Loi Carrez : comment calculer votre surface habitable ?

Dans le calcul de la surface privative, la loi Carrez prend en compte les locaux couverts en dur dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80. 

Loi Carrez : pour quoi et pour qui ?

Si vous cherchez à vendre ou à acheter un bien immobilier, vous avez sans doute déjà entendu parler de la loi Carrez adoptée le 18 décembre 1996. Cette loi française a pour but d’éviter les abus des vendeurs de bien immobilier, dans la déclaration de la surface habitable de leur logement et de renforcer la protection des acquéreurs.

Mais face à toutes les lois qui régissent le marché immobilier (loi Boutin, loi Pinel, loi Scellier, loi Duflot… ), il est parfois difficile de s’y retrouver. Concernant la loi Carrez, elle oblige les vendeurs de lots en copropriété à mentionner la superficie privative de leur logement dans tous les documents relatifs à la vente.

À quoi sert la loi Carrez ?

Son but est très simple : obliger les propriétaires à utiliser une méthode unique de calcul de la surface privative de leur logement afin d’éviter les confusions des acquéreurs. Auparavant, il existait un grand nombre de méthodes de calcul de surface qui prenaient toutes en compte des critères différents.

Cela empêchait l’acquéreur d’avoir une vision claire du bien immobilier qu’il souhaitait acheter. En uniformisant le calcul de surface, la loi Carrez réduit l’asymétrie d’information que subissent les acquéreurs sur le marché immobilier.

Pour quels types de logements ?

La loi Carrez fait partie intégrante des diagnostics obligatoires à fournir lors d’une vente immobilière. Cependant, elle s'applique uniquement pour les logements en copropriété. Si vous souhaitez vendre un bien immobilier se situant dans un lotissement, comme des maisons en copropriété ou alors un appartement se situant dans un immeuble en copropriété, la surface loi Carrez doit impérativement figurer sur l’acte de vente. Il en va de même pour les locaux commerciaux, si ces derniers font partie de lots de copropriété. 

Il n’existe en revanche aucune réglementation de ce type pour les maisons individuelles ou tous autres logements individuels.

Dans ces cas spécifiques, la vente peut se faire sans mention de la surface du bien. Ce qui rend les acheteurs plus vulnérables et moins informés. Les ventes de terrain à bâtir et les ventes sur plan répondent à leur propre législation et ne sont donc pas non plus soumises à une obligation de métrage loi Carrez.

Enfin, il est également exclu du calcul de la superficie Carrez, les lots de moins de 8m² vendus seuls.

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Le saviez-vous ?

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Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface privative ?

La loi Carrez mesure la surface privative des biens immobiliers en copropriété. C’est cela qui la différencie d’une autre loi qui réglemente la mesure des biens immobiliers : la loi Boutin, qui mesure la surface habitable des logements.

Une différence d’application : Si la superficie habitable peut se calculer pour tous les types de logements et se mentionne dans un bail de location. La superficie Carrez ne s’applique quant à elle, qu’en copropriété et aux actes de vente.

Une différence de critères : Loi Boutin et loi Carrez mesurent toutes deux les surfaces occupées de plus de 1m80 de hauteur sous plafond. Mais la loi Boutin est plus stricte : elle ne prend pas en compte la superficie des sous-sols, des remises, des volumes vitrés ou encore des dépendances.

Comment calculer la surface Carrez de son logement ?

Dans le calcul de la surface privative, la loi Carrez prend en compte les locaux couverts et dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80. On compte donc aussi les sous-sols ainsi que les surfaces vitrées comme les vérandas.

Qu’est-ce qui est exclu de la mesure ?

