Un logement décent, qu'est-ce que c'est ?

Lorsqu'un locataire emménage, le propriétaire a pour obligation de lui fournir un logement décent. Cependant, le terme est large. Qu'est-ce qu'un logement décent au regard de la loi française? A quoi s'expose un propriétaire-bailleur qui ne respecteraient pas ces conditions? Liberkeys vous explique tout!

Quelles sont les caractéristiques d'un logement décent ?

Le propriétaire doit absolument s'engager à fournir à son locataire un logement qui ne présente aucun risque pour lui et lui assure de bonnes conditions de vie. Pour garantir cela, la loi impose des critères stricts dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Surface du logement

Dans le cadre d'un logement vide, celui-ci doit comporter au minimum une pièce principale. Elle doit disposer d'une surface habitable de 9 m² et d'une hauteur sous plafond minimal de 2,20m ou bien d'un volume habitable de 20 m².

La surface habitable correspond à la surface au sol, exception faite de certains espaces tels que les combles. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

Dans un logement meublé, les règles sont exactement les mêmes. Dans les deux cas cependant, attention, le règlement sanitaire local peut imposer des conditions variables. Pensez à le consulter.

Sécurité du locataire

Dans un logement vide, les conditions sont les suivantes:

• Le gros oeuvre du logement doit être solide et étanche. Cela est également valable, bien entendu, pour la toiture.
• Les portes, fenêtres, murs et parois doivent protéger contre les infiltrations d'air.
• Des dispositifs de retenue des personnes doivent être présents dans le logement et ses accès et doivent être conformes.
• Les matériaux de construction, canalisations et revêtements ne doivent pas présenter de danger.
• Tous les réseaux et branchements d'électricité et gaz doivent être conformes et fonctionner. Il en va de même pour les chauffages et chauffe-eaux.
• L'aération doit être suffisante.
• Les pièces principales doivent disposer d'assez de lumière naturelle.

Par ailleurs, ces conditions sont exactement les mêmes pour un logement meublé.

Un logement décent ne doit pas contenir d'animaux nuisibles

Il ne doit y avoir ni nuisibles tels que les rats, ni parasites comme des cafards et punaises de lit.

Quels sont les défaillances qui font qu'un logement ne peut pas être considéré comme "décent"?

Bien évidemment, tout manquement aux règles précédemment citées constitue une faute. Un logement qui ne les respecte pas n'est pas un logement décent.

De plus, il existe des équipements spécifiques qu'un logement doit comporter:

• Une installation permettant un chauffage qui fonctionne. Elle est adaptée au logement et permet l'évacuation des produits de combustion.
• Une installation d'alimentation en eau potable, avec pression et débit suffisant.
• Des installations d'évacuation des eaux usées, sans refoulement et avec siphon.
• Un coin cuisine avec évier relié à l'installation d'eau ainsi qu'un appareil de cuisson.
• Une installation sanitaire dans le logement, avec WC séparé de la cuisine et équipement pour la toilette.
• Un réseau électrique permettant l'éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers.

Dans un logement meublé, il existe aussi de nombreux critères d'ameublement. La liste des équipements dépend de la date de signature du bail. Elle varie suivant que le bail ait été signé avant septembre 2015 ou bien après août 2015. Un logement qui ne respecte pas ces conditions ne peut être considéré comme un logement meublé.

A quelles sanctions le propriétaire-bailleur s'expose-t-il si le logement n'est pas aux normes?

Un logement mis en location alors qu'il n'est pas décent peut donner lieu, à juste titre, à des plaintes de la part du locataire. Par ailleurs, le propriétaire-bailleur peut être mis face à ses responsabilités.

Les recours du locataire

Deux cas de figure peuvent se présenter. Si le propriétaire accepte sans les contester les signes de non-décence, la procédure est plus simple. Dans ce cas, le locataire doit faire parvenir à son propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans celle-ci, il précise les travaux de mise en conformité que son propriétaire doit s'engager à effectuer. Les délais de réalisation doivent également y figurer. Dans l’entrefaite, le locataire ne doit pas cesser de payer son loyer sous prétexte que son logement n'est pas aux normes. Il doit continuer de le verser dans sa totalité.

En revanche, si le propriétaire conteste les signes de non-décence, le locataire doit mettre son propriétaire en demeure. Elle est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. Au terme d'un délai de deux mois, et en l'absence de réponse ou si le désaccord demeure, le locataire peut saisir le greffe du tribunal. Avant cela, il peut s'adresser à la commission départementale de conciliation.

Dans un logement meublé, et dans ce deuxième cas de figure, le locataire devra apporter des preuves. Il pourra utiliser, en particulier, l'état des lieux d'entrée, un constat d'huissier, un certificat médical ainsi que des photos ou vidés à l'appui.

Ce que risque le propriétaire-bailleur s'il ne loue pas un logement décent

Si le tribunal conclut que le logement n'est effectivement pas aux normes, des sanctions peuvent être prononcées à l'encontre du propriétaire.

En effet, le tribunal peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement. Par ailleurs, il peut imposer la réduction du loyer du locataire. Enfin, il peut condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts à son locataire.