Après une année 2019 très agitée sur le marché de l'immobilier, l'année 2020 semble porteuse de certains risques que les autorités voudraient contenir...
En effet, la forte pression sur le marché donne lieu à des envolées de prix déconnectées de toute réalité. Cette déconnexion des prix est un des signaux auxquels les autorités veulent prêter attention.
Aujourd'hui, chez Liberkeys, on va passer plusieurs éléments à la loupe afin de vous expliquer quels sont ces risques. Grâce à une étude publiée par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) on vous présentera également les conséquences en cas de retournement du marché de l'immobilier.
Point sur les crédits à l'habitat
Depuis 2015, le nombre de crédits à l’habitat a fortement augmenté. Son taux de croissance annuel se situait autour de 2,6 % en 2015. Il avoisine à présent les 6 % par an depuis 2017. Cette hausse demeure cependant bien moins folle que celle observée entre 2005 et 2007 juste avant la crise. En effet, les taux de croissance annuels s'élevaient alors à 15 %.
En France, l’endettement des ménages est principalement constitué par les crédits immobiliers. 83 % de l’endettement des ménages est ainsi constitué de crédits à l’habitat en 2019.
Quid de la durée des prêts ? La maturité moyenne des prêts est repartie à la hausse en 2015. Celle-ci est passée de 18 ans en 2015 à presque 20 ans en 2018.
Des taux historiquement faibles
Comme l'explique le HCSF, grâce à la baisse des taux de nombreux emprunteurs ont pu renégocier leurs crédits. Cette phase de renégociation s'est principalement observée entre 2015 et 2017.
En France, 98,5 % des nouveaux prêts émis en 2018 sont à taux fixes. Ainsi, ceci minimise les risques face à une future possible remontée des taux.
Face à ces taux très bas, des mesures vers un durcissement des conditions d'octroi de crédit sont en vigueur depuis le début de l'année. Ces mesures veulent freiner l'émission de crédit pour éviter la création d'une bulle immobilière similaire à celle observée en 2007 aux Etats-Unis.
Parmi ces mesures, les banques n'ont plus le droit d'accorder de prêts d’une durée supérieure à 25 ans, ces derniers représentaient 5 % des prêts souscrits en 2019. Le taux d’effort (endettement par rapport aux revenus) ne devra également plus dépasser la barre de 33 % pour tous les emprunteurs.
Les risques d'une crise immobilière
Cette volonté de contrôle a pour but d’éviter la création d'une bulle qui entraînerait une crise immobilière dans notre pays. La crise financière de 2008 observée principalement aux Etats-Unis est un bon cas d'école. En effet, avant de devenir une crise financière mondiale, il s'agit d'une crise sur le marché immobilier.
Dans un de ses ouvrages, l'économiste Paul Krugman mettait notamment en exergue la culpabilité des pouvoirs américains dans la création de cette bulle immobilière. Avant la crise, les conditions d'octroi de crédits ont, en effet, été facilitées et ceux même pour des ménages peu solvables. Lors de la remontée des taux, les emprunteurs étaient alors dans l'incapacité de rembourser leurs prêts. Face à ces impayés, les saisies immobilières sur le marché américain se sont multipliées.
Il s'agirait donc d'éviter la reproduction de ce schéma qui a été en partie à l'origine de la crise économique la plus importante de ces 20 dernières années.
L'augmentation des prix : quels risques pour l'économie à long terme ?
Avec l'augmentation des prix de l'immobilier, on observe une croissance de l'endettement des ménages. Cette augmentation des prix pourrait avoir pour effet de saturer la capacité de remboursement des ménages. Toutefois, comme l'explique le Haut Conseil de stabilité financière les taux historiquement bas et l’allongement des durées d’emprunt permettent de minimiser l’impact de la hausse des prix sur la charge de remboursement des ménages.
Dans son rapport, le HCSF présente également le risque de l'engouement de l'immobilier sur l'économie globale. Avec cette montée des prix, l'investissement dans l'immobilier augmente au détriment d'autres secteurs économiques où la productivité est plus forte. L'investissement immobilier est en effet peu porteur de croissance économique à long-terme.
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