Après l’achat : zoom sur les syndics de copropriété

Vous venez d’acheter un appartement ? Toutes nos félicitations ! Vous êtes désormais copropriétaire d’un immeuble. D’après la loi, l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble a l’obligation d’être représenté par un syndic de copropriété. Mais alors qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ? Quel est son rôle et quels sont les différents types de modèles possibles ? On vous explique tout !

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

D’après la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toute copropriété doit être représenté par un syndic de copropriété. Le syndic de copropriété peut être :

• professionnel : cela signifie que la mission de syndic de copropriété est déléguée à une société. Attention, la profession de syndic de copropriété est fortement encadrée par la loi. En particulier, le syndic doit disposer d’une garantie financière et d’une carte professionnelle conformément à la loi Alur et à la loi Hoguet ;

• non-professionnel, c’est-à-dire que le syndic de copropriété est un seul ou un ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Ce sont les modèles bénévoles ou coopératifs que nous détaillerons ci-après. 

Le syndic de copropriété a pour mission de :

• veiller à la bonne tenue de l’immeuble. Il peut, si cela s’avère indispensable à la salubrité de l’immeuble, exiger des travaux urgents par exemple ; 
• s’occuper de la gestion financière et administrative de la copropriété (comptabilité, convocation aux assemblées générales, accueil des artisans, etc.) ; 
• veiller au respect et à la bonne exécution du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale telles que les travaux, la gestion courante et le personnel ; 
• établir le budget prévisionnel ; 
• collecter les charges des copropriétaires ; 
• représenter les copropriétés dans tous les actes civils et en justice. 

Syndic professionnel, syndic bénévole, syndic coopératif : les différences de syndics

Comme évoqué ci-avant, il existe différentes formes de syndic. Le syndic professionnel est, comme son nom l’indique, lorsque la fonction de syndic est assurée par une société. Si le syndic professionnel est souvent choisi par facilité par la plupart des Français, les honoraires sont souvent élevés. Par ailleurs, beaucoup de clients se plaignent de l’opacité des syndics traditionnels et du manque de réactivité de leur gestionnaire. D’ailleurs, d’après une étude CLCV de janvier 2017, un Français sur 10 serait vraiment satisfait de son syndic.

Bon à savoir : les syndics professionnels sont soumis à des réglementations très strictes afin de limiter les abus. En particulier, les syndics professionnels, appelés aussi traditionnels, doivent posséder une carte professionnelle et disposer d’une garantie financière.

A l’inverse, les syndics bénévoles et coopératifs ont pour principal avantage de faire faire des économies à la copropriété. En effet, les frais de syndics étant nuls dans ces modèles, cela permet de réinjecter le budget de la copropriété ailleurs, pour faire des travaux par exemple.

Il existe toutefois une différence majeure entre le syndic bénévole et le syndic coopératif. Dans le cadre d’un syndic bénévole, un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic. Si cela fait gagner de l’argent à la copropriété, le copropriétaire élu se retrouve souvent seul à devoir collecter les charges auprès des autres copropriétaires et à gérer les conflits au sein de l’immeuble, ce qui peut représenter une charge de travail conséquente.

La dernière option est celle du syndic coopératif. En gestion coopérative, c’est un groupe de copropriétaires qui est élu en qualité de syndic. Ici, les rôles peuvent être répartis selon les affinités de chacun (comptabilité, gestion administrative, accueil des artisans, etc.), ce qui permet à la fois de faire des économies, mais également de gagner du temps.

Pour vous faciliter la tâche, des plateformes existent afin d’automatiser toute la gestion quotidienne (gestion financière, comptable et administrative). C’est par exemple le cas de Matera où des experts sont également disponibles pour traiter les sujets plus complexes (support juridique, comptable, experts du bâtiment). 

Je veux changer de syndic : comment faire ?

Vous avez décidé de changer de syndic et vous ne savez pas comment faire ? Bonne nouvelle, c’est très simple !

Pour changer de syndic, vous devez demander un ou plusieurs devis de syndics concurrents. Il est également possible de changer de modèle de syndic et d’opter pour une gestion coopérative par exemple.

Ensuite, il faut demander au syndic en place de mettre à l’ordre du jour la résolution votant le changement ou le renouvellement du syndic. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) environ un mois et demi avant la date prévue de l’assemblée générale.

Bon à savoir : le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour le changement de syndic si vous lui en avez fait la demande en bonne et due forme.

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires présents votent pour le renouvellement du syndic en place ou le changement de syndic. Les règles de majorité sont prévues dans l’article 25-1 de la loi de 1965.

Si un nouveau syndic est élu, le syndic sortant a un délai d’un mois pour communiquer la situation de trésorerie, transférer la totalité des fonds disponibles et transmettre tous les documents comptables et administratifs au nouveau syndic en place ou à la copropriété si celle-ci se met en gestion coopérative ou bénévole.