La SCPI, qu'est-ce que c'est ?
La SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier, structure similaire à la SCI quoique plus règlementée.
Les SCPI sont également appelées les « pierre papier », issues du fait que les investisseurs possèdent des parts (sous forme de papier) et non pas le bien immobilier directement (représenté par la pierre).
Les SCPI sont donc des sociétés d’investissements par l’intermédiaire d’une société de gestion. L’argent des investisseurs est placé dans l’achat et la gestion de biens immobiliers. Chaque investisseur – ou associé – reçoit un titre de propriété sous forme de parts. Ce statut d’associé vous confère un droit de vote en assemblée générale dont le poids est proportionnel au nombre de parts.
Les loyers et bénéfices après déduction des frais de gestion sont redistribués aux investisseurs, et cela également au prorata des parts détenues.
Comment investir dans une SCPI ?
L’investissement en SCPI a l’avantage de présenter de nombreuses options d’investissement. Ainsi, vous pourrez choisir le type d’investissement qui est le plus approprié compte tenu de vos besoins et de vos disponibilités financières.
Acheter vos parts comptant
Si vous souhaitez acheter vos parts comptant, il vous faudra posséder le capital disponible directement lors de l’investissement, le montant minimum d’investissement se situant autour de 5 000 euros. L’avantage de cette option est que vous percevrez immédiatement le revenu correspondant, qui correspond à un revenu foncier. Attention toutefois à l’imposition correspondante.
Acheter vos parts à crédit
En achetant vos parts à crédit, vous financez votre investissement à l’aide d’un crédit et bénéficiez ainsi d’un effet de levier, car vos revenus fonciers rembourseront une partie de votre emprunt. Au niveau fiscal, vous pourrez en outre déduire de vos revenus les frais de dossiers et les intérêts liés à l’emprunt.
Acheter vos parts via une assurance-vie
Si vous faites le choix d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie, vos revenus fonciers se placeront sur cette assurance et seront ainsi soumis à la fiscalité des contrats d’assurance-vie, plus avantageuse pour l’imposition. Toutefois pour acheter de cette manière, vous ne pourrez pas faire de crédit supplémentaire et devrez acheter comptant.
Acheter vos parts en nue-propriété
Acheter en nue-propriété, c’est partager la possession d’un bien entre deux personnes. Dans le cas d’une nue-propriété, l’usufruitier jouit du bien et peut y habiter ou le louer. Toutefois, le nu-propriétaire garde un contrôle sur le bien et a le droit de le récupérer ou de le vendre à sa guise.
L’avantage d’une nue-propriété est que le propriétaire détient un patrimoine dont il paie des frais moindres car partagés avec l’usufruitier, mais dont il percevra, au moment de la fin de ce partage, l’intégralité de revenus.
Les différents types de SCPI
Le terme SCPI regroupe plusieurs sous-catégories de sociétés d’investissements très différentes, qui se définissent en fonction de la nature des biens immobiliers. Parmi elles, vous pouvez trouver :
Les SCPI fiscales
Elles permettent de défiscaliser en plus d’épargner. En effet, vous pouvez investir dans une SCPI fiscale à la fois pour la diversification de votre patrimoine immobilier, mais également pour obtenir une réduction d’impôt ou à des avantages fiscaux particuliers fonction du type de biens.
Par exemple, les SCPI Malraux ou déficit foncier vont acquérir des biens très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés. Comme autres exemples de SCPI fiscales, on trouve également les SCPI Robien, Duflot, Girardin, Scellier, Pinel.
Les SCPI de rendement
Ces dernières ont pour but de fournir un rendement élevé et durable. Ce type de SCPI investit dans un parc immobilier professionnel composé de bureaux, commerces et entrepôts.
Les principaux avantages de ce type de baux commerciaux sont :
- Ces baux sont très protecteurs pour les investisseurs
- Le marché professionnel ne subit pas les fortes croissances et variations du marché d’habitation
- La sélection des locataires est efficace et exigeante
Ainsi, le rapport locatif est très intéressant.
Les SCPI de plus-value
Ces dernières investissent dans des biens avec un niveau de rendement faible mais une plus-value élevée, c’est-à-dire des biens à fort potentiel de revalorisation. Entre autres, vous pourrez trouver les investissements dans des viagers ou encore dans des appartements lois 48. En effet, le rendement est faible puisque les loyers sont bas et que le bien est habité, mais une plus-value élevée est à prévoir par la suite.
Les OPCI
En dernier lieu, les Organismes de Placement Collectif en Immobilier ne sont pas à proprement parler des SCPI mais s’en apparentent. Les OPCI ont un fonctionnement hybride, combinant les OPCVM et les SCPI. Avec un rendement à hauteur de 60%, il s’agit de fonds investis sur des supports actions, en immobilier direct.
SCPI : à capital fixe ou variable ?
Les SCPI de rendement se divisent en deux types de sociétés : celles à capital fixe et celles à capital variable. Connaitre et comprendre leur différence est très important pour votre choix d’investissement.
En effet, Les SCPI à capital fixe ont un plafond maximal de capital à atteindre et, une fois ce plafond atteint, n’ont plus de variation ni d’augmentation de capital, ainsi elles ne réalisent pas de nouveaux investissements – ni rachat ni revente de parts.
Les SCPI à capital variable, quant à elles, continuent d’investir dans des biens immobiliers et les associés peuvent à n’importe quel moment vendre ou racheter des parts. Ainsi, elles présentent plus de renouveau et une meilleure fluidité du marché.
Enfin, les SCPI à capital variable sont plus intéressantes dans le cas d’un premier investissement, car cela permet une plus grande liberté et également une meilleure connaissance de la valorisation de son investissement.
Différences entre SCPI et SIIC ?
En effet, si vous vous intéressez à l’investissement dans des sociétés immobilières, vous vous demanderez sûrement quelles sont les différences et les particularités de chacune et dans quel type de sociétés il vaut mieux investir. Dans un autre article, nous vous expliquons en détail ce qu’est une SIIC. Voyons maintenant quelles sont leurs différences…
En effet, les SCPI, contrairement aux SIIC, ne sont pas cotées en bourse. Ainsi, elles ne sont pas soumises aux variations de l’offre et de la demande.
En outre, il est possible de recourir à un prêt pour acheter des parts de SCPI, et ainsi bénéficier de l’effet de levier d’un crédit immobilier, ce qui n’est pas possible lors de l’achat de parts dans des SIIC.
Pourquoi investir en SCPI plutôt qu’en SIIC ?
Finalement, étant donné qu’elles ne sont pas cotées en bourses, les SCPI constituent un investissement plus stable et linéaire, assurant des revenus réguliers et moins de fluctuations. Ainsi, si vous souhaitez investir de manière plus sûre et durable, vous préférerez probablement vous intéresser aux SCPI.
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