Comment et pourquoi annuler une vente immobilière ?

Vous venez de signer une promesse ou un compromis de vente mais souhaitez finalement vous rétracter ? Vous venez d'emménager dans votre nouvelle maison, mais vous constatez de nombreux problèmes qui vous font regretter votre achat ? Autant de raisons possibles peuvent conduire à annuler une vente immobilière. Mais est-ce vraiment possible?

Ne vous en faites pas, vous êtes au bon endroit ! Liberkeys vous explique justement pourquoi et comment annuler une vente immobilière. C’est un évènement rare mais qui peut arriver, des solutions existent, alors parlons-en !

Pourquoi vouloir annuler la vente ?

Autant de raisons peuvent pousser à l’annulation d’une vente : offre plus intéressante, changement professionnel, imprévus personnels, crise financière, etc. Ces raisons peuvent aussi bien concerner le vendeur que l’acheteur. 

Si vous êtes dans la position de vendeur, sachez qu’il est très difficile pour vous de vous rétracter. La promesse ainsi que le compromis de vente obligent en effet le vendeur à l’engagement. Si vous êtes dans la position d’acheteur et que vous venez de signer une promesse, un compromis ou encore un acte de vente, vous disposez de plusieurs recours afin d’annuler la vente. 

Annulation de la promesse de vente

Lors d’une promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion selon la loi Macron de 8 août 2015. Ainsi à compter du lendemain de la signature de la promesse de vente, l’acheteur dispose de dix jours pour se rétracter. Aucune justification ne lui sera demandée, il lui suffira d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Rien de plus simple donc !

De même un délai de rétractation de dix jours est accordé à l’acheteur après la signature de l’acte de vente si aucun pré-contrat n’avait été signé. 

Bon à savoir

Attention, au-delà de ce délai de 10 jours, vous serez engagé et devrez alors signer l’acte de vente.

En savoir plus

Annulation d’un compromis de vente

Discussion à l’amiable

La solution la plus rapide et facile pour annuler un compromis de vente repose sur un arrangement à l'amiable. Vous pouvez également proposer une compensation financière suffisante à l’acheteur afin qu’il accepte votre retrait de la vente. 

Toutefois, cette option ne fait pas toujours des miracles, et le vendeur est dans son droit de vous refuser cette annulation. Ainsi si la discussion à l'amiable échoue, il vous faudra alors vous faire accompagner par un avocat en droit immobilier. En effet, celui-ci pourra repérer une éventuelle faille dans l’avant-contrat afin de le rendre caduc. Il existe en effet des cas qui permettent d’annuler le compromis de vente. 

Conditions suspensives non réalisées

On retrouve généralement dans tous les avant-contrats des conditions suspensives. La signature de la vente est donc conditionnée à la réalisation d’un ou plusieurs évènements. Cette réalisation ne peut cependant pas dépendre de la volonté d’une seule des deux parties. Généralement, on retrouve l’obtention du crédit pour les acquéreurs comme condition suspensive d’un compromis de vente.

Par exemple, si le prêt est refusé par trois banques, l’avant-contrat sera alors caduc et la vente immobilière annulée. Une vente immobilière peut donc être annulée lorsque des conditions suspensives ne sont pas réalisées.

Lors de la rédaction de l’avant-contrat, veillez également bien à ce que les délais des conditions suspensives soient raisonnables afin de ne pas aboutir à une situation de blocage pour le vendeur. En effet, si les discussions entre la banque et les acquéreurs s’éternisent, la vente est bloquée. Le vendeur se retrouve donc dans l’obligation de patienter, ce qui peut nuire à ses intérêts. 

Annulation de l’acte de vente

Annulation pour dol

Le compromis de vente est un contrat juridique qui engage les deux parties. Celles-ci doivent avoir reçu un consentement éclairé et sans contrainte. Il peut arriver dans certains cas que le vendeur ait fait preuve de ruse et de tromperie pour convaincre l’acquéreur d’acheter le bien.

Il peut avoir par exemple dissimuler certains éléments comme des trous, des changements dans le voisinage qui pourraient vous impacter (construction de nouvelles habitations par exemple). Le consentement a dans ce cas été vicié.

L’acheteur dispose d’un délai de 5 ans pour demander l’annulation de la vente. Rédaction erronée du contrat ou encore fausses déclarations peuvent être à l’origine d’une annulation de la vente. Il faut cependant bien fournir toutes les preuves à votre avocat en droit immobilier. 

Annulation pour cause de vices cachées

Si après la signature de l’acte, l’acquéreur constate des erreurs sur les caractéristiques du bien, alors celui-ci pourra intenter un procès. Contrairement au dol, les vices cachées étaient méconnues par l’acheteur mais également le vendeur lors de la signature du contrat.

L’acheteur peut ainsi saisir le Tribunal de Grande Instance jusqu’à deux ans après la découverte des vices et déposer une réclamation. Le juge pourra alors obtenir une diminution voire annulation de la vente immobilière. 

Annulation pour non-respect de l’obligation de délivrance

Si le logement qui a été remis à l'acheteur n'est pas conforme au contrat, on dit alors que le vendeur n'a pas respecter l'obligation de délivrance. Dans ce cas, la vente peut être annulée.

Conséquences de l’annulation

Si le juge constate le dol ou l’erreur, la vente est annulée de manière rétroactive. L’acheteur libère le bien qui est alors restitué au vendeur. Le vendeur rembourse le prix de vente ainsi que les frais liés à la vente. Des dommages et intérêts peuvent également être versés selon la décision du juge. 

Toutefois, il convient bien de rappeler que la signature du compromis de vente, notamment pour le vendeur, est un acte à ne pas prendre à la légère. Avant toute signature, prenez toutes vos précautions, car annuler une vente immobilière reste une affaire longue, compliquée et chère.