Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Coup de tonnerre ! En 2008, l’éclatement de la bulle immobilière américaine provoque la chute de la banque Lehman Brothers, une baisse des prix de l’immobilier et des conséquences dramatiques sur l’économie mondiale. 

Nombreux sont ceux qui craignent l’explosion d’une bulle immobilière dans les années à venir. Mais qu’est-ce exactement ? Devons-nous vraiment nous attendre à une explosion d’une bulle immobilière ? 

Comment reconnaître une bulle immobilière ?

On reconnaît une bulle immobilière lorsque les prix d’achat augmentent très rapidement sans que le niveau de vie des populations ou la croissance aient suivi la même hausse. Les prix de l’immobilier sont alors déconnectés de l’économie réelle et il y a un risque de surévaluation du marché.

Pour reconnaître une bulle immobilière, il est nécessaire d’analyser les prix des logements sur une longue période et repérer certains cycles. Jacques Friggit a mené plusieurs travaux sur le long-terme. Une de ces plus connues études concerne l’évolution des prix immobiliers par rapport aux revenus des ménages.

Ce graphe permet alors de mesurer l’effort que doivent consentir les ménages français pour réaliser un investissement immobilier. Toute hausse du rapport prix à l’achat/revenus est un indicateur du développement d’une bulle immobilière. Ce graphe nous permet notamment de comprendre pourquoi la crise immobilière de 1991 a touché essentiellement la capitale : le prix à l'achat des biens parisiens était totalement déconnecté des revenus des ménages.

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Quelle est la cause d’une bulle immobilière ?

La spéculation, la hausse soudaine de la demande, la méconnaissance du marché par les investisseurs sont autant de facteurs responsable de l’augmentation incontrôlée des prix.

Des biens surévalués

Un bien est évalué selon plusieurs composantes. D’une part, on retrouve la surface du bien, ses équipements et autres qualités intrinsèques. Ces éléments constituent la valeur réelle du bien. D'autre part, il y a des données extrinsèques qui influencent l’évolution du prix. Par exemple, l’écart entre l’offre et la demande joue un rôle considérable dans l'établissement des prix à l'achat. Si la demande augmente fortement, les prix vont grimper et les biens seront alors surévalués... Le risque d’une bulle immobilière apparaît donc. En effet si un bien immobilier est acheté plus cher que sa valeur réelle, son prix pourra diminuer après l’acquisition. L’acheteur verra alors son bien acquis perdre de la valeur. 

Si cela concerne tous les logements d’une métropole ou d’un pays, c’est un marché complet qui s’effondre ! 

Des conditions de prêts assouplies 

Toutes les conditions bancaires en faveur des emprunts ne font que gonfler la bulle immobilière. En offrant des prêts longue durée (supérieurs à 25 ans) ou des taux très bas, les ménages peuvent se permettre d’emprunter plus et donc d’acheter des biens plus chers. Les prix suivent donc la demande, et continue de grimper. On entre alors dans un cercle vicieux. Pour suivre la hausse des prix, les ménages s’endettent encore plus et allongent la durée de leurs prêts. Un risque non négligeable pour les ménages les plus modestes. 

La crise immobilière et financière de 2008 est par exemple dû à des conditions de prêt très souples. Des ménages modestes ont pu fortement s'endetter, consentir plusieurs prêts à la fois à des taux (à première vue) très intéressants. Or ces taux étaient variables et ont rapidement grimpé. Les ménages n'étant plus en capacité de rembourser, tout le système s'est effondré.

Des politiques immobilières restrictives

Pour expliquer ce déséquilibre entre offre et demande à l’origine de la hausse des prix de l’immobilier, on peut également avancer des mesures d’urbanisation restrictives. La restriction des permis de construire peut par exemple entraîner un manque dans le renouvellement urbain. De même en détruisant des logements anciens sans mise en place de politiques de revitalisation urbaine, l’État renforce le déséquilibre offre/demande. Il est donc primordial que l’État prenne des mesures pour éviter que ce déséquilibre se creuse sur une longue période (dispositif Denormandie par exemple).  

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Quelles sont les conséquences d’une bulle immobilière ?

Si les prix augmentent mais que la demande reste stable, le marché retrouve son équilibre. Cependant, si la demande chute subitement alors on assiste à un éclatement de la bulle. C’est ce qu’on appelle un krach. La valeur des biens diminue donc et les investisseurs perdent en rentabilité.

Faut-il craindre l’explosion d’une bulle immobilière en France ?

Le risque d'une bulle dans les métropoles

Le scénario de l’éclatement de la bulle immobilière après la crise financière de 2008 a laissé de mauvais souvenirs dans les mémoires. Faut-il alors craindre un nouvel éclatement ? Selon la banque suisse UBS, un tel scénario pourrait se reproduire. Paris est notamment positionné en 9ème position des villes mondiales les plus exposées. D’après Vousfinancer, un couple avec deux enfants doit gagner 11 000 net par mois pour acheter un logement de 75 m2 dans Paris. Un exemple qui montre bien que les prix sont bien déconnectés de l’économie réelle et des revenus des habitants... Par ailleurs, beaucoup d’indicateurs laissent penser à un marché immobilier français en surchauffe. On constate une hausse annuelle des transactions de 7% en 2019 et une hausse des prix à l’achat (+28% en cinq ans à Lyon). 

Une hausse cependant justifiée des prix

Pourtant, certains acteurs du secteur réfutent la théorie d’un marché immobilier français spéculatif. En effet les acheteurs investissent sur le long-terme. La chambre des notaires parle d’un investissement de long-terme et de confort. 

L'augmentation des prix serait principalement dû à la rareté des biens immobiliers dans les métropoles et un vieillissement généralisé de la population. L’évolution des prix est donc ici justifiée par des critères démographiques et économiques. Dans ce cas, on ne peut parler de bulle immobilière. De plus cette hausse soutenue des prix à l’achat est visible principalement dans les zones urbanisées ou tendues. Les territoires ruraux ne connaissent pas la même progression.

Par ailleurs, l’endettement des ménages français reste encore un des plus faible des pays de l’OCDE. De quoi a priori écarter les risques de l’éclatement d’une bulle immobilière en France pour 2020. 

Dans son rapport annuel, le Haut Conseil de la stabilité financière pointe la forte augmentation de la dette immobilière et des prix immobiliers. Toutefois le HCSF se montre plutôt optimiste : « Les caractéristiques du marché français permettent d’amoindrir ces risques : les ménages empruntent à taux fixe, la vérification des conditions d’octroi s’effectuent successivement par la banque et l’organisme cautionnaire pour une majorité de crédits accordés et enfin l’assurance chômage permet d’atténuer le risque de baisse des revenus. Ainsi moins de 15% des dossiers de surendettement concernent aujourd’hui des crédits immobiliers, ce qui n’exclut pas une vigilance très étroite dans le futur. »

Alors pas d'inquiétude pour votre futur investissement immobilier ! Vous pouvez y aller presque les yeux fermés en lisant notre article sur les pièges à éviter lors d'un achat.