Les risques et rendements de l'investissement immobilier

Investir dans l’immobilier n’est pas toujours chose facile. En effet un grand nombre d’obstacles peuvent se présenter à l’acquéreur au moment de faire le grand saut, mais aussi tout au long de la détention de son bien. Et pourtant, le nombre d’investisseurs immobiliers n’a jamais été aussi haut. A titre d’exemple, l’année 2019 enregistre une hausse de 10% du nombre de transactions immobilières. Car malgré les nombreux risques que comporte l’investissement locatif il se révèle bien souvent fructueux. Alors afin de vous aider à peser le pour et le contre, un petit panorama des risques et des rendements induits par l’investissement immobilier s’impose. Voici donc un résumé pour mieux comprendre les avantages et les inconvénients d’un tel investissement.

Les risques de l’investissement immobilier

Investir dans l’immobilier, c’est s’exposer à des risques tout au long du processus. Que ce soit avant l’achat d’un bien ou pendant sa mise en location, l’acquéreur se devra d’être vigilant. Car une mauvaise gestion d’un investissement peut très vite s’avérer être un cauchemar induisant une perte d’argent, de temps et d’énergie. Alors pour vous aider à garder le cap voici les principaux risques auxquels un investisseur doit faire face.

Les risques liés au processus d’acquisition d’un bien

• L’emplacement du bien : Il est primordial lorsqu’on investit dans un bien immobilier de se poser les questions essentielles relatives à son emplacement. Tout risque pouvant faire perdre de la valeur au bien doit absolument être évité, car investir c’est voir dans le long terme. Il faut donc toujours veiller à vérifier les risques liés à l’écosystème environnant (littoraux par exemple), mais aussi aux projets de constructions avoisinant le bien qui pourraient avoir un impact sur la valeur du bien.
• Le type de bien : Tout bien n’est pas toujours une source d’investissement pertinente. Par exemple, acheter un T2 dans une zone où la demande est très faible est bien moins rentable que dans une zone tendue. C’est pourquoi il faut toujours penser à sélectionner le type de bien choisi au marché immobilier qui l’accompagne.
• Risques liés à un promoteur : Un autre risque majeur lorsqu’on investit dans un bien encore en construction est celui du promoteur. Nombreuses sont les histoires de malfaçons de ceux-ci. Non livraison du bien, qualité médiocre de la construction, lorsqu’on passe par un promoteur immobilier, le mot d’ordre est vigilance, et d’autant plus lorsqu’on est en présence d’une très bonne affaire.

Les risques liés au marché et au régime fiscal

• Mode de financement et durée : Un projet d’investissement immobilier doit être envisagée à travers des calculs réalistes prenant en compte l’impact fiscal de l’achat du bien. En effet, celui-ci peut très largement altérer l’optimisation financière de l'acquisition, d’autant plus quand on se situe dans la tranche marginale d’imposition à 30%
• Le risque du marché : Dernier risque à souligner celui du marché qui n’a cessé d’être à la hausse ces dernières années. Or l’expérience nous dit qu’après une hausse suit toujours une baisse. Ainsi les fluctuations du marché immobilier peuvent être tout autant incertaine que celle d’un marché immobilier

Les risques liés à l’activité locative du propriétaire

Une fois le bien acheté, la gestion locative n’est pas de tout repos. Tout propriétaire devra faire face à un certain nombre d’aléas et de risques qu’on vous détaille ici.

• Le risque de vacance locative : Bien sûr, une des craintes majeures du propriétaire est de ne pas trouver de locataire. Or ceci ne représente pas seulement un manque à gagner mais une vraie perte d’argent. Car quelques soit les rentrées financières, des coûts fixes de détention du bien seront à payer (charges, taxe foncière).
• Le conflit avec le locataire : Autre risque, celui d’être confronté à un locataire malhonnête contournant le paiement de son loyer. Il peut par exemple invoquer une malfaçon pour justifier un refus de paiement du loyer. Or ceci représente une perte d’argent et de temps pour le propriétaire.
• Le risque d’impayés : Autre risque, celui d’être confronté à un mauvais payeur. Car il peut arriver que pour une raison soudaine le locataire soit dans l’impossibilité de verser son loyer. Dans ce cas la perte peut être très importante car il est long et difficile d’expulser un mauvais payeur.
• Les malfaçons et les travaux : A l’achat, certaines malfaçons peuvent passer inaperçues et se révéler seulement une fois les lieux investis. Les frais de réparations et le temps investis dans la compensation de ces malfaçons n’est donc pas toujours chose facile à gérer.

Les avantages de l’investissement immobilier

On l’a dit, les investisseurs immobiliers n’ont jamais été aussi nombreux malgré les nombreux risques que l’on vient d’évoquer. Et à raison, celui-ci est aussi très fructueux. Il suffit donc d’être vigilant et malin pour bénéficier sereinement de tous les bénéfices qui suivent :

Un confort économique

• S’assurer un revenu pour l’avenir : investir dans l’immobilier, c’est une source de revenu annexe. Utile en complément de retraite par exemple.
• Un lieu d’habitation secondaire : la valeur ajoutée de l’investissement immobilier, c’est aussi a détention d’un bien physique habitable. Il peut ainsi être investi par le propriétaire à tout moment dès la fin de la période de location obligatoire. Il peut également être attribué à des proches à qui on voudrait faire bénéficier d’un loyer avantageux.
• Patrimoine d’héritage : dernier point, l’immobilier locatif facilite la transmission de son patrimoine à ses enfants

Un financement aisé et optimisé

• Un financement par l’emprunt aisé : l’avantage de l’immobilier, c’est en effet que contrairement à d’autres placements financiers, les crédits sont facilement accordés par la banque.
• Réduction d’impôts : autre point, il est possible dans certains régimes fiscaux de déduire certains intérêts d’emprunt et donc de réduire les impôts comptés sur le bien.
• Des dispositions fiscales d’incitation à l’investissement immobilier : aussi, depuis quelques temps, de nombreuses dispositions sont prises par le gouvernement dans le but d’inciter à l’emprunt. La loi Pinel en est un exemple.
• Bonne rentabilité : en moyenne, l’investissement immobilier rapporte et n’a pas à rougir d’autres placements financiers qui pourraient vous sembler plus fructueux.
• Contrôle total de son investissement : ce type de placement a de plus l’avantage d’être géré en totale autonomie. Toutes les décisions sont prises par le détenteur du bien et lui seul. Pas besoin d'expertise !