Lorsque l’on a pour projet de vendre son appartement ou sa maison, il est indispensable de définir un prix de vente. Pour ce faire, il faut réaliser une estimation exacte de la valeur de son bien. Parmi les diverses solutions qui existent, il est dorénavant possible d’utiliser l’outil public Patrim. Mais que vaut réellement cet outil et est-il suffisant pour vous aider à déterminer le meilleur prix de vente de votre bien ?
Depuis le 1er mai 2017, l'outil Patrim vous donne accès aux données foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques (DGFIP). La base de données de Patrim recense toutes les transactions immobilières enregistrées par l'administration. Vous pouvez ainsi utiliser ce service pour estimer votre bien gratuitement.
Créé en janvier 2014, cet outil avait à l'origine une finalité fiscale. Il ne pouvait être utilisé que dans des cas très précis : impôt de solidarité sur la fortune (ISF), droits de donation ou de succession, contrôle fiscal et procédure d'expropriation.
Désormais, la base gratuite et anonyme permet à chaque contribuable de faire une estimation de son logement. Mais face à la complexité de mener un projet immobilier et une estimation immobilière, cet outil permet-il vraiment d'évaluer son bien soi-même ?
Comment Patrim fonctionne-t-il ?
Tout d'abord, pour utiliser ce service vous devez vous rendre sur la plateforme impots.gouv.fr. En effet, vous allez devoir vous connecter à votre espace particulier à l'aide de votre numéro fiscal. Ensuite, pour bénéficier du service, vous devez préciser le motif de votre visite. Vous pouvez indiquer un projet de vente, d'acquisition ou encore un calcul d'aide aux logements.
Une fois sur la plateforme, vous allez pouvoir rentrer vos critères de recherche : adresse et caractéristiques du logement. Mais attention à ne pas vous méprendre, Patrim ne va pas vous donner une estimation exacte de votre bien. Il va simplement générer une évaluation automatique en fonction de votre immeuble et de l'étage de votre appartement.
En effet, de par son fonctionnement, il analyse toutes les transactions concernant des biens similaires ayant eu lieu dans un rayon de 50 mètres à 20 kilomètres. Gardez donc en tête que cet outil est avant tout une base de données, associée à un service de géolocalisation. C’est pourquoi, toutes les caractéristiques propres à votre bien, que ce soit par exemple une vue imprenable sur la mer ou à l’inverse des nuisances liées au quartier, ne sont pas prises en compte.
Quelles sont les informations fournies par l'outil ?
Sous la forme d'un tableau, Patrim vous présente la liste des transactions immobilières similaires sur une période donnée. Vous allez ainsi avoir accès aux prix réels de vente, années de construction des immeubles, superficie, étage...
De plus, chaque bien peut être localisé sur une carte. Afin de vous fournir une évaluation, le service va utiliser la méthode de la comparaison. Il ne retient alors que le prix moyen constaté sur le marché pour un bien équivalent.
Quelles sont les limites ?
La première limite concerne l’utilisation de l’outil et son nombre d’accès limité. En effet, l'accession à la base de données est limitée à 50 consultations tous les 3 mois, soit 200 par an. En cas de dépassement, vous ne pourrez plus avoir recours à Patrim pendant 6 mois. Néanmoins cette limite semble principalement s'adresser aux professionnels de l'immobilier. Car ce sont généralement eux qui sont amenés à réaliser de nombreuses estimations immobilières.
La deuxième limite concerne l’estimation trop large que délivre Patrim. Comme nous l'avons évoqué précédemment, la plateforme va seulement vous fournir une estimation générique de votre bien. En effet, la proximité géographique n'est pas suffisante pour comparer deux biens immobiliers, de nombreux autres facteurs doivent être pris en considération.
L’estimation de votre logement doit aussi tenir compte de son état, de ses qualités et de ses équipements. Vous allez donc devoir interpréter et ajuster cette évaluation en fonction des spécificités de votre bien.
Par exemple, cela peut concerner une potentielle hausse de la valeur de votre habitation suivant des travaux que vous avez réalisés. D’autre part, en fonction de la localisation exacte, il peut potentiellement y avoir du vis-à-vis ou des nuisances sonores dans votre quartier. Par ailleurs, il est parfois fréquent que la façade de votre immeuble ait besoin d'un ravalement, ce qui est absolument à prendre en compte lors d’une estimation immobilière. Ainsi, vous allez devoir avoir tous ces éléments à l’esprit lors du calcul du prix de vente.
Enfin, il est intéressant de savoir que l’outil Patrim garantit l'anonymat et ne peut pas utiliser vos recherches contre vous dans un cadre fiscal. Cependant, si vous souhaitez estimer votre bien avec des critères plus précis, comme évoqué précédemment, et sans renseigner votre numéro fiscal, Liberkeys met à votre disposition un outil d'estimation en ligne. Nous analysons également les biens similaires, mais nous croisons en plus plusieurs bases de données différentes pour vous fournir une évaluation personnalisée de votre logement. Par ailleurs, nous associons ce service avec une estimation physique gratuite par un des nos agents.
En effet, le professionnel de l’immobilier reste la valeur sûre pour mettre en vente votre bien au meilleur prix et vous délivrer de précieux conseils. Il a d’une part accès à différentes bases de données mais il possède aussi une expérience du terrain et des acheteurs. Car un appartement ou une maison au bon prix est un bien pour lequel les acheteurs sont prêts à faire une offre.
De ce fait, si vous habitez dans la capitale, il a été observé que les acheteurs visitent en moyenne 7 biens immobiliers sur Paris et la petite couronne (contre 6 dans le reste de la France). Ils vont donc rapidement estimer si votre bien est surestimé ou sous-estimé.
Ainsi, dans le cadre d'un projet immobilier, Patrim peut être un bon outil pour se faire une première idée de la valeur de votre bien. Mais ce sera à vous d'effectuer des recherches complémentaires, seul ou avec un expert, pour positionner au mieux votre bien sur le marché.
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