• Le gros œuvre : On prend seulement en compte l’intérieur des pièces avec plus de 1m80 de hauteur sous plafond. On exclut gros œuvre ou maçonnerie (murs, cloisons, embrasures de portes ou de fenêtre…).
• Les surfaces non privatives ou impropres à l’habitation : La loi Carrez s’attache à mesurer la superficie privative des locaux fermés. Elle ne prend donc pas en compte les pièces non privatives ou impropres à l’habitation. Cela concerne les surfaces ayant une hauteur inférieure à 1m80 de hauteur sous plafond, les caves, les places de parking, les garages, les greniers non aménageables ainsi que les box. De même, on ne compte pas les balcons et les terrasses. En effet, tout ceci ne constitue pas des pièces fermées en dur.

Quelles conséquences en cas de litiges ?

Si la méthode de calcul pour obtenir la surface de son bien est désormais unique, elle n’en reste pas moins compliquée. Par conséquent, quels sont les recours en cas d’erreur de superficie loi Carrez ou de litige avec l’acquéreur de son logement ?

Des garanties pour l’acheteur…

Si la superficie en loi Carrez renseignée par le vendeur dans l’acte de vente est fausse ou inexistante, l’acheteur est en droit de réagir sous certaines conditions :

• Superficie non mentionnée ou superficie manquante : Dans le cas où la surface loi Carrez du bien n’est pas précisée dans l’acte de vente. L’acheteur a le droit d’intenter une action en nullité de l’acte de vente, dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente. 
• Superficie mentionnée supérieure à la surface réelle : Si l’acheteur se rend compte après un diagnostic loi Carrez auprès d’un professionnel que, la superficie réelle du bien est plus de 5% inférieure à celle mentionnée dans l’acte d’achat. Il est en droit de vous demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie déclarée en trop, et ceci dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente. Veillez donc à éviter toute erreur de calcul qui amènerait à une déclaration de surface supérieure à la réalité. 

…Mais moins pour le vendeur

Si vous vous rendez compte après la signature de l’acte de vente que vous vous êtes trompé dans la surface déclarée loi Carrez avec une superficie inférieure à la réalité. Vous n’êtes pas en droit de demander une indemnisation à l’acheteur. Car la loi vise à l’origine à protéger les acheteurs des abus des vendeurs.

Si vous êtes vendeur vous devez donc être très vigilant sur votre diagnostic Carrez. Vous risquez l’annulation de la vente ou de perdre de l’argent en cas de mauvais calcul. Il est donc indispensable d’avoir une mesure fiable et précise de la surface privative de son bien.

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Qui peut réaliser une mesure de surface Carrez ?

Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour estimer la superficie Loi Carrez de son logement. Si vous vous sentez capable de le réaliser vous-même, vous en avez le droit et vous pouvez le mentionner sur l’acte de vente. Toutefois, comme pour tous les diagnostics immobiliers, et surtout face à la complexité de la mesure Loi Carrez, nous vous conseillons vivement de faire appel à un professionnel.

Un diagnostic Carrez par un professionnel

L’expertise d’un géomètre - diagnostiqueur vous permet d’obtenir un diagnostic fiable de la surface privative de votre logement pour plusieurs raisons. Il est d’abord très difficile d’obtenir une valeur exacte de la surface loi Carrez de son logement. Notamment pour des pièces mansardées où une partie de la pièce a une hauteur sous plafond inférieure à 1m80.

Les conséquences pouvant être très lourdes en cas d’erreur, il apparaît donc comme plus sécurisant de faire appel à un professionnel. Autre point à noter, le professionnel engage sa responsabilité civile lorsqu’il signe l’attestation de superficie Carrez de votre logement.

Ce qui vous assure donc en cas de litige avec les acquéreurs. Cette attestation a en plus une durée de validité illimitée dans le temps. Vous n’aurez donc pas à la refaire sauf cas exceptionnel : gros œuvre, extension de la maison…

Chez Liberkeys, nous vous accompagnons dans vos démarches

Nos agents locaux peuvent assurer une première estimation de votre logement sur base des plans et mesurages des mètres carrés. Ensuite nous vous accompagnons pour prendre rendez-vous avec un diagnostiqueur qui pourra attester de la superficie Carrez de votre logement.