Augmentation des refus de prêts immobiliers : quelles sont les raisons ?

Alors que le marché immobilier en 2019 avait battu tous les records en nombre de transactions, l'année 2020 verra son nombre de transactions à la baisse. Et pour cause, 11% des demandes de prêts ne pourront aboutir, contre seulement 5% l’année dernière. Une augmentation des refus de prêts immobiliers non négligeable donc alors que la demande immobilière est pourtant présente. Confinement, prudence des banques, contexte économique morose, quelles sont les raisons à cette hausse de refus?

Des taux en légère hausse

Selon une étude récente publiée par Meilleurtaux.com, les banques n’ont pas modifié leur barème de taux de crédit en septembre. 1,14% sur quinze and, 1,35% sur vingt ans, et 1,65% sur vingt-cinq ans. Cela représente cependant une hausse de 0,10 à 0,20 points sur un an, bien qu’ils restent à des taux historiquement bas.

Malheureusement ces taux ne sont plus accessibles à tous… les banques refusant de plus en plus les dossiers. On vous explique pourquoi tout de suite ! 

Des conditions imposées par le HCSF

En décembre 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’était inquiété de l’accroissement de la dette des ménages. Ainsi le HCSF avait émis un certain nombre de recommandations afin de durcir les conditions d’octroi de prêts : 

• Réduction des durées de crédit. Le HSCF avait notamment appelé à réduire les durées de crédit à 25 ans. 
• Taux d’endettement des ménages limité. Les remboursements de prêt ne doivent pas excéder 33% des revenus des ménages afin de se prémunir contre tout risque. 

Ces conditions, non contraignantes ont été globalement bien suivies par les établissements bancaires. Ainsi bien avant la crise sanitaire et économique, les banques avaient déjà durci l’octroi des crédits. De nombreux ménages pourtant solvables, dont de nombreux primo-accédant, ont été obligés de se tourner vers le marché de la location en dépit d’obtenir un prêt immobilier. Et à la sortie du confinement, ces critères ont freiné la reprise du marché immobilier pourtant à l'arrêt depuis 2 mois.

Un contexte économique morose

De plus, dans le contexte économique actuel, les banques préfèrent jouer la prudence. Elles étudient avec attention les dossiers et sont de plus en plus exigeantes. Un apport personnel de 10% pour financer les frais liés à l’achat est exigées par une grande majorité d'établissements bancaires. Ceux-ci peuvent également exiger un apport supplémentaire de 10% afin de limiter le risque et que la banque ne finance que seulement 90% de l’opération. Cela exige donc un apport personnel de 20% ! Une somme très importante donc pour la majorité des potentiels acquéreurs.  

Niveau des taux d’usure bas

Par ailleurs, l’augmentation du nombre de refus de prêts immobiliers s'explique également par le niveau des taux d'usure des banques. Le taux d’usure est le taux maximum au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter. Alors que les taux de prêt ont légèrement augmenté en avril, le taux d’usure a diminué provoquant un effet ciseau et excluant les ménages les plus modestes. En effet en ajoutant le taux du prêt, l’assurance de prêt, les frais de garantie et de dossiers, le TAEG – taux annuel effectif global – on dépasse pour les foyers modestes, 2,51%, soit le taux d’usure. Les banques se retrouvent donc dans l’impossibilité de leur octroyer un dossier.

Selon Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, la baisse des taux d’usure dans un contexte de remontée des taux est très problématique. « Comme le taux d’usure est à un niveau historiquement bas, certains dossiers d’emprunteurs ne passent plus, donc le taux qu’ils auraient dû obtenir n’est pas pris en compte dans le calcul du taux d’usure du trimestre suivant qui se base donc seulement sur les dossiers acceptés ! Donc le taux d’usure augmente plus lentement que les barèmes affichés par les banques, qui doivent de ce fait, elles aussi, limiter la hausse des taux, avec un impact sur la rentabilité des prêts qu’elles accordent ». 

La nécessite de prendre des mesures rapidement

Les professionnels du secteur demandent donc que les conditions du HSCP soient assouplies et que le calcul du taux d’usure soit revu. Une solution pour éviter une exclusion des foyers modestes ou des primo-accédant du marché immobilier. 

A contrario, les meilleurs dossiers peuvent aujourd’hui bénéficier de très bonnes conditions de prêt. Si certains acquéreurs remplissent toutes les critères exigés par le HCSF et disposent d’un apport personnel important, ils peuvent faire jouer la concurrence entre les banques. Avec une bonne négociation, ces bons profils peuvent obtenir des taux inférieurs à 1% ! 

Le marché immobilier fonctionne donc à deux vitesses en cette rentrée 2020 et connaîtra un repli important. Avec un durcissement des critères, un arrêt des procédures immobilières durant le confinement et une crise économique, la production de nouveaux crédits sera à un niveau très bas. Les établissements bancaires s’attendent à un repli d’environ 20% à 30% des prêts octroyés. D’après les estimations, 70 milliards d’Euros de prêts seront octroyés au second semestre 2020, contre 100 en 2019.

Attendons tout de même les prochaines recommandations du HCSF qui doit se réunir ce mois-ci. Un assouplissement des règles pourrait être envisagé afin de limiter le nombre de refus de prêts immobiliers.