Immobilier : louer vide ou meublé ?

Vous vous apprêtez à proposer votre bien immobilier à la location. Une question fondamentale se pose alors : est-il plus avantageux pour vous de le louer vide ou meublé ? Nous vous aidons à faire le bon choix.

Louer meublé : un investissement financier plus conséquent

Louer votre bien meublé nécessitera que vous déboursiez une somme d’argent initiale plus conséquente. Vous devrez vous soumettre à la liste du mobilier et des équipements obligatoires dans un bien meublé, datant de septembre 2015. Cette liste comprend notamment de l’électroménager, des luminaires, du mobilier basique comme des tables et des chaises, de la vaisselle… S’il y a manquement à cette liste, la location pourra être requalifiée en location vide sur décision de justice. Vous n’aurez plus droit au régime BIC que nous détaillerons ci-après, et le locataire bénéficiera automatiquement d’un bail de 3 ans.

La location meublée doit donc disposer du matériel nécessaire à la vie quotidienne. Cependant, des équipements supplémentaires vous permettront de renforcer l’attractivité du bien, et donc, de louer plus facilement. Le mobilier vous coûtera en moyenne 11% à 13% du prix du bien. Vous pouvez aussi meubler un minimum une location pourtant qualifiée de « vide » afin de la rendre plus attrayante.

Plus d'investissement personnel dans une location meublée

Vous devrez également vous impliquer davantage personnellement. En effet, vous devrez d’abord vous occuper de choisir le mobilier. Il existe un risque que les locataires le dégradent. Cela vous obligera à en prendre soin par vous-mêmes et éventuellement à le remplacer en partie. Entretenir une location meublée est donc plus difficile. Les travaux d’entretien seront plus réguliers. L’électroménager ainsi que la literie devront forcément être remplacés à vos frais au bout d’un certain temps. Par ailleurs, vos locataires seront plus susceptibles de vous solliciter en cas de dysfonctionnement d’un appareil.

Et vos efforts ne s’arrêteront pas là car les locataires se succèdent plus fréquemment dans une location meublée. Cela suggère que vous passiez plus de temps à chercher de nouveaux locataires, à faire visiter, à effectuer l’état des lieux… Cela signifie également que dans un logement meublé, la vacance est souvent plus importante. En effet, les locataires cherchent en général à rester moins longtemps.

Enfin, dans l’hypothèse où vous décideriez de confier la gestion de votre bien à un professionnel de l’immobilier, sachez que pour un bien meublé, les frais de gestion pourront représenter 10% du loyer contre seulement 5% pour un bien loué vide.

Rentabilité et flexibilité accrues pour un bien meublé        

C’est un fait : la rentabilité d’une location meublée est en moyenne de 6% à 8% contre 5% à 6,5% pour une location vide. En effet, vous pourrez fixer un loyer de 15% à 20% plus élevé si vous proposez votre bien meublé. Or, la demande de ce type de bien est réelle. Il est très populaire notamment chez les jeunes gens. Souvent très mobiles, ils ne souhaitent pas s’encombrer de meubles à chaque déménagement. Certains n’ont pas non plus le budget nécessaire pour acquérir des meubles.

De plus, en matière de contrat de bail, la location meublée est beaucoup plus souple. La durée du bail classique d’une location meublée et d’1 an, prorogeable tacitement, contre 3 ans pour une location vide. Deux autres baux spécifiques existent dans le cadre d’une  location meublée. D’une part, le bail étudiant d’une durée de 9 mois. D’autre part, et ce depuis novembre 2018, le bail mobilité mis en place par la loi Elan est applicable lorsque votre locataire est en formation, mutation professionnelle, mission temporaire ou en service civique. Dans ce cas, le bail pourra être d’une durée de 1 à 10 mois. Récupérer un bien meublé rapidement est ainsi beaucoup plus simple. Pour savoir si vous devriez louer meublé ou vide, il est donc intéressant de vous demander si vous aurez besoin ou non de récupérer le logement ou de le vendre dans un futur plus ou moins proche.

En-dehors de sa durée, les modalités du bail des locations meublées sont également bien plus flexibles. A titre d’exemple, pour donner congé à votre locataire, vous devrez donner un préavis seulement 3 mois avant l’échéance du bail en location meublée contre 6 mois pour une location vide.

Fiscalité : net avantage au meublé

En ce qui concerne les impôts, il est bien plus intéressant de louer meublé. Effectivement, les revenus d’une location meublée, peu importe la durée, entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, pour une location vide, il s’agit revenus fonciers. Or, les abattements, autrement dit, le pourcentage forfaitaire que vous pouvez déduire de votre base imposable, diffèrent. En location meublée, si la location vous rapporte moins de 70000€/an, vous avez droit à un abattement forfaitaire de 50%. Dans l’autre cas, si vos gains n’excèdent pas les 15000€, l’abattement forfaitaire est de 30% seulement.

Si vous dépassez ces paliers, pour une location meublée, vous bénéficiez du Régime Réel Simplifié, vous permettant de payer très peu d’impôts en amortissant le bien et en déduisant toutes les charges liées à sa mise en location. Dans le cas d’un logement vide, vous êtes soumis au Régime Réel Foncier, qui ne permet pas d’amortir votre bien, mais permet seulement de déduire les frais de travaux d’amélioration et d’entretien du bien. Pour une location meublée, vous pourrez même déduire les frais de notaire et les potentiels honoraires d’agence ! Néanmoins, les revenus des locations meublées sont soumis à un impôt local, la Contribution Economique Territoriale (CET) contrairement aux locations vides.

En définitive, faut-il louer meublé ou vide ?          

Si votre investissement initial et personnel devra être plus important dans une location meublée, les avantages fiscaux, la rentabilité, la souplesse et  l’attractivité du meublé sont tels qu’il est préférable de vous orienter vers cette option.

Par ailleurs, ce sont la demande et le secteur géographique qui guideront votre choix. Ainsi, si vous proposez un studio à la location dans le centre d’une grande ville étudiante, mieux vaut le meubler afin qu’il trouve preneur au plus vite.