Changer de syndicat de copropriété

Professionnel, bénévole ou coopératif, les modèles de syndic sont nombreux. Ils sont indispensables à la bonne tenue d’un immeuble. Toutefois, au cours d’un mandat, il n’est pas rare que les problèmes s’accumulent : mauvaise gestion, manque de réactivité, honoraires trop élevés, désaccords entre les copropriétaires. Plutôt que de rester dans des situations problématiques, il est bien souvent plus judicieux de changer de syndicat de copropriété. On vous explique aujourd’hui tout sur le changement de syndic. 

Quand changer ?

La date d’échéance du contrat qui lie la copopriété et le syndicat de copropriété est en général d’un an. Cette date ne peut toutefois pas excéder trois années renouvelables. Changer de syndicat avant la fin du contrat est généralement très rare. 

Identifier les besoins des copropriétaires

Avant de changer de syndicat de copropriété, il est important d’identifier les manquements du syndic actuel et les besoins des copropriétaires pour le futur syndic. Quel est le budget de la copropriété ? Y-a-t-il des copropriétaires prêts à s’impliquer dans la gestion ? Quelles sont les relations entre les copropriétaires ? Une fois les besoins définis, vous êtes alors prêts à aller démarcher des syndics, regarder de plus près leurs offres et les proposer en assemblée générale pour effectuer le changement. En effet, la comparaison des différentes offres est une nécessité. 

La mise en concurrence

Depuis la loi ALUR votée en mars 2014, il est obligatoire de procéder à une mise en concurrence des projets de contrat de syndic de copropriété. La mise en concurrence doit être effectuée par le conseil syndical avant l’assemblée générale des copropriétaires. 

Il existe cependant deux cas pour lesquels la mise en concurrence est facultative : 

• Si les copropriétaires n’ont pas encore de conseil syndical ;
• Si lors de la précédente assemblée générale, la copropriété a voté, à la majorité absolue, la non-nécessité de mettre en concurrence les différents contrats de syndic.

Quels modèles choisir ?

Le syndic professionnel pour moins de tracas

Opter pour un syndic professionnel peut s’avérer être une très bonne idée afin d’éviter une charge de travail trop importante et garantir de bonnes relations entre les copropriétaires. Toutefois, le prix est bien plus élevé ! Alors quitte à mettre le prix, autant choisir un bon syndic. Lors de votre choix, certains critères seront essentiels : 

• La nature des immeubles gérés 
• Le nombre d’immeubles gérés 
• Les prestations proposées
• Le turnover du syndic

En ce qui concerne les honoraires, n’hésitez pas à les négocier. Ils se décomposent en deux parties : les prestations courantes (tarification annuelle et forfaitaire) et les missions particulières (exclues du contrat). Vous pouvez donc tout à fait jouer sur les prestations prise en compte dans la gestion courante lors de la négociation.

Les modèles bénévoles et coopératifs pour plus d’autonomie et moins de coûts

En optant pour un syndicat de propriété bénévoles ou coopératifs, vous ferez une économie importante qui pourra alors être réinvestie dans la copropriété. Vous aurez également une meilleure connaissance des besoins de l’immeuble en termes de travaux et ne serez pas obligé de relancer votre syndic professionnel régulièrement !

Préparer l’assemblée générale du changement de syndicat de copropriété

Avant l’envoi par le syndic de la convocation à l’assemblée générale, le syndicat doit ajouter le changement de syndic à l’ordre du jour. Vous devez le prévenir de l’ajout de ce point par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Les copropriétaires seront donc avertis via l’ordre du jour qu’un vote pour le changement de syndic aura lieu. L’assemblée générale doit avoir lieu avant l’expiration du mandat actuel.

Le saviez-vous ?

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Vote à la majorité absolue

Chaque proposition de nouveau syndic doit faire l’objet d’un vote à la majorité absolue.

Si aucune proposition n’atteint la majorité absolue, mais qu’une obtient au moins 1/3 des voix, un second vote peut avoir lieu. Dans ce cas, le vote s’effectuera à majorité simple.

Si aucune proposition n’atteint ni la majorité absolue, ni 1/3 des votes, un second vote à majorité simple pourra avoir lieu, mais lors d’une assemblée générale ultérieure. Celle-ci devra avoir lieu dans les trois mois suivants.

Changer de syndicat de copropriété nécessite donc une étude approfondie des différentes propositions avant l'assemblée générale afin d'être efficace le jour de l'assemblée générale.

Comment se déroule la transition entre l’ancien et le nouveau syndic ?

Le transfert des archives et des documents devra s’effectuer dans le mois qui suit le vote de l’assemblée générale. 

La synthèse de l’état des comptes de l’ensemble des copropriétaires et du syndicat devra être remis dans les trois mois suivant le changement de syndic. 

Si l’ensemble des documents n’est pas transmis dans les temps, le nouveau syndic pourra alors envoyer une lettre de mise en demeure par lettre recommandée. Si cela n’aboutit pas à la communication des documents, le président du tribunal de grande instance pourra être saisi. 

La révocation d’un syndicat

La révocation d’un syndicat ne peut s’effectuer que lors d’une assemblée générale. Ainsi, l’assemblée générale annuelle peut être le moment opportun. En effet, il peut être délicat de demander à son syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale sa révocation, même si celui-ci est dans l’obligation de le faire si vous en faites la demande. Un quart des copropriétaires doivent faire la demande de la tenue d’une assemblée, et la demande s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas d’absence de réponse ou de refus, une mise en demeure devra être envoyée, avant que le président du tribunal de grande instance autorise la tenue de l’assemblée générale. 

La révocation d’un syndic doit être due à des motifs légitimes tels que : 

• Fautes de gestion 

• Non prise en compte des décisions de l’assemblée générale 

• Mauvaise gestion des impayés

La révocation nécessite un vote à la majorité. A l’issue du vote confirmant la révocation du syndic, la copropriété doit voter immédiatement pour un nouveau syndic. 

Bon à savoir : Compte tenu de la crise sanitaire lié au Covid-19, il est important de rappeler que les contrats de syndic ont automatiquement été renouvelés. Une nouvelle assemblée générale pour désigner le nouveau syndic doit obligatoirement avoir lieu le 31 décembre 2020.