Les prix de l'immobilier vont-ils baisser en 2023 ?

En sortie de confinement 2020, les prix des appartements et des maisons ont subi une forte inflation portée par des projets nombreux (envie d’extérieur, changement de projet familial,...). Depuis que ce soit en 2022, mais surtout en 2021, le marché immobilier a été très dynamique avec des 3 années plus d’un million de transaction. 

Guerre en Ukraine, inflation, DPE et interdiction de location, sont quelques-uns des mots clés qui pullulent dans l'actualité et qui ont un impact direct sur l’évolution des prix de l’immobilier. 

Alors comment vont évoluer les prix de l’immobilier en France en 2023 : à la hausse ? en stagnation ? à la baisse ?

Par quoi les prix de l’immobilier sont influencés à la hausse ou à la baisse ? 

Deux variables sont importantes à considérer quand on cherche à analyser le marché immobilier et ses variations : 

• dynamique du marché : elle se mesure via le nombre de transactions
• variation des prix 

D’un point de vue économique, le marché immobilier va être tiré par : 

• accès au crédit et les taux
• confiance des ménages
• taux de chômage 

Les prix vont être influencés par ces facteurs mais aussi par :

• l’offre et la demande : est-ce qu’un bien en vente rencontre des acheteurs potentiels ? est-ce que la zone est dynamique ? 
• le coût total du projet : est-ce que les acheteurs intéressés sont capables de trouver un financement à leur projet 
• l’envie de vendre du propriétaire : a-t-il besoin de vendre absolument ou peut-il décaler son projet si besoin ?
• la rentabilité locative : est-ce un bien qui sera rentable et qui va intéresser en particulier des investisseurs ?

Le marché immobilier en 2022, évolutions prévisibles en 2023

1.2 millions de transactions… ces dernières années ont battu des records avec des évolutions majeures des prix. Il y a quelques années, on avait 2 fois moins de transactions à l’année. Et contrairement, à ce que l’on pourrait lire ou penser, sur l’année 2022, les prix ont augmenté de l’ordre de 5% par rapport à 2021 : 

• 4,6% pour les appartements
• 5,3% pour les maisons

Si l’on regarde l’évolution des prix par ville l’an dernier, on a un marché disparate : 

• une légère baisse à Paris
• une stagnation dans des villes ayant fortement augmenté sur les dernières années comme Bordeaux, Nantes ou Lyon
• des prix à la hausse dans des villes comme Marseille, Rennes ou Lille

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Néanmoins, on a moins moins d’acheteurs sur le marché depuis septembre 2022 (porté par la hausse des taux de crédit et le taux d’usure) et une baisse des compromis de vente signe très net d’un marché qui fera moins de ventes en 2023. 

L’évolution des taux immobiliers est l’un des facteurs à prendre en compte. On est passé de taux à moins de 1% ces dernières années à des taux entre 2,5% et 3% en ce début d’année 2023 - cela a un impact direct sur la mensualité du crédit immobilier à rembourser et donc sur la capacité d’emprunt de l’acheteur, excluant de fait des potentiels acquéreurs du bien convoité. 

Boule de cristal : une baisse légère dans les grandes villes, une stabilisation voire une hausse des prix ailleurs

Un réservoir d’acheteur en baisse 

Avec la hausse des taux, le marché va être confronté à deux mécanismes baissant mécaniquement encore le nombre d’acheteurs : 

• Les emprunteurs qui ne peuvent plus se financer vont soit mettre davantage d'apport, soit revoir leurs attentes à la baisse, ce qui va réduire le volume de transaction "plaisir"
• Des personnes qui ont déjà un emprunt risquent de ne pas acheter pour ne pas "perdre" un taux avantageux

Cela va créer une tension sur les ventes, allongeant les durées de vente. 

Deux types de ventes : plaisir et contraintes

Le volume de transaction attendu pour 2023 sur le marché résidentiel ancien sera, selon notre président et co-fondateur Thomas Venturini, de l’ordre de 900 000 ventes. 

Ce volume serait une correction d'un marché immobilier sur dimensionné en 2022 et les années précédentes.

On a en effet deux types de transaction sur le marché : 

• transaction plaisir : il n’y a pas de contrainte à acheter / déménager
• transaction contrainte : suite à un changement personnel ou professionnel (décès, divorce, mutation, …), le vendeur est contraint de vendre

Nous pensons chez Liberkeys que du fait de la situation économique et politique que les transactions plaisirs vont se tendre pour représenter environ 300 000 ventes sur l’année.

Et l'impact sur les prix ? 

Concernant les prix, ils devraient baisser mais ne chuteront pas. En effet, si les prix baissent trop, les vendeurs qui ne sont pas contraints de vendre, sortiront leur bien de la vente. Pour les autres vendeurs, on peut imaginer qu’ils acceptent une négociation et que le prix baisse un peu, mais nous avons une tendance forte à penser que le marché ne va pas s’écrouler.

Cette analyse est partagée par exemple par le directeur scientifique de Meilleurs Agents partagé sur La Martingale qui s’attend à ce que les prix ne dédingrolent pas en 2023. Il pense qu’à Paris, les prix vont se corriger de l’ordre de 3 à 4% au maximum. 

Vous avez un projet immobilier, notre conseil pour 2023

Vendre en 2023 en sérénité 

Cette année va être une année plus complexe pour les propriétaires vendeurs décidant de mettre leur appartement ou leur maison en vente.

Si vous devez vendre, notre conseil est de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir cette transaction : 

• estimer correctement votre bien : un bien surestimé va vite perdre en attractivité et en prix final lorsque la transaction se réalisera
• miser beaucoup sur la commercialisation : photos pro, annonces parfaitement rédigées, diffusion sur les plus grands portails > vous devez rendre visible votre bien pour assurer cette vente
• portez un oeil attentif aux acheteurs potentiels : sont-ils finançables ? vont-ils se rétracter ? votre capacité de négociation et psychologique seront clés

Monter un dossier solide pour acheter en 2023

En période d’augmentation des taux d’intérêt, un acheteur intéressé par un bien à intérêt à soigner son dossier de financement pour rassurer le vendeur (et l’agent immobilier) qu’il est solvable. Cela passe par une attestation de finançabilité récente lors du dépôt de l’offre (elle peut s’obtenir facilement auprès d’un courtier) et une maîtrise de sa capacité d’emprunt.  Un bon dossier aura un minimum de 10% d’apport, un très bon dossier qui peut garantir 20% d’apports sera privilégié. 

💡Si vous pouvez payer en cash (ou avec un apport très important) : vous allez intéresser le propriétaire vendeur qui se met à l’abri d’une rétractation. Vous avez une bonne carte pour négocier et faire diminuer le prix du bien convoité.

Envie de faire des affaires ?

Marché plus tendu = bonnes affaires à faire. 

Quelques conseils pour tirer le prix de votre appartement vers le bas : 

• scruter les biens qui sont diffusés depuis 2 mois minimum sur le marché. Une négociation sera plus simple et importante
• faites jouer l’offre. Regardez ce qu’il se passe sur le marché (et notamment les autres biens invendus) 

Pensez long terme 

L’immobilier est un projet sur 10 ans minimum qui vous permet de sécuriser votre patrimoine et de vous protéger de l’inflation. 

Par ailleurs, 2023 risque de voir augmenter le stock de personnes cherchant à louer un bien après avoir été exclu de la possibilité d’acheter. Cela peut être un bon moment pour réaliser un investissement locatif.

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