Le viager : pourquoi ? Pour qui ? Comment ?

Trop justes financièrement, de plus en plus de retraités songent à vendre leur bien immobilier en viager. Mais de quoi s'agit-il exactement ?

Le viager

Le viager est un système de vente qui consiste pour l’acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition. Pour le vendeur, la vente en viager revient à percevoir une rente mensuelle jusqu’à son décès en contrepartie de la vente de son logement. Concrètement, à la mort du propriétaire, la propriété du bien reviendra à l’acquéreur.

On distingue deux types de viager.  

• Tout d’abord, dans le cas du viager libre, l’acheteur dispose librement et cela dès la signature de la vente, du bien pour l’occuper ou pour le louer. Toutes les charges, l’entretien courant et toutes les réparations seront à la charge du débirentier. 
• Dans le cas du viager occupé, la vente s'accompagne d’une réserve d’usufruit ou d’un droit d’usage au profit du vendeur. Notons que cette forme de viager concerne 95% des cas ; il est de loin le plus courant. L’usufruit lui permet de louer le bien et d’en percevoir les loyers s’il cesse de l’occuper. Le logement pourra être occupé par l’acquéreur seulement à partir du décès du vendeur. Dans ce cadre, le crédirentier devra prendre à sa charge les réparations et les entretiens courants du logement sauf s’il libère totalement le bien. On peut évoquer aussi les taxes d’habitation, foncière et d’enlèvement des ordures ménagères ou encore les factures d’énergie. Les grosses réparations sont en revanche à la charge du débirentier. 

Le prix du viager

Le prix est la grande majorité du temps constitué d’un bouquet et d’une rente. Il s'agit de la partie du prix payée à la signature du contrat de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire, il arrive régulièrement que les vendeurs se contentent de la rente mensuelle. En général, le bouquet équivaut à 30% de la valeur totale du bien. Pour autant, le vendeur est libre de fixer le montant du bouquet. 

La rente, quant à elle, correspond à la valeur réelle du bien. Souvent mensuelle, bien que parfois trimestrielle, voire annuelle, elle est payable d’avance ou à terme échu. Son montant dépend de plusieurs paramètres. L’âge et l’espérance de vie du propriétaire ou encore la valeur initiale du bien. C'est aussi le montant du loyer normalement perçu pour une location classique. En raison de ces variables, il est peu évident de donner une estimation du loyer mensuel en viager. C’est le notaire qui est en charge du calcul du montant de la rente en fonction des barèmes en vigueur. Par conséquent, vous serez obligé de passer par cet intermédiaire. 

Les clauses protectrices dans un contrat 

Le législateur a mis un point d'honneur à protéger les parties contractantes, tant l'acquéreur qui ne connaît pas le prix exact de son acquisition, tant le vendeur qui doit avoir des garanties en cas de non-paiement. Ainsi, le notaire doit insérer dans le contrat de rente viagère des clauses bien spécifiques :

Une clause résolutoire qui permet la résolution immédiate et automatique de la vente en cas de non-paiement par le débirentier. Constatée par un juge, l'annulation de la vente est rétroactive. Elle permet au crédirentier de récupérer son bien immobilier et de conserver le bouquet et les rentes viagères versées à titre d'indemnisation.

Le vendeur peut aussi avoir recours à une procédure simplifiée de recouvrement de créance d'origine contractuelle dont le montant est déterminé. La demande du vendeur est portée, selon son montant, devant la juridiction de proximité ou le tribunal d'instance. Après avoir constaté l'existence d'une dette échue et non réglée, le juge délivre une injonction de payer. Reste à faire exécuter ce jugement. Enfin, une clause de privilège qui autorise le vendeur à faire vendre le bien aux enchères et de se rembourser en cas d'impayés ou de vente lésionnaire.

Le viager, une solution gagnant-gagnant… 

Le viager permet au vendeur de percevoir un revenu complémentaire et à l'acquéreur d'investir dans l'immobilier dans des conditions avantageuses. Ce système offre donc aux deux parties des avantages réels s'il est bien encadré et accompagné par un professionnel spécialisé. 

• Les avantages du viager pour le vendeur

Si la vente en viager trouve de nombreux adeptes, c'est parce qu'elle permet au vendeur (ou crédirentier) de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l'essentiel de ses revenus est constitué d'une retraite ou d'une pension. Grâce au viager, le vendeur s'assure une rente jusqu'à la fin de ses jours. En outre, le vendeur bénéficie d'avantages fiscaux sur sa rente (abattements fiscaux en fonction de son âge). Notons cependant que les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier. Ainsi, le vendeur s'assure une retraite confortable tout en continuant de vivre chez lui, s'il décide de conserver son Droit d'Usage et d'Habitation (DUH). Il s’agit finalement d’économies importantes (taxe foncière, gros travaux, etc.) tout en restant chez soi. 

• Le viager pour l'acheteur

Pour l'investisseur, l'acquisition d'un viager occupé s'apparente à un investissement locatif sécurisé, avec un seul occupant (le vendeur). Pour celui-là, il reçoit la totalité des "loyers" au moment de l'acquisition sous forme de décote d'occupation. C’est donc l’acquisition d'un bien immobilier à moindre coût. 

… mais avec certains problèmes. 

La part des risques est généralement supportée par l’acquéreur. En effet, le principe du viager revient à faire des paris sur la vie : l’achat est un bon calcul si le vendeur décède dans les délais, mais peut devenir contraignant si le débirentier vit au-delà des espérances. Dans ce cas, l’acquéreur doit continuer à payer, ce qui peut éventuellement le mettre en difficulté du point de vue financier. Cumuler un loyer et la rente d’un viager n’a rien d’évident. Enfin, il faut, ne serait-ce que souligner les éventuelles questions morales qui se posent autour d’un viager relativement à ce fameux « pari sur la vie ».  

En conclusion, le viager reste une solution relativement sûre et fiable pour acquérir un bien immobilier. C’est aussi une solution de choix pour les vendeurs afin d’obtenir une rente et une fin de vie confortable financièrement parlant.