Depuis la sortie du confinement, les prix des logements continuent de progresser dans la plupart des grandes villes. Compte tenu de la rareté de l'offre, les acheteurs signent au prix affiché, sans même tenter de négocier. Chez Liberkeys on vous explique tout !
A quoi est due la marge de négociation ?
Les facteurs principaux qui déterminent la marge de négociation
La marge de négociation est principalement liée à trois facteurs :
- le marché immobilier
- le pouvoir d'achat
- la facilité d'obtention des prêts.
En effet, d'une manière générale, le prix de vente d'un bien est estimé en fonction du budget que des acheteurs pourront lui allouer. Or ce budget est en partie déterminé par le montant et le taux des crédits qu'ils pourront obtenir.
Si les taux sont particulièrement faibles, comme actuellement, la capacité d'achat augmente et par conséquent les prix des biens. Et donc finalement, la marge de négociation se réduit considérablement.
Cette logique fonctionne évidemment en sens inverse, si le pouvoir d'achat des ménages diminue, pour trouver des acheteurs, les vendeurs devront inévitablement ajuster leur prix. Les négociations seront donc également facilitées.
Le type de bien est également un facteur important. Entre un appartement et une maison la marge actuelle de négociation est déjà différente : 4,5 % pour une maison contre 3,3 % pour un appartement.
Les facteurs secondaires de la marge de négociation
Plus en détails, de nombreux autres facteurs influent également la marge de négociation comme par exemple :
- La localisation : plus un bien est situé dans un quartier prisé, plus il sera difficile d'en négocier le prix. Encore une fois, l'offre et la demande ont un impact sur la négociation.
- L'ancienneté et l'état du bien : l'état d'un bien en général impacte fortement la négociation. En effet, il s'agit d'un argument qui prend source dans le dossier des diagnostics techniques. Cela peut inciter le propriétaire à faire baisser son prix de vente si des travaux sont à la charge de l'acheteur.
- L'attractivité du bien : quand un bien est sur le marché depuis de nombreuses semaines et ne trouve pas acheteur, il est d'autant plus facile d'en négocier le prix, les vendeurs étant plus à même de faire des concessions pour enfin le vendre.
Un recul persistant des marges de négociation
Tout le monde pensait que la crise du coronavirus et le confinement allaient faire chuter les prix de l'immobilier. Cependant, en août 2020, dans la France entière la marge de négociation s'établissait à 3,8 % en moyenne : 3,0 % pour les appartements et 4,5 % pour les maisons.
En septembre 2020, la marge de négociation est restée sous la barre des 4 %, en moyenne. Dans le détail, la remise accordée par les vendeurs s'est élevée à 3,0 % pour les appartements et 4,5 % pour les maisons. Le constat reste le même pour octobre 2020.
En effet, face à la pénurie de biens disponibles à l'achat due à la chute de l'activité, les acheteurs préfèrent renoncer à négocier les prix affichés pour accroître leurs chances de signer les compromis de vente des logements qu'ils convoitent. Le recentrage du marché sur des clientèles plus aisées alimentent également l'augmentation des prix.
Les marges sont au plus bas, à des niveaux jamais observés durant une aussi longue période.
Des marges faibles pour tout l'hexagone
La hausse des prix des logements se renforce depuis le début de l'été dans la plupart des grandes villes. La baisse des prix n'est donc plus à l'ordre du jour dans la quasi-totalité des villes de plus de 100 000 habitants alors qu'avant le confinement, les prix reculaient encore dans 12 % des grandes villes.
Les marges de négociation faibles se constatent dans tout l'hexagone. Cette situation se constate autant dans les régions fortement urbanisées o๠le déficit en logements s'est installé depuis longtemps (Ile de France ou Rhône-Alpes) que dans des régions aux marchés habituellement considérés comme plus tranquilles (Franche Comté, Lorraine ou Picardie).
Cependant, les marges de négociation évoluent très rapidement par région et en fonction du type de bien. Si vous hésitez entre plusieurs régions, n'hésitez donc pas à comparer les marges de négociation qui sont régulièrement mises à jour !
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