Evolution du marché immobilier : baisse d’activité et hausse des prix

Souvenez vous, début avril nous vous faisions une évaluation de la situation du marché immobilier. Toutefois, la conjoncture était encore trop incertaine pour nous permettre d’établir des conclusions certaines. Maintenant que le déconfinement a été promulgué et des études faites, de nouvelles données nous permettent de clarifier notre analyse.

Une baisse générale drastique des ventes et transactions sur le marché immobilier

Avec le confinement, le marché immobilier s’est mis à l’arrêt. Les agences immobilières ont dû fermer leurs portes entraînant ainsi une interruption des visites et un ralentissement des délais de traitement des dossiers. De plus, même si le gouvernement a facilité les signatures virtuelles auprès des notaires, cela n’a pas tout le temps suffi à concrétiser les ventes. Donc que ce soit pour les professionnels ou les particuliers, pas de visites, très peu de signatures et quasi plus de ventes. Autant dire que la crise sanitaire s’est apparentée à un coup de massue pour l’immobilier français.  Résultats : on estime la baisse des ventes à -90%.

Aussi, on a observé en avril sur le marché des logements anciens une chute des ventes d’une brutalité et d’une ampleur jamais observées depuis la fin de la Seconde Guerre Mondiale. Par ailleurs, la parution des chiffres trimestriels a fait réagir. Thierry Delesalle explique : « Il ne s'est rien passé pendant deux mois. (...) On ne pourra pas rattraper ces deux mois ». Il ajoute ensuite que pour 2020, « on peut s'attendre à une baisse de 150.000 transactions sur l'ensemble de la France », soit une chute de 15%. Une telle baisse aurait un impact direct sur les agences immobilières, les notaires et tout simplement les propriétaires.

Cependant, pour l’heure, les données de l'Insee ne permettent pas d’évaluer entièrement les effets de la crise sanitaire sur les ventes. En effet, les chiffres sont sur une durée d’un an et s'arrêtent seulement à fin mars. Ce qui adoucit de fait considérablement les évolutions des ventes. Pour l’instant, les ventes annuelles demeurent ainsi au-dessus d’un million soit 1,04 million de transactions à fin mars. A titre de comparaison, les transactions sur l'ensemble de l'année 2019 étaient de 1,07 millions.

Vers une augmentation générale des prix ?

Si, les ventes immobilières ralentissent, les prix eux continuent de grimper et ceux de manière accélérée.

Dans un premier temps, on a observé sur le premier trimestre, une progression des prix des logements anciens en moyenne de 5 % par rapport aux chiffres de l'an passé. Cette évolution est plus forte qu’en 2019 (+3,7 %) et générale en France. En effet, en Île-de-France, on note une hausse de +5,7 % et de 4,7% en province. Elle touche les appartements (+6,4 %) comme les maisons (+4 %).

Il est fort probable que cette tension des prix sur le marché immobilier s’alimente dans les mois à venir. En effet, l’activité immobilière reste ralentie sur l’ensemble du territoire ce qui entraine et entrainera de manière certaine une raréfaction de l’offre. Or cette baisse de l’offre entrainera directement une hausse des prix. Les tensions sur les prix devraient donc être générales : sur l’ancien, le neuf, dans la capitale ou en province.

Toutefois, il faudra en réalité attendre encore plusieurs mois pour avoir une meilleure visibilité sur les effets de la crise sur les prix. En effet, l’évolution actuelle ne témoigne pas encore des effets de la crise car elle traduit des transactions négociées en amont. Par ailleurs, il ne faut pas prendre cette tendance pour acquis puisque pour près de la moitié des acheteurs, les prix des logements devraient baisser dans les six prochains mois. Rendez-vous donc dans quelques mois.

Ile-De-France : fort ralentissement des ventes et reprise de la flambée des prix ?

Une chose est sûre : cloitrés dans leurs petits appartements, les franciliens se faisaient pas vraiment envie pendant ce confinement. Conséquence directe : pour le premier trimestre seulement, la baisse des transactions est de 22 % pour le Grand Paris et de -13 % pour la grande couronne et ce n'est qu'un début … Thierry Delesalle ajoute que : « On peut penser qu’il y a une baisse de 90 % […] des actes de vente » pendant le confinement.

Pourtant avec la pandémie, le marché immobilier en région parisienne ne cessait de grimper. Le marché de notre capitale chérie restait dynamique et attractif. Nombreux étaient les français à vouloir s’installer à Paris et ses environs. Dans un communiqué, les notaires du Grand Paris montrent que 38 800 ventes de logements anciens ont été enregistrées en Ile-de-France de décembre 2019 à février 2020. Ce niveau est quasiment stable par rapport à la même période il y a un an. Paris attire ! A tel point que depuis 2015, le prix de l’immobilier dans la capitale a ainsi progressé de 28 %. La crise du Covid-19 pourrait définitivement marquer un coup d’arrêt à la santé florissante du marché immobilier parisien.

Si la chute des ventes est certaine, l’évolution des prix l’est moins. Si la hausse des prix dans le Grand Paris avait commencé à ralentir, le déconfinement pourrait la relancer voire même l'accélérer.

Toutefois, pour en être sûr il faudra attendre encore un peu. En effet, pour le moment, « les promesses que nous signons en ce moment, c'est encore le rattrapage de (négociations) qui étaient faites en mars », explique Thierry Delesalle. « On est encore un peu sur les anciens prix. Les nouveaux prix, ça sera plus sur le troisième trimestre ».

Evolution du marché immobilier : quelles conséquences pour les foyers fragiles ?

Une progression des prix immobiliers pourraient avoir des conséquences désastreuses sur les ménages les plus pauvres.

Tout d'abord, la hausse des prix immobiliers, et surtout dans la région parisienne, a quasiment ôté aux ménages pauvres la possibilité d’achat immobilier. Par exemple, à Paris, la part des employés et ouvriers achetant un logement est passé de 15 % en 1998 à 5 % en 2018, et de 27 % à 19 % pour l'ensemble de l'Île-de-France.

Ainsi, « Les ménages qui réalisent les achats les moins onéreux (prix au m² ou prix du lot) ont quitté le marché proportionnellement plus que les autres, renforçant mécaniquement le déplacement de la courbe des prix vers le haut » explique Michel Mouillart, professeur d’économie. Ce qui veut dire que déjà avant la crise, les ménages au plus faible budget avaient quitté le marché. Mais avec cette hausse renforcée des prix cela devrait encore davantage poussé ces foyers à quitter le marché immobilier. Et cela devrait être encore plus visible si les taux d’intérêt continuent leurs remontées (certes faibles).

Ensuite, les foyers pauvres ne pouvant plus acheter, n’ont plus que la possibilité de louer leurs hébergements. Sauf que les loyers ont eux aussi augmenté …Si bien qu’avec l'augmentation des prix immobiliers, les ménages pauvres du parc privé ont dû multiplier par deux la part de leurs ressources consacrées au logement (40,8 % en 2013 contre 20,1 % en 1988). Cela conduit directement à mettre des foyers en difficulté ou même en situation d’impayés.