Renégocier son prêt immobilier, le bon plan du moment

Depuis quelques mois, les taux d’emprunts moyens des crédits immobiliers ne font que baisser et ce n’est pas prêt de s’arrêter ! En juillet 2019, ils s’établissaient en moyenne à 1,2% hors frais d’assurance. Un record ! Alors avec un peu de renégociation, vous pourriez même réussir à passer sous la barre des 1%.

La composition d’un crédit immobilier à bien comprendre

Avant toute négociation, il est important de bien comprendre la composition de votre crédit immobilier. Celui-ci se présente en deux parties :  

• Le remboursement du capital emprunté
• Le remboursement des intérêts

Au moment de l'établissement du contrat, vous avez également négocié le taux de l'emprunt, l'assurance, la durée du prêt ou encore les mensualités. Si vos mensualités sont constantes, vous remboursez au début de la période une plus grande part des intérêts que du capital. Au fil des années, la part du capital remboursé tend à augmenter. La part des intérêts diminue.  

Selon le capital restant à rembourser, on estime qu’un différentiel de taux de 0,8% entre le taux initial lors de la souscription et les taux pratiqués actuellement peut vous offrir des économies. Si vous avez souscrit à un emprunt ces cinq dernières années, le gains seront encore plus élevés !

Choisir le bon timing pour la renégociation

Dans les premières années de votre prêt, vous êtes dans une phase de remboursement des intérêts élevée. Ils représentent presque 50% des mensualités pour un crédit sur 20 ans ! Il est donc recommandé de renégocier son prêt dans le premier tiers de la durée totale du crédit.

Plus vous tardez, moins l’opération s’avérera rentable car le montant des intérêts dans vos mensualités sera assez faible. Globalement s’il reste plus de 75 000 euros à rembourser, la renégociation reste intéressante.

Enfin, sachez que les banques accueillent avec peu d’enthousiasme l’augmentation du nombre de dossiers de renégociation de ces derniers mois. Il faut compter environ 4 mois de délais pour le traitement de votre dossier.  

Les critères à remplir

Ne perdez pas de temps, ne vous lancez dans l’opération que si l’opération est rentable. Pour résumer, il faudra donc remplir les critères suivants :

1. Le capital restant à rembourser doit être supérieur à 75 000 euros
2. Le rachat doit avoir lieu durant le premier tiers de la durée du prêt
3. L’écart de taux doit être au minimum de 7%

Un comparateur en ligne vous permettra d’évaluer les économies que vous pourriez faire.
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La renégociation dans votre banque, la solution pratique et classique

Même si les taux actuels sont favorables à une négociation de votre taux de crédit immobilier, n’oubliez pas que la banque a également emprunté auprès de la BCE et a une marge de main d’œuvre assez faible. Une renégociation l’obligera donc à revoir également son taux d’emprunt à la baisse.

Une situation professionnelle stable ainsi qu’un remboursement anticipé du prêt jouera forcément en votre faveur. Votre banquier pourra également vous demander d’autres engagements comme la souscription à une assurance-vie ou l’ouverture d’un PEL.

Si vous avez connu des problèmes de santé en début de remboursement, la négociation ne sera surement pas profitable. En effet vous prenez le risque que assurance augmente.

Enfin si la négociation d’un nouveau taux aboutit, la banque pourra vous proposer une diminution des mensualités ou de la période de remboursement. Pensez à bien vérifier quelle option est la plus avantageuse pour vous.

La renégociation chez un concurrent, l’intérêt du rachat de prêt

Si votre banque ne peut vous offrir qu’un geste minime, vous devrez alors négocier avec les établissements concurrents sous la forme d’un rachat de prêt.

En général, le rachat de prêt est accepté par les banques concurrentes, si votre situation professionnelle est plutôt bonne. En effet, c’est l’occasion pour la banque d’acquérir un nouveau client sur plusieurs années.

Afin de comparer les différentes offres, vous pouvez également vous faire aider d’un courtier.

Les frais de rachat de prêt, des frais à ne pas minimiser

Restez cependant bien vigilant avec le rachat de prêt, il n’est pas toujours rentable !Si à première vue il parait intéressant (grâce à la baisse des taux), les différents frais qui viennent s’ajouter peuvent rapidement réduire les économies espérées.  

• Les frais de dossier :  le rachat de prêt génère des frais des de dossier qui varient selon les établissements.  
• La pénalité de remboursement anticipé : Vous allez devoir également payer une pénalité de remboursement anticipé à votre banque. Cette pénalité sera de 6 mois d’intérêt dans la limite de 3% du capital restant. Par exemple s’il vous reste 100 000 euros à rembourser, la pénalité sera de 3 000 euros maximum. Si votre crédit est racheté en juillet, vous allez devoir payer les indemnités d’intérêts (que vous auriez du payer) jusqu’en décembre.

• La garantie : selon le contrat, vous allez soit transférer la garantie de votre ancien prêt dans votre nouvelles banques (les frais sont assez bas), soit mettre en place une nouvelle garantie (environ 1,5% du capital en plus).

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour réussir votre négociation et faire de belles économies. Enfin, n'oubliez pas que si c'est votre premier achat, des aides existent et vous permettront de bénéficier de taux encore plus intéressants.