dont vous dépendez. 

Concernant cette valeur cadastrale, elle va bien entendu dépendre de la surface en m2 de votre bien. Pour rappel, il va être pris en compte la surface au sol des pièces ainsi que ses éléments secondaires. Ces derniers peuvent être liés directement avec le logement principal ou ne pas être rattachés, c’est par exemple le cas d’un garage ou d’une piscine. 

Dans le cas d’une piscine, si vous avez pour projet d’en réaliser une, vous devez prendre en compte le fait que la valeur foncière de votre bien augmentera. En effet, étant donné que la valeur de votre bien va augmenter suite à la création de cette piscine, le loyer théorique sur lequel la base foncière s'établit va lui aussi augmenter. 

Gardez également en tête que la surface brute de tous les éléments appartenant à votre bien immobilier est pondérée en fonction de deux critères : leur importance et leur valeur d’usage. 

Par ailleurs, plusieurs aspects peuvent altérer la valeur et sont à appliquer au calcul de la surface pondérée. Il va s’agir de l’aspect extérieur de votre bien ( coefficient d’entretien ) ainsi que le cadre et l’environnement ( coefficient de situation ).

Enfin, il faut également prendre en considération les éléments de confort de votre bien immobilier. On y retrouve notamment l'eau courante, le gaz, l’électricité… 

Concernant ces éléments de confort, le centre des finances a prévu pour janvier 2026, une réforme visant à apporter des modifications du mode de calcul de la taxe foncière. Il est vrai que la base de calcul de cet impôt date de 1970 et n’a jamais été réellement modifiée. De ce fait, de nombreux éléments qui étaient en phase avec cette époque, sont devenus totalement incohérents avec la société moderne d’aujourd’hui. 

Dans le cas de ces différents éléments liés au confort, si l’on prend l’eau courante ou le gaz par exemple, ils vont entraîner une majoration de la taxe foncière pour le propriétaire. Ce qui n’est plus très cohérent étant donné que ces 2 éléments sont aujourd’hui la norme. Le but de cette réforme va donc être de corriger ces différentes données aux critères d’aujourd’hui.

Comment payer la taxe foncière ? 

Chaque année, si vous êtes propriétaire au 1er janvier, vous allez recevoir par le centre des impôts, l’avis de taxe foncière entre la fin du mois d’août et la mi-septembre. Vous pouvez également le télécharger en ligne directement sur le site du service des impôts. 

Cependant, si après le calcul de votre taxe foncière le montant est supérieur à 300€, vous avez l’obligation de la régler en ligne. Pour cela, vous pouvez effectuer le paiement sur le site des impôts, mais vous avez également l’option de faire une déclaration préalable et de payer via un prélèvement mensuel. 

Il est important de savoir que vous risquez une majoration de 0,2% sur votre taxe foncière, si vous ne la payez pas en ligne.

Concernant la date limite avant laquelle vous devez effectuer le paiement, cela va dépendre de la manière dont vous payez votre taxe foncière. Si vous êtes dans le premier cas de figure, à savoir le paiement par courrier, vous avez jusqu’au 15 octobre. Si vous êtes dans le second cas et devez payer en ligne, la date limite est fixée au 20 octobre. Par ailleurs, si vous avez opté pour l’option d’un prélèvement par le centre des impôts, vous serez prélevé aux alentours du 25 octobre. 

Quels sont les éléments qui peuvent modifier la taxe foncière ? 

Comme nous l’avons expliqué plus haut dans cet article, la taxe foncière est liée à la valeur locative d’un bien immobilier. C’est pourquoi, si cette valeur locative est amenée à varier, elle va impacter votre taxe foncière. D’une manière générale, on retrouve 5 éléments qui peuvent modifier la valeur locative d’un bien.  

Les constructions nouvelles ou reconstructions 

Ce qui va être considéré comme une construction nouvelle, c’est la construction pour la première fois d’un bâtiment sur un terrain non bâti. La reconstruction est définie quant à elle par la reconstruction d’un bâtiment sur l’emplacement d’un bâtiment précédemment détruit. 

Les évolutions de consistance 

Tout d’abord, pour les biens immobiliers bâtis cela va concerner la notion de surface et le changement du bâtiment existant dans sa composition. Autrement dit, il s’agit des transformations modifiant le volume en mètre carré ou la surface habitable du bien.

Dans cette situation, cela peut correspondre à des additions de construction au bâtiment initial ou à l’inverse d’une démolition totale ou partielle d’une construction. Enfin, il peut également s’agir d’une jointure entre 2 ou plusieurs bâtiments ou inversement d’une séparation de ces derniers. 

Par ailleurs, pour les biens immobiliers non bâtis, vont être considérés comme une modification, l’agrandissement ou la réduction d’un terrain suite à des phénomènes naturels ou bien des travaux. 

Les évolutions d’affectation 

Une nouvelle fois, on va observer une distinction selon la typologie de votre bien. 

Pour les biens bâtis, il s'agit d’un changement d’utilité, par exemple, votre bâtiment ayant une activité commerciale, qui devient un bâtiment servant désormais à des fins d’habitation. 

Par ailleurs, il peut également s’agir de l’obtention ou de la perte d’une exonération de taxe permanente. Cela peut être le cas lorsqu’un bâtiment rural est transformé pour devenir une habitation. 

Concernant les biens non bâtis, le changement d’affectation correspond à un passage d’un terrain de culture à un autre type.  

Les évolutions de caractéristiques physiques

A ne pas confondre avec la consistance qui prend en compte le volume d’un bien immobilier. Les caractéristiques physiques d’un bien bâti vont quant à elles porter sur des travaux d’amélioration mais sans incidence sur la superficie réelle du bien. 

Autrement dit, il peut s’agir de l’installation de nouveaux équipements, de travaux conséquents liés à la remise en état d’une partie ou de la totalité du bâtiment, le changement d’une pièce non habitable en pièce habitable comme des combles par exemple. 

Pour un bien non bâti, il va s’agir des évolutions du terrain qui vont engendrer soit une amélioration soit une dépréciation durable. Par exemple, des changements d’irrigation, un arasement d’un talus ou même une modification du système de drainage. 

Les évolutions liées à l’environnement 

Il est fréquent qu’au moment de l’achat d’un bien, son environnement direct est tel qu’il est susceptible de considérablement changer plusieurs années plus tard. Ce phénomène d’évolution de l’environnement s'apparente de la manière suivante pour les biens bâtis. 

Il s’agit des éléments extérieurs d’un bien impactant directement ses habitants d’une manière positive ou négative. Par exemple, cela correspond à la conception et installation d’opérations d’urbanisme ou d’équipements collectifs. D’une manière plus générale, cela peut être également lié à l'apparition ou la disparition d’établissements à l’origine de nuisances avérées. 

En revanche, pour le non bâti, l’impact sur la valeur locative va être réel dès lors qu'un phénomène extérieur impacte directement le terrain, cela peut se caractériser par l’aménagement de chemins autour du bien. 

‍